物权变动的案例Word下载.docx

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某市郭家与刘某达成协议，刘某出资将其全家所居住的老宅予以翻新，郭家将翻新后的五间房屋全部卖给刘某，并达成一份协议，郭家有权永久居住其中两间房。

后，刘某将房屋出卖给王某，王某要求郭家腾房。

经协商不成，王某起诉至法院要求郭家腾房，并支付房产过户后的房屋使用费。

法院依据物权法定原则，对王某的诉讼请求予以支持。

解析：

第十一章至第十四章规定的用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权四种。

并未规定永久居住权。

因此，当事人自我创设的物权不被法律承认和接受。

物权法定原则指的是物权的种类和物权的内容（即权能）应由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定。

案例一中，被继承人在遗嘱上所规定的“终身居住权”违反了物权法定原则，因而不具有物权的效力，法院不能保护所谓“终身居住权”，但遗嘱上的规定是被继承人的真实意思表示，符合继承法上规定的遗嘱自由的原则，可以发生继承法上的效力。

因此，当事人可变更诉讼请求，要求法院"

执行遗嘱"

、判决被告支付一定的费用，能够使用这笔赔偿金去租房以解决居住问题。

案例二中，当事人创设的物权违反物权法定原则，不能发生物权的效力，但如果符合其他法律的规定，可以发生其他法律上的效力。

意味着双方所签订的永久居住权协议有效。

此为双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，双方之间存在着债权法律关系。

但因当事人创设的物权违反物权法定原则，不能发生物权的效力，不能对抗所有权人王某的所有权。

王某的所有权在法律上对财产有进行占有、使用、收益和处分的权利，具有排他性、绝对性、对世性。

基于此，法院支持了王某的诉讼请求，判决郭家腾房并支付房屋使用费。

案例三：

甲、乙约定，甲将自己的一块劳力士手表在自己占有、使用的情况下质押给乙，担保乙的债权的实现。

甲违约，乙向法院起诉，要求行使质权。

乙能胜诉吗？

【物权内容】

这个问题与物权法定原则有关。

《物权法》第五条规定：

“物权的种类和内容，由法律规定。

”至此，《物权法》以立法的方式确立了物权法定原则。

理解如下：

物权法定原则，又称为物权法定主义，是指能设立哪些种类的物权，各种物权有哪些基本内容是由法律明确规定的，当事人之间不能自由创立或变更。

物权法定包含以下具体内容：

（1）物权的种类和内容只能由全国人大及人大常委会制定的法律来规定，其它法律文件一律不得设定物权的种类和内容。

（2）违反物权法定原则的行为不产生物权效力。

当然，相应的合同并不因为违反该原则而无效。

因为，合同法保护合同自由，当事人签订的合同只要意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，就是有效的。

根据《物权法》第二百零八条规定，动产质押要求将动产出质给债权人占有，因此，上述案例中的乙不能取得手表的质权。

二、公示公信原则+物权的效力（物权的优先效力）

1994年3月，张二购买邳州市运河镇跃进街道赵某平房三间及院落一座。

张二因种种原因，即将此房登记在其妹夫索某名下，1996年7月张二又以其妹夫之名申办手续，将此房翻建成三层楼房；

2001年5月张二举家迁居异地，将此房转卖给其胞弟张三，张三自知该房底细，未提出异议，交足房款后，便迁入居住，一直未办理房屋产权过户登记手续。

索某对张二未将此房转卖给自己而生不满，一气之下，将登记在自己名下的房屋转卖给不知情的第三人黄某，黄某交足房屋对价款后，于2001年11月双方到有权机关办理了产权过户手续。

张三得知后，遂诉到法院，要求确认索某与黄某买卖关系无效，并要求索某，黄某将房屋的产权证过户到自己名下。

公示原则是物权法中一项基本原则，所谓公示原则即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力原则。

之所以要确立公示原则，是因为任何当事人设立，移转物权都会涉及第三人利益。

因此，物权的设立，移转必须公开、透明，以利于保护第三人利益、维护交易安全和秩序。

公示方式原则在物权法上一般均采取不动产登记，动产交付的原则。

结合本案，黄某在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续；

根据上面的分析，黄某当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人，这个房屋的买卖合同当然受法律保护。

张三虽支付了房屋的对价，但终因法制观念淡薄，未要求办理产权过户手续，其以占有权来抗辩他人并主张所有权，理由不足，因而不应支持，对于张三的损失应向侵权人索某及张二主张权利，以弥补自己损失，故张三无权要求索、黄二人将房屋产权证过户到自己名下.

甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。

一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；

乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。

对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。

某开发商将一房多卖,与甲签订了合同,甲也付款了,但没有办理过户手续。

与乙签订了合同,乙也占有了该套房屋,但没有办理过户手续。

与丙签订了合同,并办理了过户手续。

现在甲、乙、丙三人起诉,都要求取得该套房屋的所有权。

对这起案例：

法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。

甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。

一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。

后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。

评析：

法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。

案例四：

甲农民祖传一件明代景德镇瓷器，分别与乙、丙和丁三位收藏家签订了协议,收取了乙的定金，收取了丙交付的部分货款，交付给了丁。

由于同类瓷器在国际拍卖市场价格猛生，所以乙和丙都起诉要求取得这件瓷器的所有权。

由于乙公司和丙公司对甲公司只享有债权,而丁公司通过甲公司的交付,已经对该批钢材取得了所有权,根据物权优先于债权的原理,应该判决该批钢材的所有权归丁公司。

对于乙公司和丙公司的损失,只能要求甲公司承担违约责任。

【物权法定+物权优先案例】案例五：

2008年4月15日，厦门市城建局经市政府授权作为甲方与该市商业城股份有限公司作为乙方（以下简称股份公司）签订该市“一路两环三街”户外广告经营发布权购买协议书，约定将关于该市此路段的十年户外广告经营发布权以人民币5000万元的价格由股份公司购买（买断范围为买断路段的路面上、桥体及路段两侧的第一视线内建筑物、桥体两侧的路面上及两侧的建筑物所发布的户外广告均在买断范围内）。

