精品最新艾佳花园物业发展建议文档格式.docx
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一切具体的方案及操作程序还有待于与贵方在以后工作中进一步商讨。
第一章
杨家坪周边地区商圈分析
本项目地处谢家湾劳动三村，距杨家坪商业中心仅300米。
我司结合本项目的实际情况对杨家坪地区的商业情况做了选择性的市场调查，并以此为基础进行分析。
一、区域环境
杨家坪商圈地处重庆市九龙坡区，西接沙坪坝文化商业社区，北临大坪地区，距石桥铺高新技术区仅30分钟车程。
到目前为止，该地区已形成了较为完善的商业配套：
立丹百货、杨家坪重百、国美电器城等大型商场也均在此设店；
并形成了具有杨家坪特色的重庆市唯一的成熟大型地下零售商场。
二、交通
目前正处于修建中的杨家坪至较场口轻轨工程，将会大大缩短从杨家坪到解放碑中心商业区的距离，未来的交通将更加方便。
刚建成不久的谢家湾立交桥及鹅公岩大桥更将九龙坡与南坪连接到了一起，从杨家坪至石桥铺、沙坪坝均较为方便。
三、配套设施
✧重庆市动物园
✧四川美术学院
✧工业管理学院
✧重庆市二十中学
✧杨家坪第二小学校
三、商圈总体特征
✧成熟商圈已形成
目前杨家坪地区大型零售商场中较为成熟的有杨家坪重百、立丹百货，还有刚进入不久的“国美电器城”，和网络四通八达的大型地下购物中心，竞争较为激烈。
同时，我司相信随着新世纪百货的进入，本区域的商业竞争将更加激烈。
✧经营现状
重百、立丹百货等作为杨家坪地区的老牌商场，拥有科学的经营管理模式以及高质量的产品和优良的售后服务，经过多年的经营以形成固定的消费群体，效益较佳，经营较稳定。
而以“美侬地下购物商场”等所组成的地下商场，在杨家坪地区已经营多年，并使逛地下商场形成了该地区消费者的一个习惯，经营情况较乐观。
✧未来发展
目前九龙坡区政府正着手修建杨家坪步行街，以建立一个商业氛围浓厚的商业中心。
我司相信除了如新世纪之内的大型零售商场之外，本区域还将吸引更多的个体零售业主进驻该商圈。
未来此地区的竞争将更加激烈。
第二章
项目商业物业分析
一、项目商业物业概况
本项目之商业物业地处谢家湾正街，位于本项目的东侧、小区大门入口处，紧靠杨家坪城市主干道长江路。
分别由左右两边，一层2000平方米左右商业门面及两层4000平方米左右商场组成，层高为4.6米；
项目距杨家坪转盘中心商业区步行只须6分钟左右，紧接杨家坪规划中之商业步行街的入口处，右侧为在杨家坪经营多年的九九百货商场。
二、项目商业物业分析
随着九龙坡区政府提出建立“都市后花园”口号，加之如‘广厦集团’、‘珠江实业’等知名开发商的进入，杨家坪地区已成为新一轮房地产经济发展的热点。
由于该地区自身商业及各项配套设施齐全、片区人口密度大，片区自身需求量较大等优势，同时考虑到本项目自身处于临街地段，地理位置优越，因此有较大发展机遇。
1.优势
✧地理位置优越，交通便利
✧紧接未来商业步行街，有较大发展空间
✧项目整体形象良好
✧项目为较大型的住宅小区，有一定客户支持
2.劣势
✧商场结构设计导致商家布局难度较大
✧没有足够停车位，无法吸引大型商家
✧无较大型休闲广场
✧距杨家坪中心商圈有一定距离，经营范围局限
三、项目商业物业基本定位
通过以上对项目之商业物业的分析，并结合对该区域市场具体情况的分析，我司对本项目做出如下定位：
项目定位
项目商业部分的运作以“为小区业主提供方便、提升项目整体素质，促进住宅销售”为宗旨
1）服务业主
由于小区距杨家坪中心仍有一定距离，小区业主购买简单生活物品仍须步行至杨家坪，导致日常生活上有较多不便。
因此建议引进小型超市，从而为业主提供方便。
2）提升项目整体素质
利用小区之商业物业，改善小区业主及项目周边地区居民的生活；
创造项目的又一卖点，增加项目综合优势，促进销售。
第四章
项目建议
我司根据目前对项目的了解、对项目周边简单的市场调查，结合对项目的分析及定位，就项目商业部分的发展，做出了如下建议：
一、定位建议
为了突出项目之商业部分，服务于整体项目形象，又能尽可能的发挥其自身的商业价值。
建议其4000平方米左右的商场建立中等规模的超市，如引进‘山城超市’等；
其2000平方米左右的商业门面，可修建各类饮食店；
同时，可引进银行、证券公司、麦当劳等从而提升项目的整体形象。
二、销售建议
建议两层商场可在限定了经营范围后，做整体招商或整体出售。
门面可针对于小区业主以优惠的价格出售或以“购房赠门面（使用权）”的方式等，形成商业部分与住宅部分销售的互动。
以上建议仅为我司之初步构想。
如有机会与贵司合作，我司将在进行详尽、系统之市场调查的前提下，与贵司进行充分的商讨，提出更为具体的营销实施方案，并辅助贵司进行商业部分招租、销售的前期接触工作。
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