三亚兆享海岸艺墅项目整合推广策略PPT文档格式.ppt

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三亚房地产，非三亚人的！

如果三亚市是三亚人民的三亚，目前的楼价偏高，因为三亚的人均收入不高。

如果三亚是海南人民的三亚，是中国人民的三亚，目前的房价是正常的。

三亚正在打造国际热带滨海旅游城市，如果三亚要打造世界的三亚，营造国际级的城市，目前的房价严重偏低。

夏威夷的房价是三亚的10倍，三亚的空气质量、生态环境不比夏威夷差。

-清华大学客座教授、著名房地产专家曾宪斌三亚房地产，能够利用自身自然生态吸引中国内陆，乃至三亚房地产，能够利用自身自然生态吸引中国内陆，乃至全球的买家！

对于高价值的别墅市场来言，这是其他地域全球的买家！

对于高价值的别墅市场来言，这是其他地域所不具有的！

所不具有的！

旅游地产和高昂别墅销售特征，要求我们在市场上必须把握最基础的三点：

一一抓住旅游切点，紧握旅游时机来做宣传推广工作；

抓住旅游切点，紧握旅游时机来做宣传推广工作；

二二针对三亚优越自然生态优势，通过对比手法，提升本案针对三亚优越自然生态优势，通过对比手法，提升本案与国际热带海滨城市别墅的同等地位，实行参比性营销；

与国际热带海滨城市别墅的同等地位，实行参比性营销；

三三针对别墅目标市场的中国、乃至全球买家，宣传目标性、针对别墅目标市场的中国、乃至全球买家，宣传目标性、机动性应该更强。

机动性应该更强。

二、三亚市房地产市场概略二、三亚市房地产市场概略一线三区的分布格局三亚市房地产分布呈现一线三区状分布，总体来看是沿海岸线分布，然后分三个区：

亚龙湾、三亚湾、大东海！

亚龙湾，由国际五星级酒店的带动，这里将是高级公寓和别墅的最佳发展前景，但由于其海岸线视眼和地势局限，是否能持续待观。

三亚湾，是目前成熟的渡假区，广阔的海景视眼和平坦的地理优势，但海岸一线基本被利用，目前发展就是转移到海岸二线，为了实现看海的强势卖点，高层、多层公寓和产权式酒店将会成为主角。

