深圳城中村改造操作模式@旧城改造PPT格式课件下载.ppt
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层数从6层至16层不等。
u2005年5月22日实施改造爆破。
改造建设单位：
金地集团深圳有限公司。
u新建项目现已开工，项目由由住宅、商务公寓、商业裙楼组成，总户数2631，共10栋高层商品住宅组成，建筑面积228,422平米，容积率6.85。
“中国第一爆”启动深圳渔农城改造4本报告是严格保密的。
深圳城中村改造项目概况深圳城中村改造项目概况-渔民村渔民村u渔民村：
位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边。
总占地面积22331平方米。
u改造以政府主导，股份公司主持，村民筹资自拆自建方式进行。
u改造前共有私人楼房36栋，多数为56层，改造前容积率约为2。
u新建工程包括两栋12层高的住宅楼，1栋18层高的村委及治安办综合楼和1层商业租房，另外保留了1栋9层高宿舍和1栋7层高的厂房。
u新村建成后总建筑面积68000多平方米，容积率2.98。
渔民村崭新商品住宅的建成使用，渔民村崭新商品住宅的建成使用，标志着渔民村改造的完成。
标志着渔民村改造的完成。
5本报告是严格保密的。
围绕城中村改造所思考的问题围绕城中村改造所思考的问题F政府：
政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？
F开发商：
什么样的项目可行，利润空间是多少？
F股份公司（村民）：
为什么要拆，应该怎么赔偿F银行：
城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸我们此次研究我们此次研究的重点的重点接合个案，剖析城中村改造项目的实质接合个案，剖析城中村改造项目的实质6本报告是严格保密的。
二、二、房地产开发项目与城中村改造项目比较分析房地产开发项目与城中村改造项目比较分析7本报告是严格保密的。
渔农村项目改造流程渔农村项目改造流程拆迁阶段拆迁阶段项目开发建项目开发建设阶段设阶段项目规划立项项目规划立项拆赔方案确定拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定改造单位确定项目立项审批项目立项审批办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同签订土地出让合同项目建筑报建手续项目建筑报建手续划定用地红线划定用地红线监管资金帐户设立监管资金帐户设立办理国有土地使用证办理国有土地使用证8本报告是严格保密的。
项目规划立项项目规划立项项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立实施主体实施主体政府政府福田区重建局福田区重建局实施内容实施内容旧改项目初步确定旧改项目初步确定福田区政府审批福田区政府审批审批部门审批部门9本报告是严格保密的。
拆赔方案确定拆赔方案确定项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立确定主体确定主体福田区重建局福田区重建局优惠条件；
优惠条件；
拆赔原则；
补偿方式和标准；
安置计划。
方案内容方案内容10本报告是严格保密的。
草签拆迁补偿安置协议草签拆迁补偿安置协议划定用地红线划定用地红线确定由政府承担拆迁补偿责任，对拆赔方式、确定由政府承担拆迁补偿责任，对拆赔方式、拆赔比例及安置方式进行原则性的规定，为拆赔比例及安置方式进行原则性的规定，为后续与村民谈判提供参考依据。
后续与村民谈判提供参考依据。
草签拆迁补偿安置框架协议草签拆迁补偿安置框架协议划定用地红线划定用地红线为土地权属转移作准备，此时，土地权属仍属裕为土地权属转移作准备，此时，土地权属仍属裕亨股份有限公司，但约定其不得私自转让、开发亨股份有限公司，但约定其不得私自转让、开发项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立主体主体甲甲方方裕亨股份有限公司；
裕亨股份有限公司；
乙乙方方村民；
村民；
鉴证方鉴证方福田区重建局；
福田区重建局；
备注：
金地公司不以公开身份参与框架协议的草签。
内容内容内容内容福田区国土局绘制用地图。
福田区国土局绘制用地图。
目的目的11本报告是严格保密的。
改造单位确定改造单位确定监管资金帐户设立监管资金帐户设立福田区重建局、金地公司及裕亨股份有限公司签订城中村改造单位确认书为标志改造单位确定改造单位确定监管资金帐户设立监管资金帐户设立时间：
