水晶城五期精装总结PPT文件格式下载.ppt

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具体户型及户。

具体户型及项目概况请见下附文。

项目概况请见下附文。

施工方选择：

选择好的施工队伍是工程成功的施工方选择：

选择好的施工队伍是工程成功的关键关键。

水晶城五期土建总包单位为河南华盛，精装总包单位为百安居-简要分析一下水晶城五期精装总包百安居主要的优势和劣势。

优势优势：

1、百安居作为知名的装修材料供应商，在装饰材料供应商有着成熟稳定的供应渠道和供应链，采购平台和工程平台相结合也是万科精装房最终的操作模式。

2、据了解百安居当前的目标是：

在南方区域装修工程领域相对成熟的情况下有意识的开发北方区域的工程领域。

万科的项目无疑是他们一个良好的平台。

因此从百安居领导层面上对我们水晶城五期项目较为重视。

劣势：

1经验方面经验方面：

水晶城五期是天津公司的第一个正式精装工程，也是百安居在天津的第一个工程项目，两个第一第一碰到了一起。

2、施工资源方面施工资源方面：

由于是在天津的第一个项目，百安居的施工资源就显得匮乏了，如：

下属两支队伍中的一支曾经经过数轮的更换最终确定下来（北方的一支工队，在此之前并未和百安居合作过）。

3、人员配备方面人员配备方面：

百安居配备管理人员有限，管理力度和细致程度上距我们的要求有一定的差距。

暂不讨论起管理人员的能力，仅项目经理经历过数次更换。

总结总结：

不可否认百安居在上海区域能完成优秀的装饰项目，但目前来说在天津区域的操作管理水平距我们的要求还有相当的差距。

通过此次经历，再选择施工队伍时我们一定要考虑在天津区域内是否有实际的操作项目，这是至关重要的一点。

目前天津公司正在搜集和筛选在天津地区有实际规模性操作经验的装饰施工及总包施工单位，部分已经进入适用阶段。

样板体验活动的执行样板体验活动的执行：

此次水晶城五期进度计划中安排了样板间的制作，但样板间所起的作用限于工艺作法的展示样板，并未针对样板的部品及装饰效果征询客户的意见并进行调整。

样板间完成后曾组织内部相关人员进行体验，主要针对施工工艺和做法中出现的问题提出了相应的整改意见。

如后附文件同时后期工程中出现的标准不统一及施工作法的不统一的情况（如下图例）表明我们的样板间未充分起到应有的作用，样板间的制作某种程度上仅仅成了一种定式。

上图左侧做法为样板间的最初做法，只是相对更细致。

后续实施过程中出现了右侧的处理情形。

标准、要求未得到有效的执行，最终为统一标准并取得好的效果采用的方式（如后附图）：

排定装修进度计划时，将体验样板的流程和体验总结的时间预留出来，排定装修进度计划时，将体验样板的流程和体验总结的时间预留出来，坚坚持样板体验活动的开展并最大限度的将外部客户引入体验活动中，严格执行样板持样板体验活动的开展并最大限度的将外部客户引入体验活动中，严格执行样板的要求及标准保证我们的装修房产品最终达到客户的认可的要求及标准保证我们的装修房产品最终达到客户的认可。

目前我们正在施工的东丽湖二期示范区已贯彻并执行了体验样板的制度并目前我们正在施工的东丽湖二期示范区已贯彻并执行了体验样板的制度并收到了较好的效果，将要开工的金域蓝湾二期示范区的施工也预留了样板体验的收到了较好的效果，将要开工的金域蓝湾二期示范区的施工也预留了样板体验的流程及时间。

后续中体验样板要坚定不移的执行下去。

流程及时间。

成本费用问题：

总包服务费和成品保护费是必不可少的两项费总包服务费和成品保护费是必不可少的两项费用（合同及成本清单中应明确说明）用（合同及成本清单中应明确说明），有了这两项费用我们的要求就能理直气壮的提出，也避免出现交叉环节上职责不明的现象。

水晶城项目同百安居签订合同中未将其定位为总包单位，成本清单中对总包服务费未有明确列项，后期施工中出现收口交接部位互相推拖责任、无人处理的情形。

我们的工程要想管理的好，每一项都应有明确的责任方，总包在每一项都应有明确的责任方，总包在工程中和每项分包项目都有牵连，不把总包责任挂上，很难控制工程中和每项分包项目都有牵连，不把总包责任挂上，很难控制好整个的管理好整个的管理。

后续的项目中我们已经将总包服务费明确列入合同中并对总包的责任如：

“对分包单位的配合管理工作，甲供材料设备的卸车、对分包单位的配合管理工作，甲供材料设备的卸车、倒运、验收及保管等，对分包工程的预埋（留）、暗配及构件倒运、验收及保管等，对分包工程的预埋（留）、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的收口、封堵和修补等相关责任进行（或设备、部件等）安装后的收口、封堵和修补等相关责任进行了明确。

了明确。

采购过程中的几点注意事项采购过程中的几点注意事项：

招标的采购策划采购策划非常有必要、也非常重要；

客户调研必须要作且范围应全面客户调研必须要作且范围应全面；

招标中注明样板先行招标中注明样板先行；

对工序交接工序交接、成品保护成品保护等具体责任在招标时在招标时应明确；

明确；

材料采购中尽量选取主流产品材料采购中尽量选取主流产品，避免选购将要或已经提产的库存产品，以保证我们后续的供货。

水晶城五期施工中小蚂蚁地板在我们施工过程中停止生产，给我们的工作带来了一定的风险；

招标前招标前一定要提前同项目、设计、成本同项目、设计、成本同事做好沟通做好沟通，以招标准备会的形式对招标范围、质以招标准备会的形式对招标范围、质量进度要求、清单编制、部品定样、送样要求、部品供应方式、招标答疑、配合方式量进度要求、清单编制、部品定样、送样要求、部品供应方式、招标答疑、配合方式等明确；

