商业综合体商业规划及方案评审要点13416优质PPT.ppt
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1）室外：
商业广场、集中绿地和景观水系；
2）室内：
收入有度、错落有致、流畅通透。
交通优先突出商业功能分区公共空间先规划后设计方案评审要点方案评审要点产品定位商业规划功能分区交通组织建筑形态租售比控制评审要点评审要点11、产品定位、产品定位1.11.11.11.1客户定位客户定位客户定位客户定位商业地产项目的客户主要包括以下商业地产项目的客户主要包括以下33类类:
一是将来会到这个商业地产项目内购物、一是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人消费的人;
二是将来会到这个商业地产项目内经营的二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家商家;
三是将来会购买这个商业地产项目内商铺三是将来会购买这个商业地产项目内商铺的投资者。
的投资者。
这这33类客户中类客户中,起关健作用的是现实的消起关健作用的是现实的消费者费者,其需求将直接影响到商家与投资者。
其需求将直接影响到商家与投资者。
1.31.31.31.3功能定位功能定位功能定位功能定位不同的业态有不同的商业功能。
现代商业项目通常不同的业态有不同的商业功能。
现代商业项目通常体现以下体现以下44大功能大功能:
购物功能购物功能购物功能购物功能:
体现于商场品种、档次上体现于商场品种、档次上,购物功能是购物功能是商场最基本功能商场最基本功能;
休闲协能休闲协能休闲协能休闲协能:
在现代大型商场中在现代大型商场中,休闲功能往往被当休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置作商场的附加功能加以设置;
娱乐功能娱乐功能娱乐功能娱乐功能:
休现于各类游玩活动休现于各类游玩活动,如电玩、电影城、如电玩、电影城、儿童游玩区等儿童游玩区等;
服务功能服务功能服务功能服务功能:
主要体现于商场物管和商场客户经营主主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目,其其业态组合是丰富的业态组合是丰富的,多元的多元的。
1.21.21.21.2业种、业态组合定位业种、业态组合定位业种、业态组合定位业种、业态组合定位主力业态定位、科学业态配合、合理租户组主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合合的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点,实现实现顾客尽可能多的消费需求。
顾客尽可能多的消费需求。
2.42.42.42.4规模定位规模定位规模定位规模定位合理的体量意味着商用物业投资的高效性合理的体量意味着商用物业投资的高效性,不符合不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。
目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。
商业地产项目盲目追求大体量商业地产项目盲目追求大体量,势必势必“人为人为”推高推高投资额度并延长资金的回报周期投资额度并延长资金的回报周期,同时由于大体量同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源项目需要更为丰富的商业资源,所以其操作要求也所以其操作要求也会大大高于小体时商业项目。
会大大高于小体时商业项目。
商用物业体量确定的依据是很严格和专业的商用物业体量确定的依据是很严格和专业的,开发商开发商应该从消费力的眼光来看待体量问题应该从消费力的眼光来看待体量问题,不切合未来不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环。
以招商环节为例成本的恶性循环。
以招商环节为例,大体量项目大体量项目“硬性硬性”增加了与商业品牌资源的对接难度增加了与商业品牌资源的对接难度,一旦品一旦品牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升,进而影响到总体的招商效果进而影响到总体的招商效果,难以达成旺场的商难以达成旺场的商业目标业目标,使租金徘徊不前甚至倒退使租金徘徊不前甚至倒退。
2.52.52.52.5形象及经营档次定位形象及经营档次定位形象及经营档次定位形象及经营档次定位项目所面对的消费与经营品牌的档次项目所面对的消费与经营品牌的档次,这是由所服这是由所服务的消费者决定的。
一般来说务的消费者决定的。
一般来说,可分为高级可分为高级,中高级中高级,中中档档,大众化等几种档次。
其中品牌的组合异性对项目经大众化等几种档次。
其中品牌的组合异性对项目经营中的消费人群营中的消费人群,消费档次消费档次,建筑风格建筑风格,经营风格影响很经营风格影响很大。
影响商业地产项目档次定位的有几个因素大。
影响商业地产项目档次定位的有几个因素:
规模。
通常规模很大的商业地产不可能只做一些顶尖规模。
通常规模很大的商业地产不可能只做一些顶尖的牌子的牌子,因为大规模的商业地产必须要很多的商户组合因为大规模的商业地产必须要很多的商户组合,就必须要有中高低档层次就必须要有中高低档层次,综合性的商业地产综合性的商业地产,应以中应以中档的品牌齐全作为号召力。
档的品牌齐全作为号召力。
商圈位置及购买力。
一般而言商圈位置及购买力。
一般而言,顶级的奢侈品品牌倾顶级的奢侈品品牌倾向选址于城市中心、交通便利、商圈成熟、业态档次高向选址于城市中心、交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业中心。
高档百货和城市的定位有关的商业中心。
高档百货和城市的定位有关,位于城市郊位于城市郊区区,交通不便交通不便,商圈尚未成熟的商业地产项目只适合做商圈尚未成熟的商业地产项目只适合做中低档的定位。
中低档的定位。
