某房产公司房地产基础知识讲座PPT文档格式.ppt

某房产公司房地产基础知识讲座PPT文档格式.ppt

《某房产公司房地产基础知识讲座PPT文档格式.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房产公司房地产基础知识讲座PPT文档格式.ppt（85页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产基础概念u土地所有制u在我国，在我国，现行全部土地行全部土地实行的是社会主行的是社会主义土地公有制，分土地公有制，分为全民所有制全民所有制（即国家所有即国家所有）和集体所有制和集体所有制（即集体所有即集体所有）两种形式。

任何个人均不能取得两种形式。

任何个人均不能取得土地所有土地所有权。

u土地所有权u土地所有土地所有权，是指国家或集体，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和的占有、使用、收益和处分的分的权能。

土地所有能。

土地所有权是不能出是不能出让或或转让的。

的。

u在房地在房地产开开发中，房地中，房地产开开发企企业取得的只是土地的使用取得的只是土地的使用权，而不是土，而不是土地的所有地的所有权。

同。

同样，消，消费者者购买商品房后，商品房后，对该房屋所占用的土地，不房屋所占用的土地，不享有所有享有所有权，只，只拥有使用有使用权。

知识点二：

土地及土地使用年限u土地使用权u土地使用土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。

土地利。

土地使用使用权可以依法可以依法转让。

u开开发商要商要进行房地行房地产开开发，首先必，首先必须取得土地使用取得土地使用权。

其。

其获取土地的方取土地的方式主要有以下几种：

式主要有以下几种：

u

（1）土地使用土地使用权的出的出让。

土地使用。

土地使用权的出的出让是指国家以是指国家以协议、招、招标、拍、拍卖的方式将土地使用的方式将土地使用权在一定年限内出在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家土地使用者，由使用者向国家支付土地使用支付土地使用权出出让金的行金的行为。

u

（2）土地使用土地使用权的的转让。

土地使用权的的转让，是指土地使用者通，是指土地使用者通过出售、出售、交交换、赠与和与和继承的方式将土地使用承的方式将土地使用权再再转移的行移的行为。

u（3）土地使用土地使用权的划的划拨。

土地使用权的划的划拨，是指政府无，是指政府无偿将土地将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划划拨取得的土地使用取得的土地使用权，须经政府及土地管理部政府及土地管理部门同意，并按同意，并按规定定补交出交出让金后方可金后方可进行行转让、出租和抵押。

出租和抵押。

土地及土地使用年限u土地开发：

是将是将“生地生地”开开发成可供使用的土地成可供使用的土地（即熟地即熟地）。

u生地：

是指空地、田地、未开是指空地、田地、未开垦地等不具地等不具备使用条件的土地。

使用条件的土地。

u熟地：

是指已是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土使用条件的土地。

u三通一平是指在土地开是指在土地开发时进行的通水、通行的通水、通电、通路和土地平整工作。

、通路和土地平整工作。

u七通一平是指是指给水、排水、水、排水、电力、通力、通讯、燃气、燃气、热力、道路通，土地平力、道路通，土地平整。

整。

土地及土地使用年限u土地使用年限u首先首先应该明确，房屋的所有明确，房屋的所有权是不存在年限是不存在年限问题的，也就是的，也就是说，房屋一，房屋一经购买并取得并取得产权后，即作后，即作为业主个人所有的主个人所有的财产，并无居住年限的限，并无居住年限的限制。

但是，商品房所占用的、通制。

但是，商品房所占用的、通过出出让方式取得的国有土地的使用方式取得的国有土地的使用权是是有期限的。

有期限的。

u不同开不同开发用途的土地使用年限不一用途的土地使用年限不一样。

开。

开发商在取得土地用于房地商在取得土地用于房地产开开发时，都要与国土局，都要与国土局签订土地使用土地使用权出出让合同合同书，其土地使用年限，其土地使用年限按国家按国家规定定执行，即：

行，即：

u

（1）居住用地七十年。

居住用地七十年。

u

（2）工工业用地五十年。

用地五十年。

u（3）教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

生、体育用地五十年。

u（4）商商业、旅游、旅游、娱乐用地四十年。

用地四十年。

u（5）综合用地或者其他用地五十年。

合用地或者其他用地五十年。

土地及土地使用年限u土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出土地出让合同，依合同，依法取得土地使用法取得土地使用权之日起开始之日起开始计算算（通常在土地出通常在土地出让合同中有明确合同中有明确约定定）。

u必必须注意的是，注意的是，购房者所得到的土地使用房者所得到的土地使用权，是开，是开发商商转让给购房者的。

房者的。

根据我国根据我国城市房地城市房地产管理法管理法42条条规定：

定：

“以出以出让方式取得土地使用方式取得土地使用权的，的，转让房地房地产后，其土地使用后，其土地使用权的使用年限的使用年限为减去原土地使用者已减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

使用年限后的剩余年限。

”因此，因此，购房者在房者在签订购房合同或取得房合同或取得产权证时，其，其实际土地使用年限会短于国家土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。