大东海，旅游者的者聚集区，具有交通和公共配套优势，这里将成为酒店发展最好片区。

海景是三亚市房地产布局的内在定律。

低端化的规模和基础配套三亚房地产，规模较小，大多十几亩起步，多数难越30亩规模。

配套简陋，园林配套几乎千篇一律采用热带风格，搭配小型游泳池、椰树等热带植物，文化底蕴的园林稀缺；

其次如公共配套缺乏，在众多的楼盘项目里，顶多有酒吧、餐厅、会所等配套，缺少银行、邮局、超市、健身室以及小区交通车等配套；

再者如外部配套方面，大多漂亮楼盘项目孤立存在于破落不堪的环境中，不注重周遍环境是三亚一个特征。

规模和配套成为三亚房地产走向品质化、精端化的障碍。

卖房，就是卖海整个三亚房地产价格呈现两种态势，其差价在3000元左右。

2004年8月份前统计显示：

市内商品房均价在2300元2800元/平方米之间，的房地产价格，临海一线海景商品房均价约5500元6000元/平方米之间。

其实，三亚房地产，卖房，就是在卖海！

海景是房价提升的强势因素，成为制衡三亚房价的主导海景是房价提升的强势因素，成为制衡三亚房价的主导因素！

因素！

组合兵种，规模实力不足三亚房地产形态比较单一，含多层、高层普通住宅和公寓，别墅，产权式酒店。

其中以产权式酒店及小户型公寓最为火暴！

三亚防地产形态组合是区别其他中国内地地产一个特征，这里是别墅和高级公寓的组合。

在市内多数以单一的公寓和产权式酒店等单一形式出现，而在海岸线的房子基本上以别墅和公寓组合。

由于一线海景逐渐被别墅占用，未来二线海景的小型公由于一线海景逐渐被别墅占用，未来二线海景的小型公寓和产权式酒店将继续走俏。

寓和产权式酒店将继续走俏。

建筑不是这里的主角三亚市房地产建筑多为欧美建筑，意大利风格更为显著。

从内部设计来看：

花样较少，无过多的修饰和点缀。

在目前沿海岸线一代，改建别墅成为这里一道风景线。

外立面设计、装修简单低俗，青绿、淡黄色通体，飘浮难沉，花纹设计中庸，非俗非雅，个性不强。

总之，从建筑内外来看，建筑还不是这里的主角。

外立面是房子第一视觉品质，做好建筑外立面将是提升外立面是房子第一视觉品质，做好建筑外立面将是提升品质一个重要环节。

品质一个重要环节。

区域外的买方市场三亚房地产买方市场，购房者80%以上是岛外人，除东北地区外，主要有北京、上海、浙江、江苏、广州等全国各地比较富裕的中产以上阶层以及美国、意大利、法国、德国、加拿大、挪威、荷兰、日本、韩国等发达国家和香港、澳门、台湾地区。

区域外的买方市场既提供强劲的消费，同时，其零散性区域外的买方市场既提供强劲的消费，同时，其零散性为房地产推广增加难度系数。

为房地产推广增加难度系数。

购买动机：

享受三亚阳光海滩清氧三亚是典型的旅游地产，来三亚购房者其动机分如下三种：

度假、养老、投资。

度假购房主要集中在公司和个人，购买别墅居多，养老以个人为主，集中在退休的长者，投资主要是集中在产权式酒店公寓和小户型公寓。

特殊的购买动机，决定三亚房地产从设计到推广都要满特殊的购买动机，决定三亚房地产从设计到推广都要满足其需求。

足其需求。

简单实用的推广手法三亚房地产推广手法简单实用，主要以灯杆旗、路旗、条幅、楼书、折页、单张等物料手段，辅助少量的墙体广告，平面广告、影视广告难以发挥其应有作用。

三亚房地产推广集中在旅游的高峰期，接点注重五一、国庆、中秋、元旦等重大节日。

三亚房地产在包装方面过于简易，不注重售楼处包装。

推广概念上多停留在海景本身诉求，无法在海景基础上去提升。

三亚推广销售，必须注重包装，从包装方面开始提升楼三亚推广销售，必须注重包装，从包装方面开始提升楼盘品质。

盘品质。

纵览三亚房地产市场，我们发现：

1.1.海景是三亚地产强势卖点，是高额单价格的必备之物；

海景是三亚地产强势卖点，是高额单价格的必备之物；

2.2.增强园林和公共配套，提升楼盘的附加值；

增强园林和公共配套，提升楼盘的附加值；

3.3.二线海景小型公寓和产权式酒店将必将继续走俏；

二线海景小型公寓和产权式酒店将必将继续走俏；

4.4.做好外立面的装饰，是三亚未来楼盘必须要注意问题，做好外立面的装饰，是三亚未来楼盘必须要注意问题，是提升楼盘的第一步工作；

是提升楼盘的第一步工作；

5.5.买方市场的区域外化，度假、养老、投资是主要购买动买方市场的区域外化，度假、养老、投资是主要购买动机；

机；

6.6.接点式的推广是这里主要特征，广告概念还没有真正提接点式的推广是这里主要特征，广告概念还没有真正提升，推广手法简易，物料、现场包装等推广手段是实效升，推广手法简易，物料、现场包装等推广手段是实效型。

型。

同在三亚一片海阔天空下，如何让本同在三亚一片海阔天空下，如何让本案高人一筹，让目标消费群钟爱本案案高人一筹，让目标消费群钟爱本案？

建建议：

议：

一、强化我们项目的海景，充分利用各种条件一、强化我们项目的海景，充分利用各种条件建立项目和海景的关联性，让项目优势成为建立项目和海景的关联性，让项目优势成为目标消费群和大海沟通的中介。

目标消费群和大海沟通的中介。

二、增加特色园林，强化园林文化因素；

增加二、增加特色园林，强化园林文化因素；

增加内部配套，如小型超市、银行等金融机构内部配套，如小型超市、银行等金融机构（可与其他楼盘联合起来）等便利性配套。

（可与其他楼盘联合起来）等便利性配套。

三、做好本案的外立面，以区别出目前三亚楼三、做好本案的外立面，以区别出目前三亚楼盘，形成形象视觉差异。

盘，形成形象视觉差异。

四、做好售楼处的设计包装，包括周遍环境的四、做好售楼处的设计包装，包括周遍环境的粗略包装，避开三亚当前不注重售楼处的包粗略包装，避开三亚当前不注重售楼处的包装，我们建议在售楼处设置大屏幕电视演绎装，我们建议在售楼处设置大屏幕电视演绎项目。

