物业管理相关文件PPT文档格式.ppt

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依据。

甲方甲方：

开发商或建设单位：

开发商或建设单位乙方乙方：

经招投标选聘的物业管理公司：

经招投标选聘的物业管理公司签订日期签订日期：

在开发商取得预售许可证：

在开发商取得预售许可证或现房销售之前。

或现房销售之前。

22、前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的过渡性；

前期物业服务合同虽由开发商与物业服务企业签订，但牵涉到业主的权利和义务；

前期物业服务合同的要式性，即应当采用书面形式的合同。

33、前期物业服务合同的时效、前期物业服务合同的时效物业管理条例物业管理条例第二十六条对此做出了特别规定：

第二十六条对此做出了特别规定：

“前期物业服务合同可以约定期限；

但是，期限未前期物业服务合同可以约定期限；

但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

同生效的，前期物业服务合同终止。

”44、前期物业服务合同的内容前期物业服务合同的内容当事人的基本情况；

物业的基本情况；

服务内容与质量；

物业服务费用；

双方的权利和义务；

违约责任；

其他事项前期物业服务合同（示范文本）v其他其他规定：

定：

v物物业管理条例管理条例v第二十一条、第二十三条、第二十五条、第第二十一条、第二十三条、第二十五条、第二十六条。

二十六条。

案例分析案例分析AA物业公司于物业公司于20042004年年1010月被某小区的开发商选聘为该小区的物业管月被某小区的开发商选聘为该小区的物业管理公司，对小区进行前期物业管理。

徐某等人是该小区的业主，理公司，对小区进行前期物业管理。

徐某等人是该小区的业主，20042004年年1111月月2222日，日，AA物业公司与徐某等人签订物业公司与徐某等人签订物业管理合同物业管理合同，约定由，约定由AA物业公司负责小区物业管理，合同约定了物业费标准及交费方式等。

物业公司负责小区物业管理，合同约定了物业费标准及交费方式等。

徐某依约交付物业管理费用至徐某依约交付物业管理费用至20062006年第二季度，但年第二季度，但20062006年年77月份以后月份以后的费用，徐某拒绝交付。

的费用，徐某拒绝交付。

20062006年年66月月88日，小区业主委员会成立。

同年日，小区业主委员会成立。

同年66月月2020日业主委员会向日业主委员会向物业公司发出解聘书，决定终止与物业公司发出解聘书，决定终止与AA物业公司的前期物业管理合约，物业公司的前期物业管理合约，并要求并要求AA物业公司于同年物业公司于同年66月月2525日前办理移交手续。

日前办理移交手续。

20062006年年77月，业主月，业主委员会发出通告，要求各业主拒交第三季度的物业管理费。

委员会发出通告，要求各业主拒交第三季度的物业管理费。

20062006年年77月月3131日，小区业主委员会通过公开招标方式，选聘了新的物业管理公日，小区业主委员会通过公开招标方式，选聘了新的物业管理公司（司（BB物业公司），并签订了新的物业管理服务合同。

但物业公司），并签订了新的物业管理服务合同。

但AA物业公司一物业公司一直未与直未与BB物业公司办理交接手续，并继续对小区实施管理。

同时，物业公司办理交接手续，并继续对小区实施管理。

同时，AA物物业公司向法院提起诉讼，要求徐某等业主继续履行原业公司向法院提起诉讼，要求徐某等业主继续履行原物业管理合同物业管理合同至合同效力终止时；

并向物业公司支付至合同效力终止时；

并向物业公司支付20062006年第三季度物管费及违年第三季度物管费及违约金。

约金。

v二、前期物二、前期物业管理服管理服务协议甲方甲方：

开发商、或开发商选聘的物业管理公司、或：

开发商、或开发商选聘的物业管理公司、或开发商和开发商选聘的物业管理公司。

开发商和开发商选聘的物业管理公司。

乙方乙方：

购房人。

：

签订时间签订时间：

购房人在签订购房合同前。

协议期限协议期限：

同前期物业服务合同。

1.1.购房人（业主）在签订购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同房屋买卖（预售）合同时，应同时签订前期物业管理服务协议。

时，应同时签订前期物业管理服务协议。

物业管理条例物业管理条例第二十五条规定第二十五条规定2.2.该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人（包括业主、物业服务企业双方）的合法权益，减（包括业主、物业服务企业双方）的合法权益，减少物业管理纠纷。

少物业管理纠纷。

3.3.前期物业管理协议有效期：

从房屋出售之日起，前期物业管理协议有效期：

从房屋出售之日起，至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订新的物业服务合同生效为止。

新的物业服务合同生效为止。

4.4.前期物业管理服务协议的基本特征：

前期物业管理服务协议的基本特征：

（1）

（1）购房人在购房时必须同时签订协议；

购房人在购房时必须同时签订协议；

（2）

（2）协议的基本内容应与前期物业服务合同一致；

协议的基本内容应与前期物业服务合同一致；

（3）（3）协议应在政府主管部门备案；

协议应在政府主管部门备案；

（4）（4）协议的内容必须对所有购房人一致。

协议的内容必须对所有购房人一致。

v三、物三、物业服服务合同合同物业服务合同是业主或代表全体业主的业主委员会物业服务合同是业主或代表全体业主的业主委员会（委托人）与物业服务企业（受托人）签订的，物（委托人）与物业服务企业（受托人）签订的，物业服务企业接受委托提供物业管理服务，委托人支业服务企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付服务费用的合同。

