控制性详细规划的控制体系PPT资料.ppt

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城市设计手段如何发挥？

6、控规“全覆盖”，怎样的“全覆盖”是合理的？

7、美国区划法的哪些条例或者说方法值得我们学习？

8、控规确定的内容越刚性越好么？

还是应该给予足够的弹性，足够的更改权限，或者说动态维护权？

控制性详细规划的控制体系华南理工大学建筑学院王世福车乐魏成控规的控制体系和要素

（一）控制体系1、土地使用2、环境容量3、建筑形态4、城市设计构想5、配套设施6、行为活动控控制制性性详详细细规规划划控控制制体体系系11土地使用土地使用用地面积用地面积用地边界用地边界用地性质用地性质土地使用兼容土地使用兼容22环境容量环境容量容积率容积率建筑密度建筑密度居住人口密度居住人口密度绿地率绿地率33建筑形态控制建筑形态控制建筑限高建筑限高建筑后退建筑后退建筑间距建筑间距44城市设计引导城市设计引导建筑体量建筑体量建筑形式建筑形式建筑色彩建筑色彩建筑空间围合建筑空间围合建筑小品建筑小品55配套设施配套设施市政设施市政设施公共设施（行政、商业、文教公共设施（行政、商业、文教体卫等）体卫等）66行为活动行为活动交通方式交通方式出入口方式、数量出入口方式、数量其他交通设施其他交通设施停车泊位停车泊位交通活动交通活动环环境境保保护护规定规定噪音振动等允许标准值噪音振动等允许标准值水污染物允许排放量水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度水污染物允许排放浓度废弃污染物允许排放量废弃污染物允许排放量固体废弃物控制固体废弃物控制其它其它

（二）

（二）控制性详细规划的控制要素控制性详细规划的控制要素1、土地使用控制：

用地性质、用地面积与用地边界、土地与建筑使用相容性新方与中方的争论焦点用地性质：

用地性质：

控制性详细规划的用地应分至小类参照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）城市用地共分8大类，35中类，44小类，采用字母数字混合型代号。

例如：

大类居住用地：

R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类的R1和小类的R11（超链接）。

（公共设施）严格控制A公共管理与公共服务S交通设施U公用设施G绿地（商业开发）适当弹性R居住B商业服务业设施M工业W物流仓储F,XF类：

多功能用地X类：

混合用地用地面积用地面积用地边界征地边界用地用地边界边界线形名称线形作用红线道路用地和地块用地边界线绿线生态、环境保护区域边界线蓝线河流、水域用地边界线紫线历史保护区域边界线黄线城市基础设施用地边界线禁止机动车开口线保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅机动车出入口方位线建议地块出入口方位、利于疏导交通建筑基底线控制建筑体量、街景、立面裙房控制线控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间主体建筑控制线延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间建筑架空控制线控制沿街界面连续性广场控制线提升地块环境质量、完善城市空间体系公共空间控制线控制公共空间用地范围规划控制线一览表注：

最相容不相容由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。

可相容用地类型用地类型二类居住用地办公用地商业金融用地文化娱乐用地体育用地医疗卫生用地教育科研用地一类工业用地二类工业用地仓储用地道路用地广场用地社会停车场库用地市政公用设施用地公共绿地生产防护绿地保安用地水域R2C1C2C3C4C5C6M1M2S1S2S3G1G2D3E1二类居住用地R2办公用地C1商业金融业用地C2文化娱乐用地C3体育用地C4医疗卫生用地C5教育科研设计用地C6一类工业用地M1佛山市城市规划管理技术规定规划土地使用兼容性一览表节选用地用地兼容性兼容性2、环境容量控制指标：

容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；

容积率FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值。

容积率的确定：

（11）用地性质用地性质（超链接）（超链接）（22）地块区位）地块区位（33）地块基础设施条件）地块基础设施条件（44）人口容量）人口容量（55）地块空间环境条件）地块空间环境条件（66）地块的土地出让条件）地块的土地出让条件（77）城市设计要求）城市设计要求（88）建造方式和形态规划）建造方式和形态规划容积率奖励容积率奖励城市密度分区环境容量法人口推算法典型试验法经济测算法类比法适用范围住宅平均层数容积率建筑密度（）绿地率用地15公顷用地5公顷且15公顷用地5公顷用地15公顷用地5公顷且15公顷用地5公顷旧城区13层-1.61.8-45502546层2.22.32.432354079层2.42.52.62830321018层2.52.62.825283019层以上2.82.93.0222528旧城外地区13层-1.01.2-32403546层1.31.41.628303279层1.61.72.025283010层以上2.82.93.0222528居住用地建筑密度、绿地率控制指标表广州市城乡规划技术规定（试行）

（1）参照相关规范中对居住、商业、产业用地开发强度控制）参照相关规范中对居住、商业、产业用地开发强度控制

（2）公共交通资源对周边）公共交通资源对周边地块开发强度的影响地块开发强度的影响范围商业办公用地容积率上限居住用地容积率上限300米范围内5.53.8300-500米范围内5.03.5500-800米范围内4.53.2注：