消费结构和地域文化。
消费结构受地域文化发展差异消费结构和地域文化。
消费结构受地域文化发展差异不同不同,会影响消费取向。
会影响消费取向。
2、功能分区要点住宅、商业要动静分区：
住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；
持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理；
星级酒店和甲级办公：
宜尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。
内部业态分区：
零售、餐饮、娱乐和其他等功能分区要符合合理商业布局常州雨润广场常州雨润广场常州雨润广场常州雨润广场建建建建邺邺邺邺万万万万达达达达2、交通设计要点外部交通：
1.考虑周边道路现状及远期规划要求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥、路口等有效连接。
2.车辆出入口：
设置于流量较少的非主要道路；
3.人、车、货流各行其道、互不干扰，车流动线从主要干道上的车库进入，再通过固定的车库出口离开；
货流动线通过同一车库进出分平面、垂直两种；
平面运输进入地下，到各自货梯厅的卸货区，再送到各个楼层，各主力店、餐饮、零售商铺要有专门的垃圾动线，垃圾直接送到地下干、湿垃圾方，集中存放运输。
4.消防车流线应符合国家及当地有关技术规范。
内部交通：
1.商业项目出入口：
要与周边的市政交通相配合，实现内部动线与外部体系的沟通。
2.门前广场：
主要出入口的外部，要设置一定的缓冲空间，以容纳各个方向来的人流，作为人流集散和营销推广活动的场。
3.中庭：
作为垂直交通组织枢纽，以及各条道路形成的动线交汇点，也是人行活动最频繁之处，应设置手扶梯、垂直观光梯，并通过挑空及屋顶采光设计，引导人流向。
4.楼层间水平动线：
应简明、无死角，避免顾客走回头路；
有利于最大限度吸引人流，使商铺价值最大化。
外部轨道交通给项目带来大量人流外部轨道交通给项目带来大量人流外部轨道交通给项目带来大量人流外部轨道交通给项目带来大量人流内部通过垂直电梯和自动内部通过垂直电梯和自动内部通过垂直电梯和自动内部通过垂直电梯和自动扶梯将人流送达各楼层扶梯将人流送达各楼层扶梯将人流送达各楼层扶梯将人流送达各楼层3、建筑形态外立面：
1、体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史设2、计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行显著和展现，以突出企业形象。
入口：
1、购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计；
2、百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点；
3、三级入口为公寓、办公、酒店。
景观：
1、凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。
2、涉及三个层面：
主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。
大冶雨润广场主入口大冶雨润广场主入口大冶雨润广场主入口大冶雨润广场主入口沈阳万象城外立面沈阳万象城外立面沈阳万象城外立面沈阳万象城外立面4、商业规划要点业态配比：
即零售、非零售之间的面积分配。
一般购物45-60%、餐饮15-30%、娱乐10-20%、休闲10-15%、配套5-10%。
主力店规划：
涉及百货、影院、电玩、KTV、超市、儿童娱乐、电器数码及次主力店（详见主力业态房产技术要求）。
业态楼层规划：
百货：
-1F-5F；
超市：
-1F-1F或1F-2F；
休闲娱乐：
健身、KTV、电玩及儿童娱乐（需要考虑消防规范）等规划高楼层，冰场可规划在高楼层或地下楼层；
餐饮：
一般地下规划快餐，地面楼层从低到高规划咖啡、休闲餐、茶餐厅、异国料理、大型餐饮、美食广场；
零售店铺分布不同楼层。
室外可售商业街规划：
总长：
250-300米；
层数：
不超过3层；
层高：
与同层购物中心持平。
业态：
首层规划品牌专卖、二层规划服饰、饰品及服务类、三层规划餐饮。
天天天天鹅鹅鹅鹅湖湖湖湖万万万万达达达达室室室室外外外外街街街街5.5.租售比的控制租售比的控制自持与销售各有利弊自持与销售各有利弊自持与销售各有利弊自持与销售各有利弊盈利模式：
盈利模式：
1.1.持有物业的主要是通过对物业的培育性经营所产生的交易额度来实现物业升值，从而获取租金与物业升值的溢价回报，持有物业的主要是通过对物业的培育性经营所产生的交易额度来实现物业升值，从而获取租金与物业升值的溢价回报，属于中长线经营性投资。
属于中长线经营性投资。
2.2.而销售物业主要是通过开发成本与销售价格之间的差价来实现盈利，属于短线收割型战略。
而销售物业主要是通过开发成本与销售价格之间的差价来实现盈利，属于短线收割型战略。
特点：
1.1.持有物业是开发商承担风险，收益巨大，为企业的可持续发展奠定基础；
持有物业是开发商承担风险，收益巨大，为企业的可持续发展奠定基础；
2.2.销售物业是一次性收益，把风险转接到投资者身上的一种赢利模式，但不利于开发企业的可持续性发展与品牌建设。
销售物业是一次性收益，把风险转接到投资者身上的一种赢利模式，但不利于开发企业的可持续性发展与品牌建设。
关键：
考验开发企业的综合实力关键：
考验开发企业的综合实力，企业量力而为也是一种生存法则，开发商的实力与价值观决定物业的开发方向。
企业量力而为也是一种生存法则，开发商的实力与价值观决定物业的开发方向。
最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。
而销售为主的开发模式，赚最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。
而销
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