世联：天津莱茵小镇二期项目定位报告优质PPT.ppt

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69031789本报告是严格保密的。

4宝翠花都宝翠花都假日风景假日风景东丽湖东丽湖梅江项目梅江项目格林世格林世界界第二级第一级市内项目市内项目莱茵第三级片区价格惯性片区价格惯性传统价格认知：

与市区之间的距离传统价格认知：

与市区之间的距离同价格呈正比关系，如何突破这种同价格呈正比关系，如何突破这种价格递减的惯性？

价格递减的惯性？

区域形象干扰区域形象干扰如何在西部板块独如何在西部板块独树一帜？

树一帜？

项目面临的问题项目面临的问题1（价格惯性）：

（价格惯性）：

城市发展角度：

城市的边缘区域城市发展角度：

城市的边缘区域本报告是严格保密的。

5项目面临的问题项目面临的问题2（低密惯性）：

（低密惯性）：

规模没有绝对优势，户型相对集中规模没有绝对优势，户型相对集中项目名称项目名称项目规模项目规模容积率容积率主力户型主力户型产品风格产品风格产品卖点产品卖点假日风景假日风景3030万万1.31.386-11086-110两室两室120-165120-165三室三室德式风格德式风格品牌、品质、洋房品牌、品质、洋房大地大地1212城城100100万万1.11.190-10890-108两室两室100-140100-140三室三室西班牙风格西班牙风格规模、景观、规划规模、景观、规划宝翠花都宝翠花都4747万万1.421.4280-12080-120两室两室130130三室三室简约加拿大式花园简约加拿大式花园洋房洋房生态、景观、交通、生态、景观、交通、配套、洋房配套、洋房金地格林金地格林5353万万1.41.4110-130110-130三室三室德式花园洋房德式花园洋房洋房、社区、景观、洋房、社区、景观、规划规划亲亲家园亲亲家园6.56.5万万1.071.0790-11090-110两室两室130130三室三室现代德式庭院洋房现代德式庭院洋房洋房、社区、景观洋房、社区、景观万源星城万源星城4040万万1.21.270-13070-130三室三室现代简约风格现代简约风格生态、价格、规模生态、价格、规模生态和规模成为环线产品的最大卖点产品种类多，户型面积宽泛如何实现突围如何实现突围?

6项目名称项目名称开发商开发商规模规模产品形式产品形式产品风格产品风格产品特色产品特色格林世界格林世界金地53万多层、洋房、小高层、高层德式洋房运用新都市主义的规划设计手法，营造天津“五大道”的生活氛围，塑造城市感的居住空间，借鉴世界宜居城市核心人居精神，以现代block主义街区生活为蓝本，打造悠然平和、恬静温馨的居住氛围。

假日风景假日风景万科&

招商30万多层、小高层、洋房德国风格户型创新，推出一种进深只有7米的宽景洋房；

景观创新，利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保证了社区水生态环境的良性循环；

同时，还加入了新风系统、遮阳系统等多项科技元素。

宝翠花都宝翠花都首创47万多层、小高层加拿大风格其灵感来源于加拿大西岸维多利亚岛上的宝翠花园（ButchartGarden）。

设计师运用北美小城镇规划和景观设计的成功经验，创造出一个尺度适宜、生活舒适、风景怡人的高品质居住社区。

大地十二城大地十二城乐康地产100万多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等西班牙风格由十二个组团构成，分别以十二种风格为中心，将每8万平方米包装一个带有“城”的概念的独立项目。

品牌品牌及产及产品力品力需要需要在二在二期得期得到强到强化化项目面临的问题项目面临的问题3（核心竞争力核心竞争力）：

市场竞争角度：

项目的产品及品牌号召力不足市场竞争角度：

项目的产品及品牌号召力不足品牌品牌大规模大规模产品丰富产品丰富现代风格现代风格强调产品个性与创新强调产品个性与创新品牌与产品创新成为环线项目核心竞争力2008房地产营销策划大全策划必备资料库！

7项目面临的问题项目面临的问题4（客户转型客户转型）：

目前客户为地缘性客户，后期客户储备存在阻碍目前客户为地缘性客户，后期客户储备存在阻碍产品客户来源户型需求价值关注点一期多层以地缘性客户为主（45%），辐射南开（20%）及部分市区客户（20%），少量外省市客户（15%）主要以80-110平米2居为主价格、规模、舒适二期花园洋房多层青年公寓高层以南开客户为主（30%），地缘性客户依然是主力客户（30%），市区客户逐渐增多（25%），少量外省市客户（15%）70-90平米2居120-130平米3居成熟、交通、舒适、产品创新三期花园洋房多层小高层南开及河西客户成为主流客户（50%），其他区域客户逐渐被吸引（35%），少量地缘性客户及外省市客户（15%）70-90平米2居120-130平米3居150-160平米3居成熟、交通、舒适、产品创新四期多层辐射市内六区（80%），少量地缘性客户及外省市客户（20%）80-100平米2居120-130平米3居完善的配套、大规模社区、品质、产品创新如何实现对市内客户的主动牵引如何实现对市内客户的主动牵引?

