谢潇波土地规划管理的三个问题PPT文档格式.ppt

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土地管理法的秘密。

开发园区规划、城市总体规划、生态功能区规划都要与土地利用总体规划相衔接。

规划目标规划目标l中国政府话语体系中的战略、国策。

科教兴国战略、可持续发展战略；

耕地保护、计划生育国策。

国策：

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地l土地管理法第19条：

l

（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；

l

（二）提高土地利用率；

l（三）统筹安排各类、各区域用地；

l（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

l（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

l1、保耕地：

落实耕地保有量与基本农田保护任务。

规划分区制度、计划管理制度、占补平衡制度l2、保发展：

统筹各类各业各区域用地，节约集约用地。

l3、保生态：

生态控制区，土地综合整治l保障三个安全：

粮食安全、生态安全和经济安全l1、粮食安全：

18亿亩耕地红线和20亿亩实有耕地。

l2、生态安全：

天更蓝、水更清、山更绿。

对生态用地实行特殊保护。

l3、经济安全：

保障基础设施用地需求，保障重大产业用地需求，保障城市发展用地需求。

规划内容规划内容l指标控制型与分区管理型相结合的规划l发展规划和空间规划的低水平融合。

l蓝图型（城规）、指标型（行业计划）、分区型（主体功能区）。

l土地利用总体规划的四大核心内容：

l1、指标：

耕地、基本农田、建设用地l2、区划：

土地用途区、建设用地管制分区、规划地类。

l3、控制线：

中心城区控制线、扩展边界、规模边界、禁止建设边界l4、管制规则：

各类分区的管制规则l5、保障措施：

审批制度、责任制度、评估制度、修改制度规划特色规划特色l1、全域覆盖。

城规只针对规划区。

l2、指标控制。

城规的三区四线一书三许可。

主体功能区没有指标控制。

总量指标、增量指标、效率指标。

l3、分级审批。

省及重点城市，国务院。

市、县及城关镇，省政府。

其他乡镇，市政府。

不需要人大审议的规划。

直接体现国家意志。

城规，人大审议，上级批准。

一般乡镇县政府审批。

其他规划，一般是行业审批。

比如矿规，就是一个自批自用的规划。

冷水滩。

部门参与最为集中的规划。

l4、计划调控。

近期规划、年度计划、用地预审。

l5、红线制度。

基本农田红线、中心城区控制线、禁止建设区边界。

扩展边界。

l6、分区管理。

规划趋势规划趋势l1、从指标管理型规划向空间管制型规划转变：

不仅要落实指标，还要明确空间用途管制边界。

高度重视数据库的建设与管理。

l数据库已经成为矿规编制审批的前置程序。

土规亦将如是。

l2、从增量调节型规划向总量管控型规划转变：

不仅重视流量（计划）管理，更加注重各类空间资源的总量管理，对各类规划约束性指标的管理将更加严格。

l新增量的管理。

存量利用。

城乡增减挂钩的利用。

l3、从专业部门型规划向全局全域型规划转变：

成为中、微观层面空间规划体系的核心，成为多规融合的底盘与基础平台。

人口、城镇体系、产业聚集、空间边界怎么调整规划怎么调整规划l一、调整对象l1、县、乡两级规划l2、规划指标、规划地类、管制分区。

土地用途区一般不调整。

规划指标一般不调整。

l二、启动条件l1、文本中已作安排，但选址未定。

l2、有条件建设区形变。

l3、选址确有特殊原因。

l4、土地管理法第26条。

交、能、水、矿、军。

l三、调规类型l切块调整、线性工程、补征地l四、审查要点l项目性质、调规依据、文本方案、公众参与、调规类型调规类型l一、切块调整l指标不变化，建设用地区位调整。

l建设用地调入区、建设用地调出区。

二、线性工程道路、管线等基础设施项目。

指标使用预留或申请追加。

主要是建设用地调入区的问题。

三、补征地项目项目已经建设，主要是对比报批红线和竣工红线审查要点审查要点l一、项目是否必要：

是否符合项目要求l二、依据是否充分：

是否符合调规条件l三、选址是否合理：

选择特殊性l四、规模是否标准：

用地定额标准l五、文本是否规范：

是否采用了规范文本l六、数据是否真实：

地籍数据、规划数据l七、群众是否同意：

听证意见l八、附件是否齐全：

相关附件是否齐全l九、图件是否规范：

位置图、规划图、现状图、影像l十、程序是否到位：

请示文件，县、市初审，部门意见，听证公示材料，是否齐全项目是否必要项目是否必要l一、不符合调规条件的项目l1、选址无特殊要求的工业项目l2、统征地项目l3、商业项目：

