佘山镇桃源路工程项目建设可行性研究报告Word文档格式.docx
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3、酒店公寓定位—————————————————第38页
五、目标客户分析————————————————第39页
1、消费客户分析—————————————————第39页
A．现有消费客户分析—————————————第39页
B．未来消费客户分析（5年规划）————————第45页
C.总结———————————————————第47页
2、投资客户、客户组成——————————————第49页
六、项目经营与盈利分析—————————————第53页
1、经营模式———————————————————第53页
2、盈利模式———————————————————第57页
七、投资估算及资金筹措—————————————第58页
1、投资估算———————————————————第58页
2、资金筹措估算—————————————————第58页
八、经济效益分析————————————————第59页
1、总收入估算——————————————————第59页
2、总成本估算——————————————————第60页
3、利润估算———————————————————第60页
4、风险分析———————————————————第61页
5、基本结论———————————————————第61页
附表：
一、项目开发费用明细估算表
二、项目投资分配表
三、损益测算表
四、现金流量表
五、贷款利息测算表
一、项目概况
1．地块概况
本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。
项目的南面为佘山镇的主干道——桃源路，东面为连接青浦区和松江区的主干道——青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。
本项目的开发建设内容为：
一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺所组成。
基地总用地面积:
35470m2
建筑总用地面积：
15872.13m2
总建筑筑面积：
60961.62m2
酒店式公寓建筑面积：
13115.93m2
街道及水岸商业建筑面积：
39384.07m2
酒店式公寓地下停车库面积：
2687.36m2
商业地下停车库面积：
5774.26m2
总地上建筑面积：
52500m2
总地下建筑面积：
8461.62m2
容积率：
1.47
建筑密度：
44.41%
酒店式公寓户数：
215户
总停车数：
276部
酒店式公寓区停车数：
66部
商业区停车数：
210部
2．区域环境
外部环境：
松江将在2008年初步建成一个同纬度世界上最好的植物园——辰山植物园,市政府每年拨款1个亿作为植物园扩建维护的专项资金。
松江新城区将建成一个超大型影城——东方影城。
与世贸集团也达成意向，将建设一个世界上第二个地下五星级酒店。
佘山月圆园还将建设一个大型艺术品SHOPPINGMALL，计划投资30亿元人民币，这也将进一步促使佘山地区的商业繁荣。
松江区还将建设一个大型、现代的娱乐场所和一个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。
中部环境：
佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。
一条是桃源路，一条是青松路。
桃源路发展轴：
桃源路是一条横贯佘山镇的主要干路，是出入佘山镇的门户。
该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团、镇区商业文化中心组团、教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。
青松路发展轴：
以西佘山风景区为景观轴的开端；
沿线布置旅游服务配套组团、镇区商业文化中心、三官塘滨水绿地；
以北部公园结束，是一条绿地旅游景观轴。
该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。
内部环境：
本项目作为佘山镇区内的第一个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。
本项目不仅给旅游者提供了一个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心的空白。
3.交通状况
本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心35公里，离虹桥机场18公里。
在建中的轻轨9号线一期工程2007年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离一下子缩短为20分钟左右，基本建成“二纵三横”高速公路网和“三纵四横”市域干线网。
加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的旅游者和当地居民出入十分便捷。
4.基地现状
基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。
根据初步的计划，本地块将建设一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街的改造，进一步提升整个区域的商业氛围。
二、市场环境及项目情况分析
1．酒店式公寓与商业街区的发展状况
1）酒店式公寓
近年上海产权酒店的供销情况
2000年单身公寓现身上海滩，2002年产权酒店领异标新，2003年房地产投资风喧嚣一时，小面积、低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。
风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展？
soho办公延续了发展了产权酒店，soho成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了04、05年市场供应持续平稳、保证了04年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成soho办公的概念（如绿地的感性达利、悦达国际大厦、国际新时空等）。
但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。
2）商业街区
目前房地产市场投资状况
于2004年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。
这一年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在：
（1）投资客户占购房客户的比例越来越小，由2003年16%-17%
下降到目前的6%。
（2）房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼
等经营性产品成为投资重点。
（3）由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹
象，加上国际基金（如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产）对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。
2．项目所在区域经济社会环境概况
年内税收总额7500万元，比上年增长26.2%。
财政收入6315.35万元，比上年增长19.59%；
支出7327万元。
人均年收入4950元，劳均年收入8600元。
年末银行储蓄额5.26亿元，比上年增长21%。
房地产以集镇改造、市政动迁和度假区、新城区建设为契机，全年实现增加值1328万元，比上年增长121.7%；
利税1075万元，比上年增长91.6%。
完成商品房建设投资1.34亿元，比上年增长283.7%；
商品房施工面积1.34万平方米，比上年增长192.1%；
竣工、销售商品房面积8.5万平方米，比上年增长346.4%。
凭借山林自然风光，更兼“佘山”、“月湖”品牌优势，佘山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱增。
一批顶级房产“紫园”、“佘山银湖别墅”等正次第崛起。
3．项目周边情况
1）酒店式公寓项目分析
（1）目前地区酒店出租状况分析表
图表显示：
a.地区总量不大，仅有339套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有200套。
b.设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜一筹
（2）目前地区酒店价格分析表
目前三星级酒店房价（长包价）200元/日--280元/日
二星级价格较低,在150元/日--170元/日
（3）目前地区酒店宾馆经营分析表
佘山主要宾馆酒店经营状况
星级
平均月出租率
日均接待人数
标间价格（元）
森林宾馆
76.3%
110
280
兰笋山庄
65.0%
130
200
松浦度假村
46.3%
78
170
江秋度假村
41.3%
56
150
总值
62.6%
318
以佘山年年旅游人次150w人次计，日均人流量为4100人，旅游人群的消费意向中住宿消费占9%—15%，约400——600人，而目前佘山宾馆的房间总数为330间，入住人总数约为日均318人，日平均出租率62.6%。
数据表明：
（1）现在佘山宾馆的出租情况一般。
（2）目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。
（3）由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。
2）商业项目分析
（1）周边目前及未来商业项目分析
Ø
桃源路商业中心
位于桃源路东，过外青松公路，2007年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。
就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要的消费人群——旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。
佘山商业中心项目价格分析表
楼层
主力面积m2
售价（元/m2）
租金（元/m2/天）
4
1500
4800
0.6
3
0.8
2
145.6
6500
1
1.5
该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。
但从它的产品配比、价格分布和现场销售上可看出几个问题：
a.楼层越低面积越小租金越高。
b.大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。
c.另整个项目推广手段单一，形象表现不足，客户量不足，会影响到后期的交易量。
辰山植物园
将于2010年建成的上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山、西佘山是“邻居”，从佘山风景区驱车前往仅10分钟。
其占地202公顷，前期投资达13亿元，景观优美、物种丰富、生态高效、功能多样，将成为国际上收集品种最多最全的桂花园。
随着植物园的兴建，5年后的秋季，这里将弥漫着醉人的八月桂花香，既能吸引如织的中外人士前来观赏，也能作为学校、机关部门和农学院开展科普教育和考察的基地，弥补了佘山风景区景点相对单一的的问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它的不足，但却带动了附近唯一的商贸餐饮休闲集中点——本项目
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