付服务费用的合同。

业主委员会（代表所有业主）：

业主委员会（代表所有业主）乙方乙方：

物业管理公司：

物业管理公司1.1.业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。

物业管理进入正常的日常运作阶段。

2.2.业主委员会应听取广大业主的意见，决定是续聘业主委员会应听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理公司，并签订物业服还是另行选聘其他的物业管理公司，并签订物业服务合同。

务合同。

3.3.合同的双方为业主委员会和物业管理公司。

委托合同的双方为业主委员会和物业管理公司。

委托管理期限由双方协议商定。

管理期限由双方协议商定。

4.4.物业服务合同签订后，前期物业服务合同与前期物业服务合同签订后，前期物业服务合同与前期物业管理服务协议同时终止。

物业管理服务协议同时终止。

5.5.委托期满，需要再次决定是续聘还是另行选聘其委托期满，需要再次决定是续聘还是另行选聘其他物业管理公司。

他物业管理公司。

项目目前期物前期物业服服务合同合同前期物前期物业管理服管理服务协议物物业服服务合同合同合同合同主体主体甲方：

开甲方：

开发商或建商或建设单位位乙方：

甲方乙方：

甲方选聘的物聘的物业管理公司管理公司甲方：

与前期物甲方：

与前期物业服服务合同相合同相对应，即房地，即房地产开开发单位或其委托的物位或其委托的物业服服务企企业乙方：

乙方：

购房人（房人（业主）主）甲方：

甲方：

业主委主委员会（代表所有会（代表所有业主）主）乙方：

物乙方：

物业管理管理公司公司签订时间甲方出售住宅前甲方出售住宅前每个每个购房人（房人（业主）在主）在签订房屋房屋买卖（预售）售）合同合同时同同时签订一般一般应在在业主委主委员会成立后会成立后33个个月内，最月内，最迟不不应迟于于66个月个月合同合同有效有效期限期限自自签订之日起，到之日起，到业主委主委员会成立后与其会成立后与其选聘的物聘的物业管理公司管理公司签订物物业服服务合同生合同生效效时止止从房屋出售之日（从房屋出售之日（业主主购房之日）起，至房之日）起，至业主主委委员会成立后与其会成立后与其选定定的物的物业管理公司管理公司签订物物业服服务合同生效合同生效时止止合同有效期限由合同有效期限由双方双方协议商定，商定，以年以年为单位，一位，一般般为33年年案例案例刘某向房地产开发商购买了一套商品房，数月后，刘某向房地产开发商购买了一套商品房，数月后，开发商与某物业公司签订了开发商与某物业公司签订了前期物业管理服务合前期物业管理服务合同同，约定由该物业公司为小区提供物业服务。

随，约定由该物业公司为小区提供物业服务。

随后，物业公司又与刘某签订了后，物业公司又与刘某签订了前期物业管理协议前期物业管理协议书书，进一步确定了双方的权利义务。

不久，开发，进一步确定了双方的权利义务。

不久，开发商与物业公司通过签订商与物业公司通过签订前期物业管理服务合同补前期物业管理服务合同补充条款充条款，提高了物业服务收费标准。

后物业公司，提高了物业服务收费标准。

后物业公司以刘某拖欠物业费为由，向法院起诉，要求刘某支以刘某拖欠物业费为由，向法院起诉，要求刘某支付拖欠的物业费用及滞纳金等。

刘某认为，他与开付拖欠的物业费用及滞纳金等。

刘某认为，他与开发商的购房合同中并无前期物业管理的约定，开发发商的购房合同中并无前期物业管理的约定，开发商与物业公司签订的商与物业公司签订的前期物业管理服务合同前期物业管理服务合同及及补充条款补充条款其并不知情，物业公司向其收取物业其并不知情，物业公司向其收取物业管理费及滞纳金没有法律依据。

管理费及滞纳金没有法律依据。

第二第二节管理管理规约v产生的背景：

建筑物区分所有生的背景：

建筑物区分所有权管理管理规约临时管理管理规约第二第二节管理管理规约v一、管理一、管理规约v性性质管理规约，主要对有关物业的使用、维护、管管理规约，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

它是一公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

它是一种公共契约，属于协议、和约的性质，对全体业主种公共契约，属于协议、和约的性质，对全体业主具有约束力。

具有约束力。

在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组应根在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组应根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理区域的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟区域的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定定管理规约管理规约（草案），交由首次业主大会会议（草案），交由首次业主大会会议讨论表决。

讨论表决。

首次业主大会会议通过的管理规约在使用过程中可首次业主大会会议通过的管理规约在使用过程中可能有不完善的地方，以后的业主大会可能需要对管能有不完善的地方，以后的业主大会可能需要对管规约进行修订。

规约进行修订。

管理规约的主要事项：

（11）物业的使用、维护、管理；

）物业的使用、维护、管理；

（22）专项维修资金的筹集、管理和使用；

）专