湾沚阳光城市场调研报告.docx
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湾沚阳光城市场调研报告
湾沚阳光城市场调研报告
一、芜湖县房地产市场现状
1、芜湖县可预售商品房情况
区域
可售套数
可售面积
可售住宅套数
可售住宅面积
芜湖县湾沚镇
2244
221896.6
1455
136059.43
芜湖县六郎镇
270
27947.77
186
20512.69
芜湖县方村镇
127
12112.34
127
12112.34
芜湖县城
144
21980.6
79
19487.05
合计
2785
283937.3
1847
188171.51
芜湖县目前可售量是约计28万平米，与往年相比，增长较快，预计今年下半年仍有大量楼盘蓄势待发，7-8月份芜湖县可售量可达到50-60万平米。
可供房源日趋充裕，市场供应量继续增加。
由于这几年商品房的相对集中开发，从去年下半年开始进入集中竣工交付阶段，由此引发商品房空置面积增加较快。
2、在售楼盘情况一览表
案名
建筑面积
主力面积
单价
总价
新推时间
新推量体
余量
公园城邦
55万平米
90-120
4450
55万
2011-1
2万平米
40万平米
云森国际
12万平米
90-120
4300
40万
2011-1
3.15万平米
8.85平米
世纪华庭
2万平米
90-120
4200
40万
2011-1
现代家园
2.5万平米
90-120
4480
45万
2011-1
0.7万平米
滨湖家苑
6万平米
90-120
4400
44万
2011-5
10000平米
3万平米
中央城
10万平米
100平米
4500
45万
2011-6
1万平米
9.5万平米
八达政和苑
6.68万平米
100-130
4680
56万
2011-6
1万平米
4.4万平米
江南瑞城
8万平米
90-120
4300
43万
4.4万平米
东湖华庭
10.14万平米
80-110
4500
45万
2011-6
2万平米
10.14
东湖上郡
10万平米
100-140
4600-4800
55万
2011-5
10万平米
尚城国际
15万平米
90-130
5000
60万
15万
从目前市场上在售楼盘的余量来看，湾址的商品余量有105.99万平米，对于湾沚12.9万人口数量来讲是一个极其庞大的数字，相比整个芜湖县53.9万人口，也较难消化。
3、芜湖县土地市场情况
土地
位置
土地面积（m2）及用途
规划指标要求
起拍价
土地面积
用途
容积率
建筑
密度
湾址镇世纪大道以东、县二中以西
33949
居住（配套商业）
＜2.8
＜25%
7640
（设保留价）
湾址镇世纪大道以北，规划中火龙岗路以西
25470
居住
＜2.2
＜22%
6120
10000
商业、服务业
＜2.5
＜36%
（设保留价）
湾址镇世纪大道以西，皖赣铁路以北
9516
居住兼容商业
＜2.2
＜28%
2285
湾址镇南湖路以北，规划中火龙岗路以西（桃苑）
28622
居住、商业
<3.0
<45%
4290
（设保留价）
芜湖机械工业开发区芜湖灵芝机械有限公司以南，恒升股份有限公司以西
8975.6
居住
≤4.1
≤28%
943
湾址镇火龙岗路以西，荆山河路以南，都市花园桃苑以北
18573.9
<2.5
<35%
3100
湾址镇环城南路以南，皖赣铁路以北
11029
居住（配套商业）
＜2.0
＜22%
2650
湾址镇芜屯快速通道以西，政和路以东，公园路以北
68501
居住（配套商业
<2.5
<22%
16500
湾址镇芜屯快速通道以西，公园路以北
60872
居住（配套商业）
<2.5
<22%
14600
湾址镇滨湖大道以北，罗福湖路以西
41333
居住（配套会所）
≤1.088
＜25%
5350
且≥1.0
合计
306841.5
2010年—2011年3月，芜湖县湾沚出让居住用地30.68万平米，按照平均容积率2.5计算，未来5年内，芜湖县开发量又将增加75万平米。
总结：
2010年，湾沚镇平均月成交量为4万平米，一年总成交量约为50万平米，2011年湾沚按照成交量30%的增长比例，能够去化65万平米，而目前不算土地开发新增量，仅从在售楼盘余量的情况，也有将近105万平米的总量（尚且未加阳光半岛的44万平米高层）。
由此看来，芜湖县市场的供应压力十分巨大，未来地段、品质等关键因素将对产品的销售起决定性作用。
二、阳光城与周边竞争个案的比较
1、地段比较
如图所示：
阳光城位于湾沚的最南端，其他任意一个楼盘的位置都要更接近老城区，目前南区的人气以及居住氛围明显缺乏。
在湾沚人民的观念中，虽然南湖有规划要改造，但目前仍属于比较荒芜的区域。