股份公司以外的公司不得在买断路段上设置发布户外广告。

协议签定后，股份公司授权其子公司广告公司经营广告业务。

泰达宾馆系一家涉外三星级宾馆，2008年其经城建局批准在自己家的楼顶设置了广告牌，城建局与股份公司签定购买协议后，泰达宾馆未再进行该广告的年审，也未再办理继续审批手续。

广告公司以泰达宾馆未经其同意擅自在上述买段路段范围发布广告，侵犯其独家经营权为由，要求泰达宾馆赔偿损失，双方协商无果。

广告公司遂提起诉讼，要求泰达宾馆承担侵权赔偿责任。

判决认为，本案当事人讼争的广告经营发布权系广告公司由股份公司与原城建局订立的买断协议，并经股份公司授权而来的，从该协议约定的内容来看，股份公司系于订立协议之日起十年内独家买断该路段的经营发布权的，但该经营权毕竟是股份公司与原城建局的合意所为，且我国现行法律中对此项权利并未加以规定，故该经营权不属于物权，不具有排他性，因而，金龙宾馆设置广告牌之行为亦不构成侵权。

金龙宾馆作为建筑物的所有权人，对物有全面支配并排除他人干涉的权利，而广告经营发布权不属物权，系缔约双方自由创设的一种权利，从该买断协议约定条款来看，具有债权性质，而债权系相对权，其存于特定的当事人之间，不具有社会公开性，第三人难以知悉其存在，因而无排他性，如此，在金龙宾馆这一特定物上就存在既有物权即所有权，又有债权即广告经营发布权两种权利并存的情形，并发生权利的冲突，物权优于债权。

广告公司的广告经营发布权亦不能对抗金龙宾馆对其所有的建筑物所行使的占有、使用、收益处分的所有权权能。

广告公司直接向金龙宾馆诉请侵权赔偿，于法无据，不应支持，当然，广告公司可经股份公司授权并依买断协议追究对方债务不履行的违约责任以寻求救济。

依据《民事诉讼法》的有关规定，判决，撤销原审判决。

驳回广告公司诉讼请求。

三、买卖不破租赁原则（物权优先原则之例外）

【买卖不破租赁】案例五：

潘小姐在年初时经中介公司租住天河区东圃大马路一两房单位，该业主何小姐以每月2000元的租金出租给潘小姐使用，双方签订租赁期从2009年2月1日到2010年2月1日止。

合同签订后，双方依约履行，一直以来都相安无事。

今年6月中旬，潘小姐突然接到业主何小姐的电话，告知其现租住的单位已经转售给他人，要求潘小姐在半月内搬走。

潘小姐认为何小姐没有提前通知自己，就将自己正租住的物业出售，而且离双方签订的租赁期还有大半年的时间。

加上现时适逢租赁旺季，一时之间很难找到合适的房子。

便要求业主宽限到自己找到新的房子才搬走。

而业主方面却以新买家要求尽快收楼为由，拒绝了潘小姐的要求。

潘小姐一气之下干脆拒绝搬走，以租赁期未到要求继续租住。

因双方未能达成协议，业主每天都打电话骚扰潘小姐，潘小姐虽然不胜其烦，亦不愿妥协，双方陷入僵持中。

1、业主在租赁期内出售房产，需提前3个月书面通知承租人；

在同等条件下承租人拥有优先购买权；

2、租赁期间房产的权属变更不会影响原来的租赁效力，也就是说新业主在原租赁合同未解除前的需履行之前签定的条款。

由此可见，潘小姐要求继续租赁的要求是合法的，其承租人的利益应该受到法律的保护，何小姐和新业主都无权要求承租人限期搬离，但是新业主有权要求潘小姐按原租赁合同支付租金。

何小姐或新业主可以通过与潘小姐协商，给出充裕的时间让潘小姐另寻新住处，或帮潘小姐尽快找到新的房子租住，这样更有利于解决问题。

【买卖不破租赁】案例六：

2006年7月8日，A向甲银行贷款30万元，以一套房产设定抵押，并办理了抵押登记手续。

2006年9月16日，A又将该套住房出租给B，约定租期三年。

2008年9月15日，贷款到期，A未归还甲银行贷款本息。

甲银行诉至法院，要求行使抵押权，法院委托某拍卖机构将抵押房产进行公开拍卖，C公司竞买成功。

在C公司要求B搬出租赁房屋时，遭到B的拒绝。

C公司是否可以要求B搬出该租赁房屋呢？

根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

说明我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以确认，亦是在立法上对“买卖不破租赁”这一法定原则的认可。

这一规定是为了保护承租人的利益，是“债权的物权化”。

2009年9月1日，最高人民法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的司法解释第二十条也明确规定：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权