包括加油站、农贸市场l4、娱乐项目l5、商品房项目l6、其他项目：

养老院、廉租房l二、可申请调规的项目l1、公路、铁路、港口、机场等对选址有特殊要求的交通基础设施项目l2、对环保有特殊要求的项目：

垃圾处理厂、污水处理厂、化学品存储项目等。

长沙县的l3、对安全有特殊要求的项目：

如鞭炮厂、油库、l4、对场地有特殊要求的项目：

比如矿山用地，包括选矿厂、冶炼厂、尾矿坝。

比如风景旅游设施用地。

景区服务站等。

宗教用地，寺庙用地。

遗址保护项目。

如土司城。

湘西的低丘缓坡项目。

原址扩建类项目。

l5、对保密有特殊要求的项目：

军事项目。

1121工程。

测绘项目。

重大能源项目。

l6、对民意有特殊要求的项目：

殡仪馆、公墓、监狱等特殊用地。

长沙北山镇的危险品项目。

依据是否充分依据是否充分l1、是否纳入土规。

l2、是否纳入了行业规划。

省政府审批的规划。

l3、是否有主管部门意见。

选址是否合理选址是否合理l规划方案审查，关键是审查项目选址的特殊性和用地规模的合规性。

项目的必要性，在实质上不是规划评审的重要内容。

l1、为什么不能选址在现有允许建设区范围内？

l2、拟调入地块是否是占用耕地最少、用地规模最省的地块。

湘潭县项目、长沙县项目。

l3、现有地块是否是综合效益最高的选址。

社会效益、经济效益、生态效益。

规模是否标准规模是否标准l主要是套用行业的用地定额标准文本是否规范文本是否规范l一、项目概况。

项目名称、所在位置、性质、批准单位、立项文件、投资主体、投资金额，主要功能。

等l二、选址特殊性论证。

参上。

l三、用地规模合理性论证。

与定额标准的比较。

l四、规划实施情况。

重点指标的实施情况及对特殊现象的解释l五、规划调整方案及影响评估。

指标调整方案、调入区及调出区规划地类和建设用地管制分区调整方案。

调整方案对实现指标、耕地保护、生态环境的影响。

l六、公众意见落实情况。

何时、何地、何人参加听证会，提出了什么意见，怎么落实的。

数据是否真实数据是否真实l现状数据，必须采用变更调查数l规划数据，采用最新的数据库数据。

包括历史上的调规数据。

l多划的基本农田：

落实数-目标数-历次抵扣数。

以县为单位群众是否满意群众是否满意l听证意见。

政府部门、利益相对人的意见。

不能以部门会议代替。

附件是否齐全附件是否齐全l1、县政府或国土部门的请示文件l2、纳入规划文本复印件l3、纳入行业规划的复印件l4、主管部门立项文件l5、听证材料：

包括听证公告、会议纪要、签到表l6、地灾评价报告l7、压矿意见l8、相关部门意见。

不需要面面俱到，相关即可。

如，涉及环保的需要环保部门意见，涉及安全的需要消防、安监部门意见。

l9、相关照片l10、基本农田抵扣台账，县国土局盖章确认。

l11、专家审查论证材料。

会议议程、签到表、会议纪要、修改说明。

图件是否规范图件是否规范l严格按照制图规范来制作程序是否到位程序是否到位l1、请示文件l2、县、市国土资源部门初审意见l3、专家审查是否到位。

l补办手续的问题。

要与市县说清楚。

怎么评估规划怎么评估规划l必须重点评估的内容l一、规划背景变化情况：

宏观战略的变化、区域定位的变化，湘江新区交通区位的变化、人口结构的变化、产业基础的变化。

l二、建设用地需求情况：

总共需要多少用地，那些行业需要用地，那些地方需要用地。

各类、各业、各区域用地需求。