项目。

五、广告传播工作在灯杆、路旗、墙体广告手五、广告传播工作在灯杆、路旗、墙体广告手法的同时，希望借助一些重要地段的户外广法的同时，希望借助一些重要地段的户外广告宣传本案。

告宣传本案。

三、三亚湾片区房地产概略三、三亚湾片区房地产概略一线海景三亚湾是三亚最知名的海景区，地势平坦，宽阔的海岸线，海阔天空的视眼在此得到一一体验。

一线海景，唯中国三亚，三亚一线海景唯三亚湾。

成熟片区，一线海景日益稀缺三亚湾是成熟的度假、养老的区，聚集了众多国家行政机构度假村，如参谋部第四总部，武警疗养院等。

三亚湾经过数年的发展，沿岸一线海景基本被占据，一线海景建筑的日益饱和，一线海景将成为三亚湾的稀缺资源。

在成熟的三亚湾片区，利用好在成熟的三亚湾片区，利用好一线海景一线海景的稀缺资源是的稀缺资源是必由之路。

必由之路。

急波争流的三亚湾三亚湾，一线海景是寸土寸金，竞争态势非常激烈。

可根据海景分一线海景竞争和二线海景竞争。

一线海景竞争是目前主要的竞争格局。

二线竞争将是以产权式酒店和小户型公寓为主要逐鹿者。

纵览一线海景竞争者，目前是以少量别墅和小户型公寓组合为主导，竞争者的劣势就是无别墅规模。

在一线海景的竞争行列中，大多在宣传上突出了海景，忽略了建筑自身品质宣传。

竞争激烈的三亚湾，我们必须树立自身的建筑品质突破竞争激烈的三亚湾，我们必须树立自身的建筑品质突破竞争序列。

竞争序列。

大家共享三亚湾一线海景，如何在竞大家共享三亚湾一线海景，如何在竞争序列中让自己成为独具一格？

争序列中让自己成为独具一格？

扬长避短，别开一洞天一线海景是三亚湾的区域优势，借国际知名海滩抬升本案所在的区域优势；

在三亚湾这成熟的片区内，一线海景稀缺性为本案的稀缺性提供物质基础；

在三亚湾片区内的竞品盘中，我们不仅突出一线海景，且同时提升我们的建筑品质，形成自然卖点和建筑融合。

四、本案分析四、本案分析本案概况本案地处三亚湾的海坡地段，总占地18亩，以欧式建筑为主导，由11栋独立别墅和一栋7层的公寓楼组成，配备简单的园林。

别墅户型分三种：

C型、B型、A型，分四层，地下一层，地上三层，面积在500平米左右。

本案周遍有高级的别墅，同时也有陈旧的住宅。

本案离海岸线30-50米距离，在滨海大道边。

建筑外立面用色平淡，难以突出其艺墅档次。

兆享海岸艺墅从现代营销角度来看，好名，就如一笔资产，如何利用这笔资产。

兆享海岸艺墅兆，巨之意；

享，大享。

兆享，即巨贾。

海岸艺墅，海边高品位的别墅，具有绘画、雕刻等人文内涵。

兆享海岸艺墅，感觉起来像专门为巨享提供高品位的高雅别墅。

充分借助充分借助“兆享兆享海岸艺墅海岸艺墅”的好感觉，的好感觉，LOGO、VI系统及宣系统及宣传推广时做足艺术基调，售楼处包装时注意用绘画、雕刻的传推广时做足艺术基调，售楼处包装时注意用绘画、雕刻的艺术品装饰。

艺术品装饰。

一线海景，强势的海景卖点，这是项目走向高价、高品位的最核心卖点。

三亚房地产，建筑卖点都难以形成强势卖点，这是其旅游地产所表现的特征。

一线海景一线海景是本案的关键卖点！

同时，又是同片是本案的关键卖点！

同时，又是同片区的最大卖点！

区的最大卖点！

优势一线海景坡地生活三亚湾的海岸优势，国际海滨湾区，具有三亚其他地域所不具有的地段价值，成熟地段的稀缺价值。

成熟地段价值和别墅的结合，突出绝版别墅！

国际海滨湾区海坡在三亚湾的重要位置，海坡是三亚湾的绝版所在。

海坡的地势，为建筑提供层层看海的条件。

借助海坡的地理优势，实现其他项目无法的层层看海景的借助海坡的地理优势，实现其他项目无法的层层看海景的坡地生活，