东湖作为芜湖县的十二五规划的头等大事，现正有条不紊的开发中，并且有3/4的公园已经对外正式开发，整体环境优雅怡人，而南湖作为未来文化休闲景区的规划，目前仍在招商过程中，未来不确定性较高，尚未出具扩初方案。
2、产品比较
尚城国际
户型：
90—235平米
户型特色：
转角飘窗、景观阳台、四房朝南、一梯一户
规划：
新古典主义外立面，2万平米中央花园，1000平米室外泳池，底层架空水景花园
配套：
20000平米商业、幼儿园、精英会所、公共部位精装修、高科技智能安防。
外部环境：
东湖公园
产品分析：
从产品特色上来看，尚城国际有几大创新在芜湖县首屈一指：
新古典主义的外立面，飘逸流畅，内部户型景观阳台，弧形视角，增大景观视野。
小区内2万平米公园，被围合在内。
底层架空设计，共享了景观环境。
一梯一户的大面积户型设计更是增加了私密性和尊贵性。
东湖上郡
户型：
120平米入户花园、143平米起居分离，错层式设计
规划：
法式的建筑风格，在当地独一无二，半围合式布局，8000平米中央花园，欧式小品点缀
配套：
8000平米商业，会所、专属幼儿园
外部环境：
东湖公园
产品分析：
东湖上郡产品同样考虑到户型的创新和内部景观设计，从法式的感觉出发，各处都点缀欧式小品与整个小区融为一体。
总结：
目前芜湖县房地产逐步重视品质的开发，并注重产品的创新。
而阳光城从产品面来讲，户型设计中规中矩，建筑现代简约型，多以兵营式的排布，相比一些项目，产品没有太大的竞争力。
而现阶段成熟的老城区，东湖板块的房源售价也仅为4500-5000元/平米，尚城国际预计推出的价格在5000元/平米左右
综述：
Ø市场的变化风云莫测，形势严峻也是事实：
即使市场总体商品房成交量持平，总体供应量偏大，将使区域的楼盘竞争进入了白热化阶段，争夺客源从区域内扩展到争夺区域外。
Ø对于以地段周边环境作为买房首选的购房者来说，其选择的空间更广，各楼盘之间的差异性对比也更明显。
Ø由于本身湾沚的区域范围不大，目前中心区域与新建区域的价格差不明显，这较难低开高走，炒热新建板块。
针对目前市场产品竞争白热化以及争夺客源白热化的情况下，我们对产品提出以下建议：
提高规划力度：
品牌发源于产品，形成于策划。
好的产品不一定能够成为好的品牌，好的品牌则一定有一个好的产品。
就住房而言，在现代生活中，不仅仅是一个遮风避雨的地方，而是一个重要的生活场所。
消费者选择的是“家”，而不是“住”，它代表温馨、亲情、希望与寄托。
所以，房地产开发企业为消费者提供的不仅仅是单纯的房子，而是一种生活方式。
这要求房地产开发企业必须对住宅进行周密的规划。
在采用新技术、新材料、新设计的同时，还必须考虑到房地产产品所包含的文化氛围。
加强物业管理：
品牌不仅形成于购买之前，更稳固在购买之后。
作为一种商品房，房地产具有生命周期较长的特性，它要求在漫长的使用周期内给予消费者一个良好的生活空间。
其中，物业管理是消费者品牌感受最直接的一环。
增加产品附加值：
使用新技术、新能源、打造科技住宅
三、产品建议
1、社区学校网络教育
社区与学校共同设立一个网络终端，可以让在校师生家长在这个网络上实现网络在线学习，家长与老师在线沟通了解、建立联系平台、学生论坛等集教学交流为一体的一个综合型社区（教育）网站。
设置网校学校卡
2、户型创新，增加一梯一户户型
目前房型结构比较传统，在此基础上增设具有空间利用感的复式房型，可为产品增加卖点。
同时一定程度上丰富室内空间功能，开阔客户心理空间。
建议改建私密性较强的一梯一户的新颖设计，再加上比较好的入户花园设计。
通过在入户玄关处设置花园，在入户门与客厅之间形成过渡，增加了家庭的私密性，同时丰富了室内的空间格局，营造出温馨浪漫的氛围。
将生态概念引入家居生活，提高了家庭的生活质量和品质，是家庭生活的“氧吧”。
3、增加空中景观层
高层的中间层建议做空中景观层，增设部分公共空间，提升楼盘档次及附加值。
增加中庭花园
在每层或二层间做出一个露台式小花园，也可称为空中庭院。
在增加产品特色的同时，有明显的、不同于普通住宅的居住感受。
可为业主提供邻里间共同休闲、休息、观景、养殖绿化、享受的空间，增进了邻里间的互动，又无形中提高了绿化率。
每户的进户门也可设置此，大家共有一个入户大花园。
4、底层入户花园改造
一层南面围合花园，一层用户由原来的北入口改为由南花园入口，建议使用木栅栏及绿化围合。
北面原入口大堂可节省出更大空间进行升级改造；使一层住户拥有自己的私家花园、晾晒空间、孩子嬉戏的园地等。
底层花园可为小区增加绿化率，屋前绿化可有效降低室内温度，起到节能作用；又可在屋内见景见绿；增加业主的舒适度及空间。
围合四周可用1米多高的绿色矮树植物围合，起到加固围合的作用又增加私密性。
5、太阳能地暖循环
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