成都市别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告PPT文档格式.ppt

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是第一居所，其处于城市中心区域，是用于人们居住的。

休闲度假型别墅：

是第二居所，其处于城市的远郊或者乡村，是用于人们休闲度假的。

可以这样去理解城市别墅和休闲度假别墅的区别，城市别墅是用于人们追求更高的居住享受的，属于现实范畴。

而休闲度假别墅是满足人们“偷得浮生半闲”的，属于理想范畴。

1.2成都市别墅市场研究范围界定根据我项目组对成都市别墅市场的调研分析，我们将成都市的在售别墅项目主要分为两大区域，六个版块：

近郊区域：

即从成都市中心区驱车30分钟可以到达，为第一住宅概念，主要有牧马山版块、南延线版块、龙泉驿版块；

远郊区域：

即从成都市中心区驱车1小时可以到达，为休闲度假概念，主要有金堂版块、青成山版块、蒲江版块（本案所在地）；

金堂县金堂县蓝光观岭蓝光观岭成都成都市区市区青城山青城山-都江堰都江堰板块板块龙泉驿龙泉驿板块板块蒲江县蒲江县区域区域牧马山牧马山板块板块南延线南延线板块板块远郊区域远郊区域近郊区域近郊区域注：

大溪谷项目距离市区超过1小时车程，虽然超出不多，但这也是我项目不利的因素之一。

Chapter成都市别墅市场分析成都市别墅市场分析22.1成都市宏观经济指数分析由于别墅产品属于高端住宅产品，其购买群体除了考虑居住以外同时也有投资的需求。

因此，我项目组对于成都市当前的宏观经济指数进行了分析。

截止到2010年3月统计成都户籍人口1139.6万人，地区生产总值为4502.6亿元，比上年增长14.7%。

其中：

第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；

第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；

第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。

一、二、三产业比例关系为5.9:

44.5:

49.6。

小结：

从以上数据可以看出房地产行业所在的第二产业占据经济增长的主导小结：

从以上数据可以看出房地产行业所在的第二产业占据经济增长的主导地位。

地位。

成都市2009年人均可支配收入18659元，比上一年增长10.1%，年末城乡居民储蓄存款余额4234亿元，比上一年增长25.4%。

截止到2010年3月份统计，全市公路里程为19813公里，其中高速公路439公里。

2009年全年新改建公路1422公里。

年末拥有各种机动车辆235.9万辆，比上年增长21.7%。

其中私人拥有汽车109.8万辆，增长32.6%。

全年公路旅客周转量（含出租车）349.7亿人公里，增长43.1%；

民航旅客周转量303.5亿人公里，增长23.8%。

公路运输货物周转量146.3亿吨公里，增长22.8%；

民航运输货物周转量6.8亿吨公里，增长9.7%。

从以上数据可以看出成都市整体的经济处于快速增长的良好势头，有利小结：

从以上数据可以看出成都市整体的经济处于快速增长的良好势头，有利于吸引外来投资。

于吸引外来投资。

（以上数据来源于成都市统计局）（以上数据来源于成都市统计局）2.2政策市场环境分析由于别墅是低密度的高档住宅，其开发建设对于土地资源、自然资源、人文资源等的占有要求极高。

同时，由于别墅产品的潜在客户群主要为富人，这样从长远来看不利于社会的稳定。

于是，对于别墅市场的研究应该对于国家近期的房地产政策进行分析。

2003年9月，国土资源部就发布了关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知，发布了“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。

2005年4月，国务院七部委联合下发关于稳定房价工作的意见，继续限制高档住宅用地的供给，同时增加中低价商品房和经济适用房土地的供给。

2009年12月，温家宝总理在主持国务院常务会议上提出了“国四条”旨在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

2010年1月7日，国务院颁布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，即对于“国四条”的深化，其中明确提出第二套住宅贷款首付不得低于40%；

进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；

加强市场监测。

2010年4月17日，国务院颁布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”），其中加大信贷调控力度，提出暂停第三套及以上住宅的贷款。

2010年9月29日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六部委联合颁布“929”新政，更为严格的贯彻“国十条”的新措施，其中明确提出各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

另据了解，目前成都部分银行业开始降低外地人在成都办理个人按揭贷款的门槛。

部分银行以省内为界，凡四川省内的客户在成都买房，都可享受本地人购房政策。

在住房信贷方面，首套住房贷款中，85折成为主流利率。

三套房不予以贷款。

但是值得注意的是，在实际操作中，关于外地人在成都本地购房贷款，由于国家并未严格界定“本地人”的内涵与外延，因此，在四川省内的客户在成都购房，当前能享受到成都“本地人”政策。

但这样的操作是否能走向“阳光化”，或者能走多远，还有待观察。

这取决于政策对后市的弹性容忍度。

从以上政策梳理中可以看出，国家历年来一直对于高档住宅产品采取控制的政策用以平抑房价的过快增长。

可以从两个方面进行分析，一方面是土地政策方面，对于高档住宅用地的减少供给，甚至停止对于别墅用地的供给反而会使得别墅产品占有稀缺土地资源的情况越发深刻。

而另一方面，对于第二套住宅贷款首付比例的增加以及进一步停止第三套住宅的个人信贷的调控，也使得以投机或投资为目的的别墅购买形为受到很大的影响。

通过以上对于近年房地产调控政策的研究分析，可以得出别墅产品由于小结：

通过以上对于近年房地产调控政策的研究分析，可以得出别墅产品由于其具有稀缺资源的独占性，从长远来看市场的供给量将会越来越少。

同时，近其具有稀缺资源的独占性，从长远来看市场的供给量将会越来越少。

同时，近期由于调控政策强度的不断加大，投资购买别墅的客户的购买能力和信心将会期由于调控政策强度的不断加大，投资购买别墅的客户的购买能力和信心将会受到一定的影响，有可能产生犹豫、观望的情绪。

