中国房地产起源PPT文档格式.ppt

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非理性炒作与调整推进阶段第三阶段：

相对稳定协调发展阶段第四阶段：

价格持续上扬、多项调控措施出台建国后新中国房地产情况建国后新中国房地产情况1958年开始中国实行的房屋集体所有。

82年以前的大陆没有房产的概念，人的生命都是国家的，不要说房子了。

文革十年里，一穷二白的无产者是最风光的社会阶层，老百姓知道财富、资产只能给拥有它的人带来灾难。

昔日精明的老板、商人把自己的私房缴公后，为自己留的住宅总是离街口最远的位置，却让自己的伙计、佣人则住在临街的黄金地段，让他们忍受灰尘、噪音。

到85年的时候，也有人愿意用一个计划液化气用户证去换一个现在价值40万的房子。

当时的人们从物质极度缺乏的时期过来，刚开始追求食物与服饰的改善，物质的需求还在一个较低的层次，每个家庭能放张睡觉的床、有台收音机、有块手表、有辆自行车就非常满足了，房子再多可能政府的一张纸条就把它给收了，所以没有私房的概念，老百姓从没有做过住房的美梦，刚刚开始做起彩电、冰箱、洗衣机的美梦。

老百姓知道身边的高级别墅跟他们没有如何关系，高级别墅依旧，只是里面的主人变了而已，主人过去穿着高级西装，现在只是穿着高级中山装。

建国后新中国房地产情况建国后新中国房地产情况理论突破与试点起步阶段（理论突破与试点起步阶段（1978至至1991年）年）1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第一阶段概述第一阶段概述1978-1991年，住房改革和房地产市场的区域性试点。

本阶段，试点还带有大量的社会主义时期的残余；

1991-1998年，住房改革和房地产市场在全国推开。

本阶段，由于住房商品化程度不高，福利分房大量存在，出现了中国房地产的第一次泡沫。

1998年后，房地产市场基本成熟。

本阶段，终止福利分房，全部城镇住宅强制商品化。

经过将近20年的努力，在中国政府的主导下，适应中国资本主义制度的房地产市场最终得以建立。

第一阶段试点情况第一阶段试点情况1979年，中央在南宁、柳州、桂林、梧州、西安等五市进行尝试，试图以土建价格的成本价将住房出售（房价/年均收入=5），主要对象是干部、侨胞和统战对象。

然而由于当时城镇中住房几乎全是福利分房，职工只需要缴纳非常低的租金就可以使用，几乎没有人去买房，甚至觉得买房是一种奇怪的事情。

由于效果太差，房子卖不动，1982年试点停止。

1982年，在总结前期经验的基础上，中央在常州、郑州、沙市、四平四个城市试点补贴售房，出售价仍为土建价格的成本价，政府、单位和个人各承担三分之一（承担房价/年均收入=2）。

大量补贴后，效果较前期明显，但是由于国家要给出大量补贴，无法形成资本的有效循环，试点在1985年取消。

也就是在此期间，日后在房地产领域中叱咤风云的房地产公司和银行系统，首次登上了舞台。

第一阶段试点情况第一阶段试点情况80年代中后期的尝试86年开始，前期的补贴售房全部取消，中央规定，住宅在原则上必须按全价出售。

全价房没人买，这是82年已经形成的共识，怎么办？

中央准确的认识到，没人买房，是因为社会主义制度的残余福利分房制度下的低租金。

中央决定提高租金，以此促进职工买房。

为了减轻职工的阻力，中央决定在提高租金的同时，适当提高职工工资，减轻职工负担。

第一阶段试点情况第一阶段试点情况1986年开始，提租补贴的模式在烟台、蚌埠、常州、沈阳四城市试点。

试点有一些效果，但仍然不明显。

86年的中国，工人阶级的力量仍然很强大。

工人在被增加房租的同时，几乎都要求单位增发工资，而且幅度往往超过预期。

之前预想的压在工人肩上的高房租，就转嫁到国家财政和企业财政上面。

在此期间，日后土地财政的萌芽在中国已经出现。

同时，住宅作为商品本正式划出计划序列，从法律层面上进入流通领域。

第一阶段试点情况第一阶段试点情况然而，经济规律不是法权的反映，而法权只能是经济规律的反映。

在福利分房制度没有废除的前提下，住宅在法律层面进入流通，并不意味着在经济生活中能够获得认可。

1987年底，住宅在中国还仅仅是一个微不足道的商品。

单位：

万平方米第一阶段试点情况第一阶段试点情况商品房销售商品房销售商品房竣工商品房竣工全社会竣工住全社会竣工住宅宅全社会竣工房全社会竣工房屋屋销售商品房占销售商品房占总竣工房屋比总竣工房屋比2697143591106411454251.85%1988年的中国，提租补贴已经摸索了两年，土地出让已经有了先例，商品房也从法律层面上进入了流通领域。

各方面条件似乎都已经具备，于是中央开始了第一次全面铺开的尝试。

1988年2月，国务院颁发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知，决定从当年起，用三至五年时间，在全国城镇把住房制度改革分期分批推开，鼓励职工购买公有旧房。

