物业工程部前期介入方案ZUIXINBAN文档格式.docx

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3、设计好安全保卫系统

在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主和租户创造一个安全的居住办公环境。

完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。

4、决定垃圾处理的方式

根据各地气温不同，决定是否适宜采用垃圾通道。

如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持通道清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；

如不采用通道，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。

5、消防设备设置要细致周密

在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。

物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如大楼中的通道部分，电缆井部分，自动喷淋装置的安装部位等。

6、择优选用建筑材料

物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用的情况，向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。

7、对于一些细微之处提出合理意见

物业管理公司应从住户的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。

第二章施工阶段的物业工程介入工作

一、熟悉、掌握项目

物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面。

1、未来小区的档次、人口密度和数量。

2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5、公建区域及面积。

6、小区出入口及区内道路。

7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8、停车场（库）等的基本状况。

（一、）掌握项目工程进度

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

1、根据工程计划，调整工作计划；

随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

2、记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提够便利。

3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。

4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；

如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

（二）、掌握各配套专业的施工图纸

1、施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;

2、机电设备及建材的资料;

收集机电设备及建材的资料，包括：

封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

（三）、掌握各配套专业的技术方案

1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；

参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

（四）、掌握各系统设备的配置情况

二、各专业的技术、方案论证，工程相关建议；

各专业的技术参数分析、设计方案论证；

对各专业提出技术建议；

对各系统提出管理建议；

1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。

关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

3、优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；

无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议；

三、工程质量跟踪

（一）、分专业进行质量跟踪

1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；

注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工；

2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；

（二）、混凝土结构验收工作标准

1.混凝土结构中不得有蜂窝、孔洞、裂缝（宏观）和破损等缺陷。

2.构件尺寸的允许偏差、构件安装的允许偏差不得超GB50204-1992的规定。

钢筋混凝土的结构产生变形、裂缝，不得超过GBT10-1989的规定。

3.混凝土结构的裂缝将导致屋面漏水，外墙渗水，深度达到钢筋表面的裂缝还可引起钢筋锈蚀，铁涨，混凝土脱落，影响结构的强度，对房屋的使用性和耐久性造成很大影响。

4.裂缝也是基础不均匀沉降、配筋不足、混凝土强度低、局部超载等设计、施工不良的反映，在接管验收时必须引起高度重视。

5.在接收中对裂缝可对照以下要求掌握；

处于干燥空气介质中的结构裂缝视其部位和危害程度，最大允许缝宽为0.5mm。

宽度大于0.5mm的裂缝，宜进行处理。

梁的腹板中斜裂缝高度超过腹板高度的3/4者，或除斜裂缝外同时在梁端主筋外还有水平裂缝者，不论裂缝宽度大小，均应考虑进行加固。

7、处于侵蚀性介质，或空气相对湿度﹥60%环境中的构件，或处于露天、地下室环境中的构件为防止缝内钢筋被锈蚀，大于0.2mm的裂缝应进行处理。

8、温度裂缝和干裂缝，可对照上述宽度进行处理，对于造成过宽裂缝的因素，建设单位应采取措施，予以排除。

9、对特殊重要的结构，应适当提高对裂缝控制界限；

对一些次要部位和结构中已稳定的裂缝，在不影响实际使用和耐久性的前提下，虽缝宽较大，也可以不加处理。

（三）、砖砌体工程验收工作标准

主控项目：

1.砖及砂浆强度等级，按设计要求检查和验收

（1）砖应有进场验收报告批量及强度满足设计要求为合格。

（2）砂浆有配合比报告，计量配置，按规定留试块，在试块强度未出来之前，先将试块编号填写，出来后核对，并在分项工程中，按检查批强度评定，符合要求为合格。

2.水平灰缝砂浆饱满度不小于80%。

用百格网检查每检验批不少于5处。

每块3块砖，砖底面砂浆痕迹的面积，取平均值，不小于80%为合格。

3.斜槎留置，按规范留置，水平投影长度不小于高度的2/3为合格。

4.直槎拉结筋及接槎处理。

按规定设置，留槎正确，拉结筋数量、直径正确，竖向间距偏

差±

100mm，留置长度基本正确为合格。

5.轴线位置偏移10mm，经纬仪、尺量及吊线测量，不大于10mm为合格。

一般项目：

1.组砌方法，上下错缝，内外搭砌，砖柱不能用包心砌法。

混水墙≤300mm的通缝，每间

房不超过3处，且不得在同一墙体上为合格。

清水墙不得有通缝。

注：

上下二皮砖砌搭接长度小于25mm的为通缝。

2.水平灰缝厚度10mm，量10支砖砌体高度折算，按皮数杆10皮砖的高度计算。

10皮砖在8mm，12mm范围内检查为合格。

3.基础顶面、墙面标高：

±

15mm；

用水平仪和尺量检查。

表面平整度混水墙：

8mm；

用2m靠尺和楔形塞尺检查。

门窗洞口高宽度（后塞口）：

5mm；

用尺检查。

外墙上下窗口偏移：

20mm；

用经纬仪吊线检查；

水平灰缝平直度：

10mm，拉10m线和尺栓检查。

4.各项目80%检测点应满足要求，其余20%检测点可超过允许值，但不得超过其值的150%，即为合格，否则返工处理。

5.如果验收清水墙，其表面平整度为5mm；

水平灰缝平直度为7mm；

并增加项目清水墙游丁走缝偏差20mm。

（四）、混凝土小型空心砖块砌体工程验收工作标准

1.小砌块强度等级符合设计要求。

检查和验收：

检查出厂合格证、试验报告、批量、符合设计要求为合格。

2.砂浆强度等级符合设计要求，要有配合比报告，计量配置，在试块强度未出来之前，先将试块编号填写，出来后核对。

并在分项工程中，按批进行评定，符合要求为合格。

3.墙体转角处和纵横墙交接处应同时砌筑。

临时间断处应砌成斜槎，斜槎水平投影长度不应小于高度2/3。

4.水平灰缝的砂浆饱满度不低于90%，按净面积计算。

用百格网检查，每批不少于3处，每处检测3块小砌块，取其平均值。

5.竖向灰缝不低于80%，竖缝凹槽填满砂浆，不出现瞎缝或透缝。

6.轴线位置偏移10mm，检查全部承重墙，不大于10mm。

7.层高垂直度，选质量较差的抽查，不少于6处，不大于5mm。

经纬仪、吊线和尺量检查。

1.水平灰缝厚度和竖向灰缝宽度，宜为10mm，以8mm~12mm为限。

每个检查批不少于3处，用尺量小砌块5皮高度的砌体，检查2mm砌体长度的竖向灰缝折算。

2.基础顶面和楼面标高，±

15mm，用水平仪和尺检测。

3.表面平整度，清水墙5mm，混水墙8mm，用2m靠尺及塞尺测量。

4.门窗洞口高度（后塞口）±

5mm，尺量检查。

5.窗口偏移20mm，吊线或经纬仪检查。

6.水平灰缝平直度，拉10mm小线尺量检查。

各项目的80%检测点允许偏差达到要求，其余20%可超过允许值，但不得超过其值的150%，即为合格；

否则，返工处理。

四、给排水工程验收工作标准

（一）、管道安装标准

1.管道应安装牢固，位置正确，严禁渗漏，横管宜有坡度给水为0.02~0.005（向池水装置）；

排水为0.01~0.035（向出水口）。

2.立管横管按规范设置检查出口、清扫口。

3.给水管应做水压试验，排水管应作灌水试验和通球试验。

4.通