地块面积小于5公顷的（含5公顷），按上表指标控制容积率上限；

地块面积大于5公顷小于15公顷的，按上表指标乘0.9控制容积率上限；

地块面积大于15公顷的（含15公顷），按上表指标乘0.8控制容积率上限。

（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案对公共景观资源的综合利用对公共景观资源的综合利用对周边山体的景观通廊的控制对周边山体的景观通廊的控制（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案对中心玉湖公园景观和周边地块开发强度的控制对中心玉湖公园景观和周边地块开发强度的控制（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案对城市天际线的控制对城市天际线的控制（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案对河涌沿岸活动带的视线通廊的控制对河涌沿岸活动带的视线通廊的控制（4）有行政许可信息的地块按行政许可信息落实）有行政许可信息的地块按行政许可信息落实建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和用地面积）100居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人公顷。

居住人口密度=（地块内的总人口数地块的面积）100绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例：

绿地率：

（地块内绿化用地总面积地块面积）100各种绿化率计算示意绿地率（A1+A3）/S100%绿化率（A1+A2+A3）/S100%公共绿地率A3/S100%绿化覆盖率（A1+A2+A3+A4-1）/S100%3、建筑形态控制指标：

建筑高度、建筑间距，建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定；

建筑限高的确定

（1）经济因素

（2）社会环境因素（3）基础设施条件限制（机场、微波）（4）文保单位，保护建筑的要求（5）城市景观要求建筑后退：

指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。

避免城市建设过程中产生混乱保证必要的安全距离保证必要的城市公共空间和良好的城市景观建筑间距：

是指两幢建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

控规指标之间的相互关系：

指标校核：

总建筑面积=容积率容积率用地面积建筑基底面积建筑密度建筑密度用地面积建筑平均层数总建筑面积/建筑基底面积建筑高度建筑高度=建筑平均层数建筑层高例如:

1、某地块用地面积为5ha，用地性质为办公（C1），控制指标规定如下：

容积率4.0，建筑密度30%，建筑限高为35m。

2、校核：

FAR=总建筑面积/用地面积。

总建筑面积=4*5ha=20万平米建筑密度=建筑基底面积/用地面积。

建筑基底面积=5ha*30%=1.5万平米建筑平均层数=总建筑面积/建筑基底面积=20/1.5=13.3层以办公建筑层高3.5m计，则建筑高度应为13.3*3.5=46.55米建筑限高4、城市设计引导及控制：

建筑形式、建筑色彩、建筑体量建筑空间组合控制建筑小品、街道设施及广告控制建筑体量指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽度、高度。

建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导求，一般规定上限。

建筑形式建筑空间组合控制：

建筑群体环境的控制引导封闭空间形态半开放空间形态全开放空间形态上海宝山罗店花园城住宅类型空间组合模式罗店镇控制性详细规划总平面布置示意图建筑小品、街道设施及广告控制5、配套设施：

公共设施配套（行政、商业、文教体卫、附属设施等）、市政设施配套（给水、排水、供电、交通、地下空间等）布置和管理要求。

公共设施控制图则公共设施控制图则以居住区公共服务设施为例，一般分为以居住区公共服务设施为例，一般分为1）教育）教育2）医疗卫生）医疗卫生3）文化体育）文化体育4）商业服务）商业服务5）金融邮电）金融邮电6）社区服务）社区服务7）市政公用）市政公用8）行政管理及其他）行政管理及其他6、行为活动：

交通活动控制：

交通方式、出入口方式与数量、其他交通设施、停车泊位环境保护规定：

噪声振动等允许标准值、水污染物允许排放量、废气污染物允许排放量、固体废弃物控制等以上以上66方面的内容共同形成控制性详细规划方面的内容共同形成控制性详细规划控制体系控制体系的内在构的内在构成。

由于控制内容的选取受多种因素的影响，因此，对于每一规成。

由于控制内容的选取受多种因素的影响，因此，对于每一规划用地不一定都需要从这划用地不一定都需要从这66个方面来控制，应视用地的具体情况，个方面来控制，应视用地的具体情况，选取其中选取其中部分或全部内容部分或全部内容来进行控制来进行控制指标体系应在保证指标体系应在保证强制性内容强制性内容的基础上，根据具体控制需要，的基础上，根据具体控制需要，对于不同城市、不同用地功能，不同的地段的对于不同城市、不同用地功能，不同的地段的主要矛盾主要矛盾不同，指不同，指标体系内容的选择也应该有所不同，以充分体现城市特色。

标体系内容的选择也应该有所不同，以充分体现城市特色。

小结：

规定性指标规定性指标1、用地性质2、用地面积3、建筑密度4、建筑限高（上限）5、建筑后退红线6、容积率（单一或区间）7、绿地率（下限）8、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）9、停车泊位10、公共设施、市政设施配套指导性指标（引导性指标）指导性指标（引导性指标）1、人口容量2、建筑形式、风格、体量、色彩要求3、其他环境要求其他指标其他指标1、拆建比2、敞地率（旷地率）3、建筑面宽三、控规指标的确定

（一）城市密度分区

（二）环境容量法基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。

此方法优点在于计算比较简便，结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一，综合适应性不强。

环境容量指标较多，这里就供水容量推算主要控制性指标过程介绍如下：

建设用地面积现状或规划用水量单位建设用地综合用水量人口容量建设用地面积人均建设用地指标值；

建筑总量规划人均建筑面积人口容量容积率建筑总量建设用地面积（三）人口推算法（四）典型试验法（五）经济测算法（六）类比法四、控规地块的划分地块的用地边界划分一般有如下原则（超链接）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；

以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；

建议有一边和城市道路相邻；

结合自然边界、行政界线划分地块；

考虑地价的区