受到一定的影响，有可能产生犹豫、观望的情绪。

2.3成都别墅市场供求分析从2009年10月到2010年9月，根据数据显示成都市别墅类产品新增供应3526套，成交为4554套，整体呈现需求大于供给的现象。

特别是在2010年5月份以后，市场供给锐减而需求却有不断放大的势头。

数据来源于成都市房地产交易网数据来源于成都市房地产交易网小结：

通过上面一组数据的分析，可以初步判断成都市别墅市场目前处于供不小结：

通过上面一组数据的分析，可以初步判断成都市别墅市场目前处于供不应求的情况，凡有可售产品的项目应该抓住市场时机，加强推广力度，抢占市应求的情况，凡有可售产品的项目应该抓住市场时机，加强推广力度，抢占市场份额并增加项目的知名度。

场份额并增加项目的知名度。

下面我项目组通过一组数据对于不同别墅产品类型分类研究供求关系。

物业形态物业形态供应套数供应套数成交套数成交套数供应面积供应面积（万）（万）成交面积成交面积（万）（万）独栋独栋1334164551.2160.93双拼双拼1331107342.2233.33联排联排2975227084.0661.93叠拼叠拼1692221634.950.21总总计计73327204212.39206.4上表中数据来源于易居市场研究机构上表中数据来源于易居市场研究机构从上表中的数据可以看出，按面积计算独栋别墅的市场供应量只占总市场供应量的24%24%，说明成都别墅市场目前仍以联排等类别墅产品为主。

（以上数据是按（以上数据是按面积计算）面积计算）独栋类型和叠拼类型别墅处于市场需求大于供给的状态。

因大溪谷项目全部为独栋类型产品，所以在这里我们应该重点参考独栋产品的数据。

市场已经证明成都市场对于独栋别墅的认可度很高，但市场供应量不足。

目前成都别墅市仍以联排等类别墅产品，而缺乏高端独栋别墅产品供应。

成都市场对于独栋类型别墅产品的认可度很高。

通过细分别墅市场产品类型深入研究供给与需求的关系，进一步证明了我项目通过细分别墅市场产品类型深入研究供给与需求的关系，进一步证明了我项目组前面的研究推论，即成都独栋别墅市场目前处于供不应求的情况，凡有可售组前面的研究推论，即成都独栋别墅市场目前处于供不应求的情况，凡有可售产品的项目应该抓住市场时机，加强推广力度，抢占市场份额并提高项目的知产品的项目应该抓住市场时机，加强推广力度，抢占市场份额并提高项目的知名度。

名度。

近郊区域近郊区域远郊区域远郊区域牧马山版块牧马山版块南延线版块南延线版块龙泉驿版块龙泉驿版块金堂版块金堂版块青城山版块青城山版块浦江版块浦江版块33151544117711合合计：

计：

3131个项目个项目2.4成都市别墅市场主要在售项目区域特征我项目组将成都主要在售项目根据其所在区域将成都别墅市场划分为两大区域、六个版块。

（详见本报告第一页内容）（详见本报告第一页内容）共统计项目31个：

通过以上图表分析可以看出，成都市目前近郊区域中以南延线版块在售项目最为集中，远郊区域以青城山版块在售项目最为集中。

2.5成都别墅市场产品面积区间及总价区间特征以上数据来源于成都市交易网统计数据以上数据来源于成都市交易网统计数据通过上面两张图表数据分析，可以得出如下结论：

从从20092009年年1010月月20102010年年99月，成都市别墅市场新增供给和成交总体套均月，成都市别墅市场新增供给和成交总体套均面积分别为面积分别为296296、295295，各月基本没有明显变化；

，各月基本没有明显变化；

成交的套均总价在成交的套均总价在317317万，各月也没有变化；

万，各月也没有变化；

2.6重点项目抽样调研分析我项目组选择了8个成都市成熟的别墅项目进行抽样调查。

抽样原则为：

以独栋别墅为主产品类型、有高尔夫概念、成都远郊有休闲度假概念的项目。

序号项目城区面积区间（/套）总价区间（万元/套）总货量/已推货量已推部分剩余货量月均去化速度备注近郊区域近郊区域1保利拉斐高尔夫庄园新都430700已推43050011501500共385套，已推70套无11套2蔚蓝卡地亚双流400140010003800三期独栋、联排共154套无约9套基于数据源问题，无法单独拆分独栋去化速度。

3麓山国际社区（悦林湖）双流40070010001800共393套悦林湖80余套无11套4龙湖长桥郡（二期）新津3709655501800共478套，一期180套、二期233套在售、三期65套约10套15套5中粮御嶺湾（二期天籁）龙泉驿3435234602450共113套，独栋95套/6套远郊区域远郊区域6中信云栖谷都江堰独栋220300240600一期288套，独栋60套35套20套7海航香颂湖都江堰独栋170256350600独栋55套，推出43套联排127套约10套6套8蓝光观岭金堂独栋240390300700独栋300套约40套10套9本本案案浦江350500400700注注：

11.面积、总价、去化速度以独栋产品作为主要考量