正当中国房地产改革的英雄们准备抡起膀子大干一场的时候，他们遇到了中国资本主义改革以来最大的一次危机。

第一次停滞第一次停滞第一次停滞第一次停滞1988年物价闯关时期通货飞涨，职工纷纷提储变现，使得居民手中的大量现金与国家财政的恶化形成鲜明对比，国家急于通过出售公房回笼一部分资金，结果造成重新回到低价出售公有住房的老路上去，提租补贴的模式就此夭折。

次年发生89风波，政治环境和人民情绪的变化，房地产改革全面停滞。

停滞持续了两年，1989-1990年期间，房地产投资增长大幅下跌，1990甚至出现了负增长。

前一阶段初步发展起来的房地产业受到巨大冲击，一些房地产开发公司、经营公司被纷纷撤销，继续保留的公司也出现银根紧缩而无法继续运转，房地产市场一片萧条。

大量楼盘由于资金不济形成烂尾，出现中国第一次烂尾潮。

84年至年至92年经济情况年经济情况1991-1998年的基本情况年的基本情况90年代前期房地产的复兴和泡沫1、基本背景房地产的第一次停滞，是随着大的经济背景的转变而来临的；

房地产的第一次大跃进，也必将随着大的经济背景的转变而到来。

1991年左右，中国发展资本主义的大方向基本确定。

特别是，1992年邓小平南巡后，资本主义的迅猛发展更是大势所趋。

1991年11月中央发出房地产改革的纲领性文件，要求在1992年至1993年内在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。

至此，前期停滞的房地产改革正式向全国推进。

次年11月，国务院在关于发展房地产若干问题的通知明确指出：

“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。

”这确定了房地产在我国经济中的支柱地位。

房地产进一步发展房地产进一步发展年份年份199619971998空置面积466252026146销售面积7900901012185竣工面积205451581917566单位：

万平方米1992年南巡讲话打破僵局后，中国出台大量有利于非公有制经济发展的税收、金融政策，乡镇企业和私营企业迎来飞速发展时期。

之前被压制住的投机风潮再次兴起。

物质、股票、汽车、地皮都成了投机的载体。

房地产的第一次大跃进，就是在此背景下诞生的。

这一次大跃进，是在整个经济转型催生的投资和投机的红利下产生的，是在城镇职工仍然享受福利分房的背景下发展的。

也就是说，这次大跃进注定了只是投资推进的、没有真实需求的大跃进，最终只能演化为投机和泡沫。

中国高房价的起源中国高房价的起源第一、分税制改革第一、分税制改革第二、土地财政第二、土地财政分税制分税制分税制财政管理体制，简称分税制，是指在合理划分各级政府事权范围的基础上，主要按税收来划分各级政府的预算收入，各级预算相对独立，负有明确的平衡责任，各级次间和地区间的差别通过转移支付制度进行调节。

它是市场经济国家普遍推行的一种财政管理体制模式。

土地财政土地财政土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。

中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。

第一次房地产泡沫第一次房地产泡沫1992年，房地产公司开始大规模涌现。

1988年全国房地产公司为3124家，在第一次停滞时期，全国房地产公司基本上维持在这个数量；

1992年年底，房地产公司猛增到1.2万家，到1993年又变成了3万多家。

同期，各银行开始大规模进入住房金融领域。

1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。

各种金融机构开始大量向房地产开发企业贷款，甚至直接开办房地产开发公司。

各行各业大搞房地产开发，房地产投资远远高于经济的增长。

1992年经济增长14.2%，房地产开发投资增长117.6%，比值8.3；

1993年经济增长13.5%，房地产开发投资增长165%，比值12.2。

泡沫的典型：

海南泡沫的典型：

海南海南的房地产泡沫，是当时中国房地产泡沫的一个缩影。

1988年海南建省，成为全国惟一的省级经济特区。

当时的中国，特区就意味着钱和机会，更何况是唯一的省级特区。

于是，一大堆怀揣发财梦的人涌进海南，盛况空前，当时有一个词形容这种情况十万人才下海南。

然而海南的基础设施建设很差，这些追梦人的住房和办公场所问题，就形成了海南房地产的基础需求。

终止福利分房终止福利分房1998年7月国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知，1998年下半年开始，要求全国城镇停止住房分配。

至此，地产资本终于敲开了他们梦寐以求的个人住房领域，在这个新的起点上，资本大鳄们摩拳擦掌、跃跃欲试。

1998-2002年的情况福利分房终止后，再也分不到房的老百姓不得不购买商品房。

同期，国家进一步出台政策，要求金融系统全面支持地产开发。

经过了长达四年的寒潮，在一个全新的起点上，地产资本的车轮滚滚向前。

98年开始，商品房销售面积增长率和房地产投资增长率全面上升。

七、我国房地产业的弊端和原因七、我国房地产业的弊端和原因1、中国国情导致房地产市场与任何国家都不一样，利益扭曲2、中国房地产业法律体系不健全，导致行业出现不正当现象。

3、单一引进了香港的商业房地产开发模式。

4、国家政策出现滞后。