合理的标准平台、强大的供应商群体、明确的标准是我们工作方合理的标准平台、强大的供应商群体、明确的标准是我们工作方向向。

采购、设计、成本的沟通：

水晶城五期项目操作中，部品由设计进行定样，后采购依据设计定样及成本要求与材料供应商进行合同定制。

过程中在材料确认中设计、采购、成本工作相对独立并未实现有效的沟通，当然这也在于我们的装修工作刚刚起步，固有的工作模式、状态并未及时的进行变更。

现在东丽湖项目中我们的状态已经有了较大的改善，我们还需摸索出更加流畅有效的沟通合作方式。

（上海全装修项目管理作业指引是我们需要学习参照的）设计、采购、施工中成本控制与设计、采购、施工中成本控制与品质感上出现的矛盾：

品质感上出现的矛盾：

成本控制与设计：

下述图中左侧为上海蚂蚁工房实景，右侧为水晶城蚂蚁工房部品实景。

上海方案其限价为1000元/平米，而水晶城方案限价为600元/平米；

在照搬上海设计的过程中，我们受到了较大的成本限在照搬上海设计的过程中，我们受到了较大的成本限制，但还是按照上海的形式做了，部品选择了本地品制，但还是按照上海的形式做了，部品选择了本地品牌，最终的品质效果距离上海的标准及我们的期望确牌，最终的品质效果距离上海的标准及我们的期望确实有一定的差距，如何在保证效果的同时兼顾品质，实有一定的差距，如何在保证效果的同时兼顾品质，是需要我们认真考虑的。

是需要我们认真考虑的。

成本控制与品质感：

上附左侧图中楼梯为大蚂蚁3层以下楼梯，右侧为3层以上楼梯，经客服人员建议增加了防滑条（效果如下图），然而凡是多数使用过楼梯的客户都会提出，万科将钱省在了楼梯上不值（其实加了防滑条之后根本就没能省钱，给人的感觉确是不强，起初的考虑是三楼以上业主使用的几率很小-但相比之下这种省钱的方式，效果并不好）成本控制与采购成本控制与采购卫生间墙砖经更换后出现了明显的色差，出于成本的考虑瓷砖选卫生间墙砖经更换后出现了明显的色差，出于成本的考虑瓷砖选择的是低端品牌的瓷砖（威尔斯），同种产品不同批次的砖出现择的是低端品牌的瓷砖（威尔斯），同种产品不同批次的砖出现了明显的色差，超出可以接受的范围。

了明显的色差，超出可以接受的范围。

现采购部已经确定在受成本制约较大的前提下，瓷砖选用高档品现采购部已经确定在受成本制约较大的前提下，瓷砖选用高档品牌的低端产品（品质更稳定一些）牌的低端产品（品质更稳定一些）。

成本控制与施工成本控制与施工上页图中为9组团原处理方案，墙面为水泥墙面不做相应处理。

后感觉效果差，煤气表后面进行了简单处理（不理想），右下侧为8组团煤气表后的情况。

（两者效果对比，显而易见）。

经讨论，低端项目后续类似部位在橱柜安装前均进行刮白统一处理。

东经讨论，低端项目后续类似部位在橱柜安装前均进行刮白统一处理。

东丽湖二期示范区已经按此操作丽湖二期示范区已经按此操作。

-某种程度上成本的控制要让某种程度上成本的控制要让位于品质的保证位于品质的保证过程中设计方面出现的问题：

过程中设计方面出现的问题：

矛盾冲突的部位：

装饰设计与建筑设计的结合（建筑条件图）装饰设计与建筑设计的结合（建筑条件图）：

水晶城五期中装修设计是介入比较的早的，在对建筑设计所提的条件图也是比较详细的。

但在几个环节上还出现了疏漏：

烟道、风道口的标高未能明确要求，导致厨卫吊顶标高后期调整烟道、风道口的标高未能明确要求，导致厨卫吊顶标高后期调整电盒位置预留及灯位布点调整，导致后期重新管线施工。

另外：

给水点位标高及接口形式未明确，导致后期管线重新剔凿、接管等。

下述图中为土建完成，后续调整的内容：

排水管在土建施工中未采取有效措施予以解决，问题遗留至装饰施工中，为避免改造管路破坏上部卫生间防水层，将下部管路去除，上部排水管从台盆柜下明露，同另一排水管会合。

提示：

土建遗留问题应在土建阶段予以解决。

最根本的解决方式是在建筑条件图中将其避免。

遗留管路改造土建条件图的提供和准确性直接关系到土建条件图的提供和准确性直接关系到后期成本投入、工期、质量的控制后期成本投入、工期、质量的控制。

目前天津公司、北京公司和其它兄弟公司正在此环节上加大力度，后续项目中在此方面相信我们会做的更好。

前期的条件图上我们费了一份劲，后期前期的条件图上我们费了一份劲，后期的施工中我们能省出十分的力的施工中我们能省出十分的力。

采暖管线的布置方式、暖气片（选型）的连接方式对后期装修效果影响采暖管线的布置方式、暖气片（选型）的连接方式对后期装修效果影响很大很大。

此处的处理尝试了多种的方法，最终选择了下方的处理方式效果还算是比较满意。

咨询水暖专家-了解到此类铝塑管的使用及连接方式比较普遍（受材料自身属性限制管路出墙的可能性不大），我们还会在装修中遇到类似的问题，采取相同的处理方式并将管高度降低是我们目前能够想到的比较好的处理方