结合中国国情的养老住宅初步研究-----无锡万科魅力之城老年公寓设计PPT资料.ppt

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当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。

如何满足市场上的“有效需求”，如何为公司未雨绸缪开展新的阵地前沿，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。

老年住宅的定义我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。

因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

按照老年人对服务要求的不同分类AA、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（SelfhelpingAgedPeople）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。

如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。

这种方式的代表环境是两种：

老年公寓和老年聚集住宅。

BB、辅助生活区或居民照料区、辅助生活区或居民照料区这种类型的住宅是提供给“介助老人”（DevicehelpingAgedPeople）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。

辅助生活的其它名字是：

居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。

如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择。

CC、护理院、护理院这种类型的住宅是提供给“介护老人”（UnderNursingAgedPeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。

护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。

如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。

护理院的其它名称有：

专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。

DD、连续照料退休社区、连续照料退休社区如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。

一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。

连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。

不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。

EE、活跃老年社区：

、活跃老年社区：

活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。

这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。

通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。

社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。

相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。

按照产品形式的不同来分类A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；

B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力；

C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区；

日本老年住宅市场的结构依据入住者的身体状况，可以将居住设施分为四种类型，而老年住宅介于一般住宅和医院之间。

根据老人住宅市场实际情况又可以将细分为更多类型的老年住宅。

我国城市老年人的居住模式合居模式合居模式老人与子女同住一套住房。

合居家庭模式的存在有诸多因素：

如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。

这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，并仍将延续。

独居模式独居模式老人独立居住。

现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。

这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化；

对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。

但是，当老年人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。

毗邻模式毗邻模式与子女或亲属相互独立且毗邻居住。

这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。

但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往是老人一方做出牺牲和让步。

敬老院模式敬老院模式在老年服务设施安度晚年。

这在我国并不普遍，在老年福利设施养老的大多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。

但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展，由于制度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。

当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在一定帮助下能独立生活的健康老人自理最低帮助管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或办自理最低帮助半护理管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合老年住宅市场基本状况我国的老龄化进程与经济发展不同步，一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；

另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。

所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。

虽然国家建设部和民政部已经出台老年人建筑设计规范来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来规范开发商的进入。

老年住宅市场需求因素（11）老年社会的来）老年社会的来临我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

中高端消费市场的老年人（两老）月总收入情况（22）老年人收入水平）老年人收入水平随着经济的发展，未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。

（3）（3）老年人福利水平老年人福利水平未来老年人的福利水平将会大大提高。

在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。

（4）（4）老年人居住状况老年人居住状况对住房问题不满意的主要是城区老年人。

希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。

（1）老年公寓的建设供不应求。

（2）老年公寓的布局不合理。

（3）老年公寓的价位偏高。

（4）大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。

（5）政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。

我国老年住宅市场开发的问题点老年住宅产品产品发展趋势规模化规模化随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。

市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：

大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；

而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；

休闲化休闲化为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访；

建筑的多样化建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。

在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；

科技化科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。

日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；

智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；

网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。

社区服务的专业化社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。

社区服务的专业化包括：

社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。

产品定位设计研究为能够生活自理的老年人提供的具备必要的配套设施、满足老人需求而设计的集合住宅产品探索结合中国国情的养老住宅模式，为老年人提供一个安全、舒适、能够感受生存尊严的良好的居住空间。

根据分析与预测，结合我国实际情况，我们认为本案应该以居家型养老住宅为主。

销售对象设计研究我们把项目的销售对象锁定在无锡市内“老有所养”的退休老年群体上。

并且优先挖掘、照顾万科魅力之城内部住户的相关资源。

生活可以自理的健康老人。

设计原则设计研究以老年人生活状况、生活模式作为设计老年住宅的出发点依据老年人的生理和心理行为特征体现对设计细节的影响。

为老年人创造健康、舒适、安全、方便、灵活的居住养老空间。

设计研究老年住宅设计依据老年住宅产品的设计依据从根本上说，就是老年人的居住生活特征，只有对老年人的生理、心理进行深入的了解研究，才能设计出真正适宜老年人居住的住宅。

步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加而发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。

功能分类设施项目功能内容医疗服务老年医疗康复中心，老年病专科