公务员考试法律常识101200题如果对你有帮助请不要吝啬你的好评Word格式文档下载.docx

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　　参考法条：

《物业管理条例》第十一条、第十二条

102业主大会是怎样成立的？

　　业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。

就北京而言，在满足成立业主大会条件的小区，业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，请求他们来小区指导成立业主大会的工作。

在街道办事处、区县建委指导监督下，组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜。

103没参加业主大会，会议决定对我有效吗？

　　有效。

业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加，一般决定经与会业主所持投票权的1/2以上通过；

特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力。

参考法条：

《物业管理条例》第十二条

104如何选聘物业管理公司？

　　应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。

要注意以下几个方面：

（1）选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。

（2）选择管理规模较大的物业管理公司。

　　（3）选择经营意识强的物业管理公司。

105居委会能选聘物业管理公司吗？

　　尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。

居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。

当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

106业主委员会的职责是什么？

　　业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：

①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

④监督业主公约的实施；

⑤业主大会赋予的其他职责。

107同一小区是否可以成立不同的业主委员会？

　　不可以。

业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因此也就应该只选举产生一个业主委员会。

如果出现多个业主委员会，在

行使职能时就会产生纷争。

同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式

加入到业主委员会中。

108业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？

业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。

因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。

109欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？

　　有资格。

业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。

业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。

欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公

司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。

欠费业主也是

业主，有资格参加选举。

　　具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。

按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。

110业主委员会如何进行换届选举？

任期未满，业主有权撤换委员吗？

　　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；

逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　在任期中，经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

111物业管理公司能罚款吗？

　　罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。

处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。

物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。

业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。

业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。

112开发商与业主、物业管理公司是什么关系？

　　开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。

　　开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：

①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；

②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。

113物业管理公司能进行“转委托”吗？

如何进行“转委托”？

　　物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。

但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。

　　进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；

其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；

同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。

114“转委托”后，责任谁来承担？

　　物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。

如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。

　　委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；

给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

115物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？

　　无权。

　　向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。

物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。

物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。

116业主公约对于承租人是否有效？

承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？

　　业主公约对承租人同样有效。

虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。

物业的使用人也要受业主公约约束。

　　尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。

　　非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。

非业主使用人主要是承租人。

非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权利。

117物业管理费应向谁收取？

物业管理费应按哪个面积收取？

包括哪些费用？

　　支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。

　　严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。

建筑面积又包括两部分：

①套内建筑面积；

②可分摊的公用建筑面积。

　　实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：

现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；

期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。

118承租人是否应交物业管理费？

什么情况下承租人要支付物业管理费？

　　承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。

支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。

　　如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。

如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。

119小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？

设备应由谁负责维修？

　　一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。

物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。

　　提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。

《物业管理条例》第四十五条

120业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？

　　所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。

因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时

要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。

121开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？

　　房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。

　　即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。

122开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？

物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。

并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。

　　业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；

如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。

业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。

123房屋买了还没住，要交物业管理费吗