江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)(1)用地与建筑管理PPT推荐.ppt

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公共交通、停车配建、水源地、地下空间；

v公众合法权益：

最小间距、日照影响分析等。

3、解决规划管理的具体问题v用地管理的刚性与弹性v容积率监管v小高层与超高层建筑管理v住宅和特殊建筑的日照v公交与停车配建v地下空间规划管理二、讲解的主要内容v总则v用地管理v建筑管理v空域保护和地下空间利用

（一）总则1.2本规定适用于城市和县城的规划建设用地范围。

在此范围内制定规划、进行规划管理，须执行本规定。

市、县城区以外的规划建设用地范围参照执行。

旧版：

1.2本规定是与城市规划法和省实施办法相配套的规范性文件，其适用范围同省实施办法。

1.3城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本规定。

（二）用地管理v用地分类v用地兼容v建筑基地指标v容积率计算和管理用地分类v与新的城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）衔接。

v具体用地分类补充和用地兼容的要求，由江苏省控制性详细规划编制导则（2012年修订）规定。

v2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）和江苏省控制性详细规划编制导则执行。

用地兼容v倡导合理的混合用地；

v删除原版关于规划主管部门划分建设用地和项目适建性的规定；

v建设用地的兼容性要求和尺度，应当在制定详细规划和拟定规划条件时确定；

v编制控规和拟定规划条件，应当明确可以兼容的用地性质、弹性管理的尺度和程序等（详见控规导则修订版）。

用地兼容v2.2.2在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，提倡同一地块内不同使用功能的混合。

建设用地的兼容原则按照江苏省控制性详细规划编制导则执行，用地兼容要求应当在详细规划中规定，并在城市、县城乡规划主管部门出具的规划条件中具体明确。

建筑基地指标v2.3.3城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。

编制城市中心区、历史文化街区等特殊地区详细规划时，可参考表2.2.3，根据具体情况合理确定建筑密度、容积率等指标，按规定程序批准后实施。

v2.3.4编制特大城市的中心区详细规划、城市历史街区保护规划时,可根据具体情况对容积率等非强制性指标作适当调整建筑基地指标表2.2.3.的修改内容：

v“中高层住宅”调整为“小高层住宅”，容积率上限略有提高；

v工业建筑的建筑密度、容积率增加下限指标，上限适当提高；

v删除公共设施类用地的指标规定（科研、大中专院校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施按照相应的规范进行设计）；

v增加超高层建筑指标的说明；

v表2.3.3各类建筑基地密度、容积率指标建设类型建筑密度（%）容积率新区旧区新区旧区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区类气候区住宅建筑低层3335354011.11.11.2多层262828301.61.71.71.8小高层（中高层）242525282.0（1.9）2.2（2.0）2.2（2.0）2.4（2.2）高层202020203.53.53.53.5公共建筑办公建筑类多层45502.53高层354056商业建筑类多层55603.54高层50555.56.5工业建筑低层55（45）60（50）0.7-1.2（1.0）1.0-1.5（1.2）多层45（40）50（45）1.0-2.0（2.0）1.2-2.5（2.5）建筑基地指标说明v注：

1、根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）附录A之A.0.1的规定,江苏省位于类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），涟水，滨海、阜宁、射阳、响水；

其他地区都位于类气候区。

v2、“旧区”范围在城市、县的总体规划中确定。

v3、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；

住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。

v4、幼托、中小学校等建设项目的容积率应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

建筑基地指标说明v5、工业用地应提但是建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；

工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；

有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。

v6、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。

v7、表中指标不包括地下层建筑面积。

v8、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；

其余指标为上限。

v9、高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。

容积率计算和管理v删除旧版关于容积率奖励的规定v发展阶段的变化（需求、法律、规划编制体系）；

v规划条件确定的容积率等指标不得随意变更；

v公共设施和开放空间应当纳入用地和建设项目的规划设计统筹考虑，并在规划管理中切实保障；

v如果实施容积率奖励政策，应当符合控规，并在规划条件中约定。

容积率计算和管理v建筑面积计算：

按建设工程建筑面积计算规范执行；

v容积率计算管理：

省确定原则，各地制定细则。

容积率计算和管理v2.4.1住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米。

公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。

v2.4.2各地应制定建筑层高的管理规定，层高超过规定一定幅度的，超过部分应折算容积率。

容积率计算和管理v2.4.3各地应在国家和省相关规范的基础上，综合考虑满足居室日照、强化容积率管理、维护公共利益和公众合法权益等要求，制定阳台、阁楼、地下室、半地下室、架空层、过街楼、复杂地形上建筑物等的建筑面积管理和容积率计算的具体规则，以规范管理、促进公平。

