大冶雨润国际广场9#楼项目PPT文件格式下载.ppt

大冶雨润国际广场9#楼项目PPT文件格式下载.ppt

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4F：

运动类、儿童类、文体用品；

5F：

家电类、数码类、家居类；

6F7F：

电影院、KTV、美食广场、即时餐饮、电玩；

第一章项目背景22、铜锣湾商场情况：

、铜锣湾商场情况：

建筑面积2.1万平方米，共商铺296套，未开门营业的商铺有67个，空置率为23%，一层为零售、电子、服装、美容、金饰等为主；

二层以美容美体、儿童教育、服装等为主；

三层以餐饮为主。

铜锣湾商业街商铺经营情况表铜锣湾商业街商铺经营情况表项目分类商户数量（个）已出租正常开门营业商铺1F：

942F：

633F:

36合计：

193未开门营业及经常关门的商铺1F：

102F：

153F:

10合计：

35贴转租商铺及转租意向强烈的商铺1F：

22F：

143F:

4合计：

20待出租空商铺出租1F：

182F：

133F:

1合计：

32其中铜锣湾还有16套商铺未售，不包含在以上表格第一章项目背景商场内相关空铺、转租铺实景图商场内相关空铺、转租铺实景图第二章9#楼经济指标及现状2第二章9#楼经济指标及现状项目9#楼1-4层建筑面积：

28608.76m，地下面积：

6298.73，合计总面积：

34907.49；

其中已售大冶工行面积638.8，具体情况如下：

楼层楼层项目项目备注备注1F1F家电卖场：

3500m现由工贸家电租赁经营；

目前租金：

28.83元/月；

合同租期：

2011-12-18至2021-12-17合计10年；

目前准备撤场2F2F时尚家居：

3600m前期由时尚家居租赁经营；

平均租金：

7.27元/月；

已撤场；

3F3F时尚家居：

3620m4F4F面积约：

6360m目前空置，有一意向客户预备租赁做健身房第三章9#楼定位方向3第三章9#楼定位方向目前雨润广场业态定位目前雨润广场业态定位铜锣湾商业街：

一层为零售、电子、服装、美容、金饰等为主；

三层为餐饮、“女人街”为主；

中央商场：

一层为珠宝、钟表、化妆品、鞋包、烟酒等为主；

二楼精品女装；

三楼精品男装；

四楼运动、文体、儿童；

五楼家电、数码、家居；

六七楼电影、美食、电玩等；

可以看出目前雨润广场商业基本都以传统业态为主。

9#9#楼定位方向思考楼定位方向思考针对铜锣湾商业街传统商业业态，已无法跟进商业发展轨道，无法满足消费者需求，近些年传统商业模式被电商冲击尤为凸显，传统商业模式正面临一场变革，对此本项目9#楼业态定位方向已不能重复铜锣湾商业街传统业态，需与时俱进，调整方向，一楼以儿童体验式消费为核心（一层面积：

3500m），二三四层以休闲娱乐体验式消费为主（二层面积：

3600、三层面积：

3620、四层面积：

6360）；

第三章9#楼定位方向9#9#楼业态建议楼业态建议楼层楼层主题主题业态业态1F儿童类购物广场儿童类购物广场儿童用品、玩具、服装、培训、教育等儿童用品、玩具、服装、培训、教育等2F餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐茶楼、简餐、棋牌、书吧等茶楼、简餐、棋牌、书吧等3F足浴、休闲足浴、休闲SPASPA等等4F健身房、瑜伽会所、培训机构等健身房、瑜伽会所、培训机构等第三章9#楼定位方向9#9#楼业态布局草拟图楼业态布局草拟图一层草拟图一层草拟图业态业态儿童用品区儿童用品区儿童玩具区儿童玩具区儿童培育区儿童培育区儿童服装区儿童服装区其他类区其他类区面积（）50040010001000600比例（约）14%11%29%29%17%1F:

1F:

面积面积3500m3500m第三章9#楼定位方向9#9#楼业态布局草拟图楼业态布局草拟图二层草拟图二层草拟图业态业态茶楼茶楼简餐简餐棋牌棋牌书吧书吧面积（）15006001000500比例（约）42%17%27%14%2F2F：

面积：

面积3600m3600m第三章9#楼定位方向9#9#楼业态布局草拟图楼业态布局草拟图三层草拟图三层草拟图3F3F：

面积3620m3620m业态业态足浴、休闲足浴、休闲SPASPA面积（）3620m比例100%第三章9#楼定位方向9#9#楼业态布局草拟图楼业态布局草拟图四层草拟图四层草拟图4F4F：

面积面积6360m6360m业态业态健身房健身房瑜伽会所瑜伽会所培训机构培训机构面积（）190019002560比例30%30%40%第四章9#楼盈利模式建议4第四章9#楼盈利模式建议11、雨润国际广场目前现有模式、雨润国际广场目前现有模式中央商场：

目前中央商场现有模式主要为租售、联营扣点、统一经营，由于模式较为灵活，特别是联营扣点模式深受客户关注，其商业经营效果较好；

铜锣湾商业街：

目前铜锣湾商业街仅为租售模式，由于模式单一，其目前经营管理难；

22、9#9#楼盈利模式建议楼盈利模式建议模式建议：

考虑到9#楼单层面积过大，总价过高，业态选择上局限性较大，如依旧遵循铜锣湾租售模式，则后期经营不仅困难，运营管理也将阻力重重，且市场客户已对铜锣湾租售模式失去信心，如在依旧，恐难取信于市，因此建议采用中央商场“联营扣点”模式经营，不仅易于招商，把握招商质量、提高项目知名度，打造档次，也便于后期管理，且收益性较之其他模式更高更稳定；