改造单位确定之后；
开立帐户：
重建局与金地公司共管帐户；
重建局与裕亨股份有限公司共管帐户帐户资金构成：
政府划拨征地拆迁补偿款项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立12本报告是严格保密的。
项目立项审批项目立项审批项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立立项审批单位立项审批单位福田区重建局福田区重建局（参照深圳市城中村（旧村）改造暂行规定）：
（参照深圳市城中村（旧村）改造暂行规定）：
n初步拆迁赔偿方案；
初步拆迁赔偿方案；
n可行性研究报告；
可行性研究报告；
n立项申请书；
立项申请书；
n村集体经济组织意见书；
村集体经济组织意见书；
n村民村民2/32/3以上表决意见书；
以上表决意见书；
n建设资金证明建设资金证明审批内容审批内容13本报告是严格保密的。
办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证签订土地出让合同签订土地出让合同一般房地产开发规划审批程序一般房地产开发规划审批程序渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性，渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性，谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立签订土地出让合同办理建设用地规划许可证签订土地出让合同签订土地出让合同土地使用权归属：
金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。
土地使用权归属：
甲方甲方深圳市人民政府；
深圳市人民政府；
乙方乙方金地公司、裕亨股份有限公司；
金地公司、裕亨股份有限公司；
签约签约主体主体14本报告是严格保密的。
核发拆迁许可证核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议补偿方式：
补偿方式：
拆迁过渡费及拆迁安置补偿费由政府承担；
补偿内容：
原有建筑面积按照1：
1实际赔偿，抢建面积按照核准的总建造成本货币补偿，商业面积金地公司与全体村民各持有50%，村民共同享有的50%由裕亨股份有限公司统一经营管理，村民按照所持股份享受分红；
安置计划：
就地安置，平均每户分配33套住宅。
细签拆迁补偿安置框架协议细签拆迁补偿安置框架协议核发拆迁许可证核发拆迁许可证按照规定，建设单位金地公司应申领拆迁许可证后方可进行房屋拆除。
金地公司由于在此阶段尚未区签订土地使用权出让合同，因此申领拆迁许可证存在政策难度，而土地所有权在此阶段仍属裕亨公司所有，因而由裕亨股份有限公司出面实施拆迁无需申领拆迁许可证。
项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议细签拆迁补偿安置协议改造单位确定项目立项审批办理建设用地规划许可证核发拆迁许可证签订土地出让合同项目建筑报建手续划定用地红线监管资金帐户设立主主体体甲甲方方裕亨股份有限公司；
鉴证方鉴证方福田区重建局。
福田区重建局。
协协议议内内容容15本报告是严格保密的。
渔农村项目监管资金帐户资金流动分析渔农村项目监管资金帐户资金流动分析资金流向资金流向资金构成资金构成n拆赔款；
拆赔款；
n还建房建设基金；
还建房建设基金；
n过渡安置补偿过渡安置补偿评价评价政政府府承承担担拆拆迁迁赔赔偿偿责责任任及及零零地地价价优优惠惠政政策策，只只要要政政府府财财政政资资金划拨及时，在拆迁阶段金地公司不会发生实际现金流。
金划拨及时，在拆迁阶段金地公司不会发生实际现金流。
资金来源资金来源政府政府重建局与金重建局与金地共管帐户地共管帐户重建局与裕重建局与裕亨共管帐户亨共管帐户政府政府划款重建局与金地公司盖章监管资金划拨申请16本报告是严格保密的。
两种模式下开发建设阶段主要差异两种模式下开发建设阶段主要差异开发建设阶段开发建设阶段一般开发模式一般开发模式开发商对建设项目具有绝对的话语权。
开发商对建设项目具有绝对的话语权。
渔农村项目渔农村项目由于本项目是双方合作开发，村民就地安置，由于本项目是双方合作开发，村民就地安置，项目规划、设计、户型、面积等开发指标需得项目规划、设计、户型、面积等开发指标需得到村民及股份公司的认可后方可实施。
到村民及股份公司的认可后方可实施。
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