城市综合体交流方案PPT资料.ppt

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4完成城市完成城市综合体合体HOPSCAHOPSCA的城市定位？

的城市定位？

让泉州人泉州人认可、接受城市可、接受城市综合体的价合体的价值？

有条不紊的有条不紊的进行多行多层次、多次、多业态开开发建建设？

用建筑用建筑标注城市的未来？

注城市的未来？

以建筑以建筑标注城市商注城市商务、生活理念？

、生活理念？

5城市中心模式研究城市中心模式研究项目属性分析项目属性分析市场机会研究市场机会研究项目定位及运营项目定位及运营城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究区域商业中心研究项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴区域交通属性区域交通属性区域区域产业属性产业属性区域规划属性区域规划属性竞争对手分析竞争对手分析市场机会分析市场机会分析参考案例借鉴参考案例借鉴附件：

泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析物业功能定位建议物业功能定位建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议项目推广策略建议项目推广策略建议6城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究案例选择案例选择上海城市副中心上海城市副中心城市副中心名称名称商圈类型商圈类型形态形态徐家汇（商务城市副中心）都会型购物中心国外品牌港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城中高档消费本市居民消费为主，新兴人流量最大的购物消费场所五角场（文化城市副中心）都会型购物中心日常生活，餐饮和娱乐配套万达商业广场、百联购物又一城、大西洋百货、东方商厦社区型消费独特的文化底蕴使其消费主力定位于区域居民和学生花木（居住城市副中心）大卖场日常生活，餐饮和娱乐配套麦德龙、易初莲花社区型消费生活环境优越，力争上海人流量最大的社区型商场真如（交通城市副中心）生活型购物中心、底商日常生活，餐饮和娱乐配套真如购物中心社区型消费发展力度和速度有待提升7城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究徐家汇16年上海唯一一个已基本完成前城市化建设的城市副中心徐家汇地区将承担上海“准CBD”的职能。

入世使徐家区地区的发展面临功能结构优化升级的历史机遇，它将同上海其它CBD地区同步进入后城市化发展商务中心建设阶段。

8城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究徐家汇16年1992年，徐家汇商城建设正式启动，拉开了20世纪90年代徐家汇“大变样”的序幕。

围绕把徐家把徐家汇建成上海城市副中心的目建成上海城市副中心的目标，提出了，提出了绝对超前的商超前的商业规划，即引划，即引进世界上最高世界上最高级的商的商业设施，施，建成一个高档次的商建成一个高档次的商业中心中心。

第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦，接着是台湾的太平洋百货，后来又是市百六店的改造，再后来是1997年港汇广场和汇金广场的建成徐家汇商圈规模逐渐形成。

9城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究徐家汇16年相对比上海商业集中的“三街四城”；

三街：

南京路、淮海路、四川路；

四城：

东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商城、北面不夜城；

徐家汇商圈的发展的优势在于：

1、由由轻轨轻轨、高架、内、高架、内环环、上立交、地面、地、上立交、地面、地铁铁形成的立体形成的立体道路交通网道路交通网络络，使，使经济经济功能功能辐辐射射扩扩大；

大；

2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；

形成中西合璧、古今包容的文化圈；

3、世界著名跨国公司世界著名跨国公司办办事机构、事机构、银银行行、证证券公司，由商圈券公司，由商圈扩张扩张成商成商贸贸区；

区；

4、商圈周商圈周围马围马路成路成为为数条数条专业专业特色街，延伸着整个商圈的特色街，延伸着整个商圈的功能。

功能。

10城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究五角广场正在形成的副中心江湾五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4个市级城市副中心之一，占地3.11平方公里，总建筑规模约508万平方米。

功能定位：

以知功能定位：

以知识创识创新区公共活新区公共活动为动为特色，融商特色，融商业业、金融、金融、办办公、文化、体育、科研以及居住公、文化、体育、科研以及居住为为一体的一体的综综合性市合性市级级公共活公共活动动中心，是一个以科教中心，是一个以科教为为特色的特色的现现代服代服务业务业聚居区、以繁荣繁聚居区、以繁荣繁华为标华为标志的市志的市级级商商业业中心。

