全球城市综合体赏析PPT文档格式.ppt

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/综合体的两种表现形式综合体的两种表现形式一种是城市形态城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；

1.1.21.1.2综合体（综合体（complexcomplex）的基本表现形式）的基本表现形式另一种是经济形态经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。

城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.地产资料网地产资料网http:

/q是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；

q一般位于城市中心区域；

q能有效的解决城市中交通等方面的压力；

q向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；

q多种功能有机匹配，可以减少投资风险；

q一般规模较大，投资较高，经济风险大；

q对建筑设计要求较高。

1.1.21.1.2综合体（综合体（complexcomplex）的基本特征）的基本特征:

综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计（站台/银行/医疗等市政设施）大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.地产资料网地产资料网http:

/比较因素比较因素比较因素比较因素综合体综合体综合体综合体单单单单功能物业功能物业功能物业功能物业功能功能功能功能复合性、适应性复合性、适应性单一性单一性区位区位区位区位一般在城市核心区域一般在城市核心区域根据功能确定根据功能确定建筑形式建筑形式建筑形式建筑形式多样化多样化单一单一投资风险投资风险投资风险投资风险较小较小较大较大总投资总投资总投资总投资一般较大一般较大相对较小相对较小经济风险经济风险经济风险经济风险较大较大较小较小客户来源客户来源客户来源客户来源具有自我寄生功能，部分具有自我寄生功能，部分来自于内部来自于内部全部来自于外部全部来自于外部客户活动客户活动客户活动客户活动体验式的体验式的目的性的目的性的客户综合使客户综合使客户综合使客户综合使用成本用成本用成本用成本较小较小较大较大综合体与单功能物业比较综合体与单功能物业比较综合体与单功能物业比较综合体与单功能物业比较1.1.31.1.31.1.31.1.3综合体（综合体（综合体（综合体（complexcomplexcomplexcomplex）的基本特征）的基本特征）的基本特征）的基本特征:

/综合体一般以下四种发展模式：

综合体一般以下四种发展模式：

模式一：

酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+案例：

香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：

以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office（主）+apartment（次）+hotel案例：

广州中信广场、深圳信兴广场1.1.31.1.3综合体（综合体（complexcomplex）的发展模式）的发展模式:

模式三：

以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel（主）+apartment（次）+office案例：

上海商城模式四：

以商业为核心功能的发展模式complex=shopping（主）+hotel案例：

深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.地产资料网地产资料网http:

/根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”地产资料网地产资料网http:

/中航苑都市示范区（中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式的建议模式硬件指标硬件指标五星级酒店五星级酒店（“希尔顿希尔顿”式）式）1新型商业社区新型商业社区（“新天地新天地”、“兰桂坊兰桂坊”式）式）2“OCT”广场、广场、“纪纪念公园念公园”式（日式（日本本关西科学城）的关西科学城）的公共场所公共场所3引领潮流的展示中心引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（具有符号意义的轴线（“第五大道第五大道”或或“华尔街华尔街”式）式）4地产资料网地产资料网http:

/中航苑都市示范区（中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式的建议模式DIS系统系统DSS系统系统6723451五星级酒店（五星级酒店（“希尔顿希尔顿”式）式）标志性元标志性元素素新型商业社区（新型商业社区（“新天地新天地”、“兰桂坊兰桂坊”式）式）“OCT”广场、广场、“纪念公园纪念公园”式的公共场式的公共场所所具有符号意义的轴线（具有符号意义的轴线（“第五大道第五大道”或或“华尔街华尔街”式）式）引领潮流的展示中心引领潮流的展示中心娱乐型（创新业态）购物中心娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充人文性补充功能性举措功能性举措/景观型购物中心景观型购物中心（新型商业建筑形式）（新型商业建筑形式）（districtidentificationssystem）（districtservicesystem）123542地产资料网地产资料网http:

/GRID（网格）网格）center几何型城市网络，分为几何型城市网络，分为6个个Block和一个中心，每一个和一个中心，每一个BlockBlock有有不同特征，为在不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想的构想156432地产资料网地产资料网http:

/BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenter地产资料网地产资料网http:

/Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：

68层超高层中航广场创造深圳又一风景线层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center标志性建筑群标志性建筑群超高层超高层/豪华酒店豪华酒店模式模式1Block商务集聚区商务集聚区李嘉诚投资李嘉诚投资创造创造“财富神话财富神话”的场所的场所和黄总部以和黄总部以及及相当量级的国际机构的加盟相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区商务集聚区李嘉诚投资李嘉诚投资创造创造“财富神话财富神话”的场所的场所和黄总部以和黄总部以及及相当量级的国际机构的加盟相当量级的国际机构的加盟项目能成为项目能成为UDD的前提要素的前提要素地产资料网地产资料网http:

/Block1+Block2：

超豪华酒店和超高层建筑超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：

深南酒吧街：

深南红荔红荔都市风情都市风情地产资料网地产资料网http:

/规模效应：

规模效应：

Block1+Block2是是UDD的重的重量级量级元素，通过大规模的具有标志性的超元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击Block1+Block2的的建筑形式及理念建筑形式及理念地产资料网地产资料网http:

/Block1酒吧街：

酒吧街：

（人文人文符号符号）酒吧街酒吧街工作之余找乐的最佳去处工作之余找乐的最佳去处看不完的人看不完的人2424小时不停息的都市疯狂小时不停息的都市疯狂由一些激动人心的室内小街和多层由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和街和莫非斯的莫非斯的Beale街）街）地产资料网地产资料网http:

/Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产品、新创意、新理念的集中展示区新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心潮流发布中心信息发布站信息发布站品牌橱窗品牌橱窗主题推广区主题推广区投资会联络处投资会联络处标志性等候点标志性等候点Center：

模式模式5创新创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点业态（娱乐型购物中心）的聚焦点地产资料网地产资料网http:

/Center的建筑形式及理念的建筑形式及理念磁力效应：

磁力效应：

UDD的核心景点，为消费的核心景点，为消费者提供独一无二的经历者提供独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造包括运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所义的场所城市之门城市之门媒体展廊媒体展廊地产资料网地产资料网http:

/Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center轴线的营造轴线的营造“第五大道第五大道”式的符号意义轴线式的符号意义轴线模式模式4地产资料网地产资料网http:

/视觉中心与轴线的营造视觉中心与轴线的营造“第五大道第五大道”式的符号意义轴线式的符号意义轴线高层建筑群高层建筑群之间的轴线，之间的轴线，形成视觉通形成视觉通廊廊Center：

轴线方向的视轴线方向的视觉焦点觉焦点建议层数：

建议层数：

5层层地产资料网地产资料网http:

/Block1Block2Block3Block6Block4Block5可以体味到都市生活的各种乐趣可以体味到都市生活的各种乐趣有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和纽约、伦敦、巴黎的市中心一样纽约、伦敦、巴黎的市中心一样是对过去集市型商业精神的回归，又迎是对过去集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化需求的地方合当代都市人个性化需求的地方CenterBlock3+Block4+Block5：

StreetMall+Box-Shopping功能性举措功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）景观型购物中心（新型商业建筑形式）模式模式2Block3Block4Block5地产资料网地产资料网http:

/“StreetMall”的设计理的设计理念念混合效应：

混合效应：

招商招商/设计的互动性设计的互动性“50：

20：

30”零售、餐饮、娱乐的零售、餐饮、娱乐的的建议比例，这一比例依据市场的建议比例，这一比例依据市场不同略有变化（与不同略有变化（与ShoppingMall的常规比例的常规比例75：

15：

10有相当差异）有相当差异）St