（三）建筑管理v建筑层数划分v日照间距v最小间距v建筑退界v建筑基地的绿地v建筑基地的消防v超高层建筑管理建筑层数划分v中高层（7-9层）改为小高层（7-11层）v小高层建筑的间距按照日照间距系数控制v最小间距、建筑退界等要求，具体指标相应调整v增加对超高层建筑的相关特别规定日照间距v强化住宅建筑正面间距控制v注重对现状住宅的权益保护v3.2.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。

如需通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标和要求应当与相邻地块的开发利用统筹考虑。

现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。

日照间距基本要求：

v低层、多层、小高层住宅，应当满足间距系数要求；

v历史上间距标准较低或者布局复杂等致使现有住宅建筑日照低于现行标准的，不应由于新建建筑降低其日照时间；

v相邻地块的建筑高度、容积率、退界等应当统筹考虑，不能为满足某一地块，损害相邻地块的合法权益（建筑布局、退界、容积率、高度等）；

日照间距注意事项：

v阳光权不可交易，规划管理应严格谨慎；

v经规划审批的住宅建筑朝南的居室，应当满足国家规定的日照要求；

v因建筑设计存在自身遮挡情况的，应当根据实际情况，尽可能满足日照标准（日照影响分析计算参数标准会涉及相关内容）。

建筑间距计算方法v3.2.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：

vL1=i*HL1=日照间距i=日照间距H=建筑的计算高度（北侧建筑窗台至南侧建筑屋面影响日照的北檐口或坡屋脊的高度）建筑间距计算规则计算规则：

v凡是外墙落地的部分，均按外墙计算间距（北侧突出的厨房、卫生间等，应从其外墙计算间距）；

v建筑北侧局部出挑形成新的遮阳点的，根据实际情况计算间距；

v附录-3

（2）中“局部突出”，指楼梯间、电梯井等少量附属结构。

建筑间距计算规则附录一3、建筑间距计算v

（1）建筑间距为相邻两栋建筑外墙之间最小垂直距离，外墙有凸出（局部凸出的结构柱除外）时，按凸面外缘计算。

v

（2）建筑物北侧遮挡阳光的局部出挑（如阳台、楼梯平台、挑廊等）、局部突出部分的总长超过相应建筑边长二分之一的应从出挑（突出）部分垂直投影线计算。

少于二分之一的可不计入，但出挑（突出）部分连续长度超过8米的，按出挑（突出）部分垂直投影线计算。

建筑间距计算规则附录一4、建筑的计算高度v

（1）从北侧建筑的面层（计算层）窗台面（距室内地坪0.9米高）起算，到南侧建筑顶部遮阳线的高度。

v

（2）建筑物局部出挑遮挡阳光的，计算高度部分同3-

（2）。

v（3）水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的；

遮挡阳光面宽度不超过建筑物遮挡阳光面总宽度二分之一，且连续长度不超过8米的，不计入建筑计算高度。

（超出以上条件的，突出屋面的附属设施应当计入建筑高度）。

表3.2.3市、县（市）住宅建筑日照间距系数表序号大城市名称大寒日序号大城市名称大寒日序号大城市名称大寒日序号大城市名称大寒日2h1h3h1h3h1h3h1h1苏州市1.301.271吴江市1.341.2619仪征市1.391.3137阜宁县1.471.382无锡市1.311.282高淳县1.341.2720如东县1.391.3138睢宁县1.481.393常州市1.321.293宜兴市1.351.2721如皋市1.401.3239宿迁市1.481.394南通市1.331.304昆山市1.351.2722姜堰市1.401.3240滨海县1.481.405南京市1.331.305溧阳市1.351.2723海安县1.401.3241灌南县1.481.406镇江市1.341.316太仓市1.351.2724高邮市1.421.3342沭阳县1.491.407扬州市1.351.327常熟市1.361.2825东台市1.421.3443响水县1.491.418泰州市1.351.328溧水县1.361.2826兴化市1.431.3444灌云县1.491.419盐城市1.391.369金坛市1.361.2927盱眙县1.431.3545邳州市1.491.4110淮安市1.411.3810启东市1.371.2928金湖县1.431.3546新沂市1.501.4111徐州市1.441.4111张家港1.371.2929大丰市1.441.3647东海县1.511.4212连云港1.461.4312海门市1.371.2930宝应县1.441.3648丰县1.521.4313江阴市1.371.2931洪泽县1.441.3649沛县1.521.4314句容市1.371.2932泗洪县1.451.3750赣榆县1.531.4415丹阳市1.381.3033建湖县1.451.3716靖江市1.381.3034泗阳县1.461.3817泰兴市1.381.3135涟水县1.471.3818扬中市1.391.3136射阳县1.471.38日照间距系数数表说明v1、本表的日照标准根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）表5.0.2-1确定。

我省大城市住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准，中小城市住宅建筑不应低于大寒日3小时的日照标准。

v2、旧区范围内新建住宅项目自身的日照标准可酌情降