定的土地使用年限。

u另外，有些另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其回，其实这种种观点是点是错误的。

土地使用年限到期后，只要向政府的。

土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土土地出地出让金就可以金就可以继续使用土地。

使用土地。

土地及土地使用年限u地籍我我们通常所指的地籍、通常所指的地籍、产籍、房地籍、房地产籍是同一概念。

它是指土地的自然籍是同一概念。

它是指土地的自然状况、社会状况、社会经济状况和法律状况的状况和法律状况的调查与登与登记，包括了土地，包括了土地产权的登的登记和土地分和土地分类面面积等内容。

具体来等内容。

具体来讲，是，是对在房地在房地产调查登登记过程程产生的生的各种各种图表、表、证件等登件等登记资料，料，经过整理、加工、分整理、加工、分类而形成的而形成的图、档、档、卡、册等卡、册等资料的料的总称。

u宗地：

是地籍的最小是地籍的最小单元，是指以元，是指以权属界属界线组成的封成的封闭地地块。

u宗地图是土地使用合同是土地使用合同书附附图及房地及房地产登登记卡附卡附图。

它反映一宗地的基。

它反映一宗地的基本情况。

包括：

宗地本情况。

宗地权属界属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相与相邻宗地的关系等。

宗地的关系等。

土地及土地使用年限u开发商：

是指从事房地是指从事房地产开开发经营业务的企的企业。

u房屋房屋质量是量是购房者非常关注的房者非常关注的问题，购房者在房者在购房房时通常会考察开通常会考察开发商商的的实力与力与资信，因信，因为优秀的开秀的开发商是商是质量的最有效保量的最有效保证。

在考察。

在考察时，他，他们通常会关注开通常会关注开发商的合法性、商的合法性、资信等信等级、曾、曾经开开发过的的项目等等。

目等等。

u对于一个合法的在售于一个合法的在售项目，其开目，其开发商首先商首先应取得取得国有土地使用国有土地使用权证、建建设工程工程规划划许可可证、建建设用地用地规划划许可可证、建建设工程开工工程开工证和和销售售许可可证等相关等相关证书。

u另外，开另外，开发商的商的资质等等级也是也是购房者极房者极为关注的，高关注的，高资质等等级的开的开发商商通常更容易通常更容易获得得购房者的信任。

房地房者的信任。

房地产开开发企企业按按资质条件划分条件划分为五个五个等等级。

知识点三：

与房地产开发相关的企业资质一级企业

（1）自有流自有流动资金金2000万元以上，注册万元以上，注册资金不低于金不低于2000万元。

万元。

（2）有有职称的建筑、土木工程、称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地管理、建筑或房地产经济类的的专业管理管理人人员不得少于不得少于40人，其中有中人，其中有中级以上以上职称的管理人称的管理人员不得少于不得少于20人。

人。

（3）设有高有高级工程工程师职称的称的总工程工程师、高、高级会会计师职称的称的总会会计师、经济师以上以上（含含经济师）职称的称的总经济师、工程技、工程技术、经济、统计、财务等等业务负责人具有相人具有相应专业中中级以上以上职称。

（4）具有具有5年以上从事房地年以上从事房地产开开发的的经历。

（5）近近3年累年累计竣工竣工30万平方米以上的房屋建筑面万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地，或与此相当的房地产开开发投投资。

连续4年建筑工程年建筑工程质量合格率达量合格率达100，优良率达良率达20以上。

以上。

与房地产开发相关的企业资质二级企业

（1）自有流自有流动资金金1000万元以上，注册万元以上，注册资金不低于金不低于1000万元。

（2）有有职称的建筑、土木工程、称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地管理、建筑或房地产经济类的的专业管理管理人人员不得少于不得少于20人，其中具有中人，其中具有中级以上以上职称的管理人称的管理人员不得少于不得少于10人。

（3）工程技工程技术、经济、统计、财务等等业务负责人具有相人具有相应专业中中级以上以上职称。

（4）具有具有3年以上从事房地年以上从事房地产开开发的的经历。

（5）近近3年累年累计竣工竣工15万平方米以上的房屋建筑面万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地，或与此相当的房地产开开发投投资。

连续3年建筑工程年建筑工程质量合格率达量合格率达100，优良率达良率达10以上。

与房地产开发相关的企业资质三级企业

（1）自有流自有流动资金金500万元以上，注册万元以上，注册资金不低于金不低于500万元。

（2）有有职称的建筑、土木工程、称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地管理、建筑或房地产经济类的的专业管理管理人人员不得少于不得少于10人，其中具有中人，其中具有中级以上以上职称的管理人称的管理人员不得少于不得少于5人。

（3）工程技工程技术、财务负责人具有相人具有相应专业中中级以上以上职称，其他称，其他业务负责人具人具有相有相应专业助理以上助理以上职称，配有初称，配有初级以上以上职称的称的专业统计人人员。

（4）具有具有2年以上从事房地年以上从事房地产开开发的的经历。

（5）累累计竣工竣工5万平方米以上的房屋建筑面万平方米以上的房屋建筑面积，或累，或累计完成与之相当的房地完成与之相当的房地产开开发投投资。

建筑工程。

建筑工程质量合格率达量合格率达100。

与房