对于客户来说，“联营扣点”模式不仅前期投资小、省心省力，且风险较小，宣传推广节约，成本降低，客户与项目风险共担利益共享，更利于商家进驻。

项目阻力：

目前本项目在外口碑较差，负面问题居多，客户抵触情绪较强，对项目信服力较低，如若9#楼采取“联营扣点”模式，统一经营管理，恐难以尽快植入市场，取信于众，对此建议引入知名商管顾问公司介入，本司退居幕后操控，以商管顾问公司名义管理经营，既能借顾问公司名义推广，又能达到快速销售目的。

第五章人员组织架构5第五章人员组织架构人员组织架构人员组织架构第五章人员组织架构人员具体安排人员具体安排部门部门职务职务数量数量合计合计运营管理部负责人1名1名商管组商管专员2名10名楼管（待招）4名客服人员（待招）4名财务组财务收银2名3名财务主管1名招商组招商经理（待招）1名8名招商主管1名招商专员6名推广组策划主管1名2名设计师1名合计24名注：

以上人员安排仅为初拟，后期将根据实际情况调配。

注：

第六章工作开展抗性问题简列6第六章工作开展抗性问题简列抗性问题简列抗性问题简列1、取证问题：

由于目前项目建筑总面积超过前期上报政府建筑总面积，导致目前项目未办理证件楼栋无法办理产权证件；

2、人员配备：

目前招商专员，运营主管已储备完毕，急待招商运营经理到岗；

3、知名商管顾问公司：

知名商管顾问公司找寻、聘请等问题；

4、工程进度：

招商工作启动后，工程进度是否能及时跟进；

第七章工作节点排布及分工表7第七章工作节点排布及分工表10月23日前9#楼方案确定10月29日招商推广工作开始11月1-10日招商推广宣传全面铺开11月14日招商启动大会举办X月X日第一家招商工作完成10月21日前完成9#楼执行方案10月27日前招商政策确定10月31日前招商经理、人员到位11月1-10日招商人员区域市场摸底X月X日招商工作圆满完成11月15日招商工作全面开展工作节点排布表工作节点排布表第七章工作节点排布及分工表总操控：

郭飞、付华桥总操控：

郭飞、付华桥负责人：

招商经理、李帆、钱军、郭辉负责人：

招商经理、李帆、钱军、郭辉事宜事宜负责人负责人完成时间完成时间备注备注9#楼执行方案2015.10.219#楼方案确定2015.10.23招商政策确定2015.10.27招商推广工作开始2015.10.29物料制作、礼品采购、线上线下推广等招商经理、人员到位2015.10.31招商人员到位，特别是招商经理到位工作急需完成招商推广宣传全面铺开2015.11.1-10线上线下宣传推广区域市场摸底2015.11.1-10大冶、黄石、周边乡镇等区域内定点业态商铺拜访招商启动大会举办2015.11.14活动方案、物料、执行由营销部策划小组负责，客户邀约、接待、洽谈等由招商部、营销部销售组负责招商工作全面开展.注：

关于取证、人员招聘、商管顾问公司、工程进度等工作时间节点，需上级领导尽快安排完成；

工作具体分工表工作具体分工表第八章9#楼市场调查问卷8第八章9#楼市场调查问卷针对9#楼建议业态，项目营销部人员对大冶市场上目前经营类似业态商家进行初步摸底调查工作，主要分为儿童产业类、美容美体类、休闲健身类、DIY体验类，调查问卷共66份，以下仅对问卷做以简要分析：

第八章9#楼市场调查问卷市场调查问卷小结市场调查问卷小结1.目前大冶市场上经营儿童产业类商店分布杂乱，且规模较小，店内布局混杂，品牌产品较少，从问卷调查情况不难发现，市场客户对大型儿童体验式消费为主的综合性商场兴趣较高，投资兴趣较强；

2.由于大冶市家庭观念原因，养儿防老、多生超生现象较为明显，大部分家庭以两个、两个以上小孩为主，且随着生活条件不断提高，“宁可苦自己不可苦孩子”、“孩子富养”等观念以植入当代父母家长心里，因此儿童产业类消费在大冶市场上升空间较大，在问卷调查中经营儿童类产品商店盈利居多；

3.大冶虽为县级市，然消费能力及消费水平相对较高，目前市场中足浴、休闲SPA、健身房、瑜伽会所、培训机构等业态门店分布较多，且经营效益较好，许多投资客户均想涉足此类行业，谋利分羹；

4.目前大冶市场中大型商业体仅雨润一家，大部分均为小型商业街，其”统一经营、统一管理、统一宣传联营扣点“等模式的商场较少、部分客户对此类经营模式接触较少，因此对此类模式优点了解较少，但从中央商场各商家经营效益来看，大部分商家对此类经营模式较为满意，且随着商业发展速度，统一经营、统一管理、统一宣传已成为发展之势，联营扣点“模式不仅减少客户资金投入，降低投资风险，且客户与项目风险共担利益共享。

THEEND