城镇用地需求、重点项目用地需求。

需求的数量以及方向l三、布局调整基本方案：

生产、生活、生态空间的布局，城市发展方向。

l四、结构优化初步方案：

中心城区、重点城镇。

城镇体系结构、城乡用地结构。

l五、规划调整修改情况：

该行政区内规划数据库建立以来所有的规划调整、修改情况。

l六、增减挂钩、土地整治和矿山恢复治理项目情况：

历年实施的增减挂钩项目、土地整治项目以及矿山恢复治理项目规划评估背景规划评估背景l1、发展战略变化：

集中连片扶贫开发、长江中游城市群。

郴州十字规划、邵阳东部城市群规划。

l2、区域定位变化：

湘江新区的批复。

怀化、张家界、吉首的城市定位：

90万人口。

津澧融城。

行政区划的调整：

中方县纳入怀化中心城区。

正在酝酿的冷水江新化合并。

道县、攸县改市等。

l3、土地政策变化：

湘西的低丘缓坡荒滩未利用地开发。

废弃工矿用地开发。

l4、交通区位变化：

已经开通或即将开通的高速公路和铁路。

沪昆高铁、武广高铁、包海高铁、张吉怀动车、怀邵衡动车。

衡阳到桂林的动车等。

l5、人口结构变化。

户籍人口与常住人口的差异；

城乡人口的分布；

常住城镇人口在中心城区和一般乡镇的分布。

l6、产业基础变化。

新产业的发展壮大，支柱产业的没落。

清水塘、竹埠港的变迁。

攸县建材产业的发展。

土司城对于永顺旅游产业发展的变化。

浏阳大围山养老产业的发展。

l7、生态功能变化：

纳入国家级生态功能区，纳入生态红线划定试点。

国家自然保护区、地质公园、森林公园的批复。

一级林地的划定与保护。

建设用地需求情况建设用地需求情况l1、城镇化发展预测法l2、历史用地预测法l3、重大项目预测法l解决三个问题：

l1、全县建设用地总需求。

其中城镇用地多少？

工矿用地多少？

基础设施用地多少？

特殊用地多少？

l2、重点区域建设用地需求。

中心城区用地需求？

重点乡镇用地需求？

一般乡镇用地需求。

l3、现有建设用地空间以及调整的可能性。

布局调整的基本要求布局调整的基本要求l1、基本红线的划定l生态红线、基本农田红线、中心城区控制线l2、城市发展方向？

东南西北？

必须有一个主导方向，不能够四面开花。

l3、城市功能组团？

产业发展组团、城市绿地组团、居住与公共服务用地组团。

l4、重大项目的位置。

结构优化初步方案结构优化初步方案l1、城镇体系结构情况。

中心城区、重点乡镇、一般乡镇的人口变迁情况、用地报批情况、现有用地情况以及产业基础。

l2、城乡用地结构。

现有农居点整治进展情况。

现有城镇用地执行情况。

现有的农居点、城镇用地增量。

l3、中心城区用地需求、重点乡镇的用地需求、一般乡镇的用地需求。

拟分配的方案。

l4、农居点建设规划，已经有新农村建设规划的，必须全部纳入。

慎重地对待迁移型农居点，征求意见后才能做减量规划。

历年规划调整修改情况历年规划调整修改情况l规划调整、修改情况，对原批复规划指标、布局、结构的影响。

l这是调整完善评估的强制性内容！

必须进行评估。

长沙、郴州、怀化等地的评估。

财政投资项目情况财政投资项目情况l1、城乡建设用地增减挂钩项目l规划指标、计划指标l隆回l2、土地整治项目l3、矿山环境恢复治理项目l谢潇波13786187706l微信号：

jiangyicha2015微信公众号：

潇湘夜语xiaoxiangyeyu-126