2008房地产营销策划大全策划必备资料库！

8项目面临的问题项目面临的问题5（推广形象）：

（推广形象）：

低密低密大盘大盘配套配套杨柳青杨柳青小镇小镇上实品牌上实品牌德式洋房德式洋房新概念新概念对于一个均好性产品，我们的推广应对于一个均好性产品，我们的推广应如何作好减法，找到本项目的核心竞如何作好减法，找到本项目的核心竞争力和形象统领？

争力和形象统领？

9项目面临的机会（本体分析）：

项目面临的机会（本体分析）：

配套成为本项目的最大价值点配套成为本项目的最大价值点1.10分钟社区生活圈；

分钟社区生活圈；

2.满足不同家庭结构的可持续成长满足不同家庭结构的可持续成长；

3.富有设计感的建筑；

富有设计感的建筑；

4.低密度、生态；

低密度、生态；

5.和城市保持恰当的距离和城市保持恰当的距离,以平衡以平衡自然和城市的关系；

自然和城市的关系；

10项目面临的机会项目面临的机会2（竞争分析）：

（竞争分析）：

相似的建筑风格承载不同的生活方式相似的建筑风格承载不同的生活方式近郊楼盘多以德式及欧式风格为主，共性鲜明但个性近郊楼盘多以德式及欧式风格为主，共性鲜明但个性不突出。

风格下的差异化是项目品牌突围的基本支撑。

不突出。

项目名称项目名称规模规模产品风格产品风格风格体现风格体现格林世界格林世界5353万万德式洋房德式洋房立面、街区立面、街区假日风景假日风景3030万万德式风格德式风格立面、开放式社区立面、开放式社区宝翠花都宝翠花都4747万万加拿大风格加拿大风格立面、园林立面、园林大地十二城大地十二城100100万万西班牙风格西班牙风格组团、命名、园林、小品组团、命名、园林、小品华亭国际华亭国际3333万万欧式风格欧式风格立面立面水语花城水语花城3030万万欧式风格欧式风格立面立面青青家园青青家园6.56.5万万德式风格德式风格立面立面万源星城万源星城4040万万德式风格德式风格立面立面本报告是严格保密的。

11项目面临的机会项目面临的机会3（区位分析）：

（区位分析）：

与环线项目的差异化生活方式成为项目与环线项目的差异化生活方式成为项目推广的突破点推广的突破点环线项目生活方式的独立性淹没在市中心的辐射当中，环线项目生活方式的独立性淹没在市中心的辐射当中，本项目多出的本项目多出的4公里距离使一种相对完善、又有独立风格的公里距离使一种相对完善、又有独立风格的生活成为必要。

生活成为必要。

项目名称商业规模商业类型商业内容假日风景3000服务社区型街铺小型超市等日常必需品水语花城2万集中商业大型商业街，多元化商业形态华亭国际1万集中商业餐饮、超市等格林世界2万街铺、集中商业餐饮、24小时便利店、咖啡厅、银行、美发厅、药店等特色商业2008房地产营销策划大全策划必备资料库！

12环外已购房客户的主要特点：

环外已购房客户的主要特点：

11、地缘性客户；

、地缘性客户；

22、首次置业；

、首次置业；

33、拆迁；

、拆迁；

44、天津市户口；

、天津市户口；

55、改变居住方式；

、改变居住方式；

66、为家人（父母、子女）购买；

、为家人（父母、子女）购买；

77、投资。

、投资。

13-更换居住环境-提高居住质量-天津市户口-公务员、金融、文教-周边国有企业职工-私营或个体-城市西南高新科技企业职员经济收入经济收入教育程度教育程度购房目的购房目的职业职业家庭结构家庭结构年龄与置业状况年龄与置业状况-有闲无钱，经济实力一般-两口和三口之家为主-以改善自己或家人居住环境为目的-教育程度较高-70%以上是大专以上学历-2535岁为主-要求居住舒适-家庭二次置业居多二期目标客户特征二期目标客户特征2008房地产营销策划大全策划必备资料库！

14价值价值习惯习惯情感情感v朝九晚五v家庭观念浓厚v悠闲的生活方式市区客户地缘性客户异地客户v追求安适v注重品质v关爱家人v注重邻里v享受生活v望子成龙v希望老人精神生活充实二期目标客户特征二期目标客户特征2008房地产营销策划大全策划必备资料库！

15目标客户描述目标客户描述年轻与年年轻与年轻心态轻心态有活力有活力关注健康关注健康和生态和生态享受生活享受生活家庭责任感家庭责任感他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长的小老板；

他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长的小老板；

他们年轻并他们年轻并关爱家人、关爱健康，渴望享受生活的乐趣关爱家人、关爱健康，渴望享受生活的乐趣；

他们对他们对现代时尚现代时尚有敏感有敏感,追求一定的身份品味追求一定的身份品味,快乐生活快乐生活成为比富足更重成为比富足更重要的生活理想；

要的生活理想；

-在日益快餐化和工业化的城市中，他们在努力寻找适合自己居住的空在日益快餐化和工业化的城市中，他们在努力寻找适合自己居住的空间，远离喧嚣与噪音，但又保持与这个城市的进步紧密联系。

间，远离喧嚣与噪音，但又保持与这个城市的进步紧密联系。

16报告核心内容报告核心内容二、项目定位二、项目定位三、形象延展三、形象延展一、项目梳理一、项目梳理本报告是严格保密的。

17项目梳理回顾项目梳理回顾项目面