中心。

功能划分：

南部，商业商务区，规划面积0.96平方公里。

中部，杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里。

北部，知识创新基地，同新江湾城连接，规划面积1.29平方公里。

11城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究五角广场正在形成的副中心1998年，南部商业商务区开始居民和企业动迁工作，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。

2003年4月，上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市”的战略，区委区府提出“聚焦五角场”战略。

同月中环线五角场环岛立交开工，2005年7月投入使用，2006年环岛下沉式广场开通。

2004年9月，百联又一城购物中心动工。

2005年7月，上海万达商业广场动工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。

2005年8月，江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。

2006年5月，可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的“上海创业者公共实训（杨浦）基地”动工。

2006年11月，复旦金融创新园动工，同时启动部分知识创新基地项目。

2006年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作区建成。

2007年，建设创智中心等项目，新江湾城开发进入高潮。

12城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究五角广场正在形成的副中心主要在建商业设施百联购物又一城万达商业广场麦科特金亿广场特色商业街黄兴路购物休闲街四平路文化餐饮街邯郸路科技文化街淞沪路休闲健身街翔殷路休闲街13城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究真如城市副中心副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。

规划副中心分为三个层次：

（1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；

（2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发；

（3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。

规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内，其中：

商务办公建筑面积180万平方米；

商业服务建筑面积50万平方米；

住宅建筑面积354万平方米。

核心区开发总量约为200-300万平方米。

14城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心发展构成要素交通最便捷的中心地区徐家汇作为上海的西南大门，是沪上交通最便捷的中心地区之一，地铁、轻轨、铁路南站，加之地面公交线路、长途客运及旅游专线、高架等，构成了庞大的立体交通网络，为人流、物流、信息传输创造了良好的基础环境和巨大的商机。

特色文化徐家汇地区有着深厚的历史文化积淀，在城市设计时同时考虑了毗邻的高级住宅区、领馆区和教科文卫院团聚集区，因此较为和谐地保留了区域内的学校和有历史价值的文化、宗教场所，从而使本地区的科技优势、人才优势、人文资源优势和居住环境优势相对突出。

市级商业中心徐家汇商城有1000多个商业网点，面积约40万平方米，年销售额约50亿元。

市级公共活动中心区内有世界一流的上海图书馆，具国际标准的上海体育城，美罗文化娱乐城、港汇广场、光大会展中心、龙华旅游城闻名遐迩。

大量科技资源和人文环境区域内有上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海中医药大学、上海师范大学等10余所全日制院校；

有中国科学院上海分院及中国科学院下属的上海植物生理所、生物化学所、细胞所、脑所、药物所、有机所、生理所，以及上海科学院等各类科研机构达113家；

在徐汇区工作和生活的两院院士有80余名。

15区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究主要近郊商业中心概况主要近郊商业中心概况区位特征：

地域分布较均衡，临近区位特征：

地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。

大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。

除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好近郊代表商业近郊代表商业简要说明简要说明现况现况大拇指广场（浦东联洋社区）联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝）城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾）高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体已开业大宁国际商业广场（闸北大宁）沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华）座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心已开业16区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况规模特征：

体量跨度大，多采用规模特征：

体量跨度大，多采用综合经营综合经营大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大基本超过了20万平方米；

按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。

项目名称项目名称规划总建筑面积规划总建筑面积（万（万）其中：

纯商业建筑面积其中：

纯商业建筑面积（万（万）大拇指广场118百联南方购物中心1010七宝龙城购物中心2323百联西郊购物中心1111百联中环购物广场4322大宁国际商业广场2512大华虎城购物中心1616累计139102备注：

纯商业建筑面积指扣除办公、酒店、酒店式公寓等物业类型建筑面积后的商业建筑面积17区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况项目名称项目名称布局特征布局特征产品线组合产品线组合（万万）商业商业酒店酒店办公办公大拇指广场大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑，体现现代自由主义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征8（73%）3（27%）百联南方购物中心沿沪闵路，地下1层，地上5层的单体MALL+2层