西单调研成稿.docx
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西单调研成稿
西单调研成稿
西单商圈调研分析
北京商业是首都城市功能得以充分发挥的重要保证，是首都经济的重要组成部分。
自
1990年以来，北京商业以前所未有的速度迅猛发展，在流通规模、设施建设、经营管理和
效益水平等方面取得了显著的进步和提高，缩小了与国际先进商业的差距，已成为首都经济
中具有相当规模和水平的重要产业之一。
商业的迅速发展对首都经济发展起到了重要作用，为市民生活质量的提高和党政军首脑
机关工作的正常开展创造了有利条件。
2000年全市实现社会消费品零售额1443亿元，比1990年增长3.7倍；商业增加值为222.6亿元，比1990年增长4倍,净增178.7亿元；商业税收已成为财政收入的一个重要来源
；商业从业人员约130万人，比1990年增加了近1倍。
1.1.2.1各类商业网点快速增长，网点严重不足的问题已基本解决
零售贸易业网点数量由1990年的8.2万个发展到2000年的约18万个，餐饮和生活服务业网点数量由1990年的4.1万个增加到2000年的约7万个，网点分布也从城市中心区向
边缘区和农村城镇扩展。
1.1.2.2多种所有制商业竞相发展，竞争日趋激烈，结构不断优化
非公商业在社会消费品零售额中所占份额已由1990年的11.7%上升到2000年的50%左右。
以非公经济为主体的各类市场在全市社会消费品零售额中的份额达到20%以上。
1.1.2.3发展速度已趋于稳定，商业增长方式出现新的转变
社会消费品零售额已由“七五”和“八五”时期年均分别递增19.2%和21.9%，逐渐稳定到12%左右；商业增加值在全市GDP中所占份额基本稳定在9%以上，商业增长方式开始由
规模扩张为主向质量效益为主转变。
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商业经营方式发生巨大变革，超市、便利店、仓储式商场等多种国际先进的新型商业业
态在北京商业中都有较大发展。
2000年，以连锁经营为代表的新型业态的市场份额已达到12%左右。
截止２００３年第一季度，北京共有１万平方米以上的大型零售物业１２０个，提供零
售物业面积２９４．５万平方米，平均规模为２．５万平方米。
北京的全市性商业中心位于城市中心地带，包括王府井商业区和西单商业区；区域商业
中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近，目前发展较为成熟
的有中关村、国贸、建国门、朝阳门外、亮马河和公主坟。
核心商业面积约为３５万平方米，其中百货商店有：
王府井百货、世纪广场，购物中心有新东安、东方广场。
目前人流量约为每天３０万人次，其中外地游客占到总人流量的５０％
以上。
作为北京市最古老的商业街，王府井不仅吸引了一定的北京消费群体，同时还作为一
个大型的旅游文化商业中心接纳大量的旅游消费者。
核心商业面积约为２８万平方米，业态以百货商店为主，包括中友百货、西单商场、时代广场等。
作为以北京居民为主要客户群的核心商业中心，西单商业区以其灵活多变，适应
了市场潮流，满足了各阶层的需要。
人流量达到每天２５万人次，其中外地消费者占人流总
量的１/４。
主要服务于区域商务或居住需求，通常以超市或中等规模的百货商场为核心，形成的辐
射商圈也以区域为主。
北京市区优质零售物业的未来供应庞大，目前已知在２００８年前，总的供应量接近３
００万平方米。
在已知的未来供应中，约有５０％的面积，将集中在以上全市和区域性的商
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业中心，其中大多集中在国贸和西单地区。
当未来项目都按计划如期落成并开业后，北京商业区的格局开始发生变化，国贸地区的
面积将超过王府井商业区，成为新兴的全市性商业中心。
北京市商业未来发展的重点是：
即促进和的发展；
即提高（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），
（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），商业发展的水平；
即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和
新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为
主的商业圈；即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；即培育十条左右各具经营特色的商业街（区）；即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、
科技文化商业和绿色生态商业。
总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以为骨干的商业网络新格局；以四类发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服
务型商业为主体的现代大都市商业体系。
“西单商业街”位于天安门的西侧两公里，南起宣武门，北至灵境胡同，东临横二条东侧，西达西辅路，覆盖整个西单十字路。
是北京市的“五心合一”之地：
城市几何中心、人
口加权几何中心、市内交通中心、对外交通中心、物流运行中心。
它是北京旧城区三大商业
区之一，与王府井步行商业街、前门商业街并称为北京三条“黄金商业街”。
其又是古老文
化和现代文明交相辉映的商业街，悠久的历史赋予西单商业街珍贵的文化遗产，因此成为外
地游客到北京的必游之地和购物首选之地，商业气氛成熟，交通便捷。
清末民初，西单大街繁荣非常。
当时，前清满人贵族多居西北城，北洋政府、国民党政
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府的许多机构也都设立在西城附近，为满足、适应这些清朝遗老和政客新贵们的需要，西单
一带的饭馆、酒店、百货商店、菜铺以及摊商、摊贩日益增多。
1949年以后，西单商业街
发展迅速，先后进行3次大的调整和改造。
1974年，“西单百货商场”、“西单服装店”新楼落成，标志着西单地区现代化的开始。
80年代以来，加快了改造步伐。
开办了“西单劝业场”、大型个体商业区“民族大世界”和“特别时装店”。
1990年，“西单购物中心”华威大厦落成开业，成为这里首座现代化的豪华商厦。
90年代，与外商合作，联合开发、改造西单商业街。
今天，西单仍称得上是北京最繁华的地方之一，根据西单地区所处的地理环境和对商圈
内的顾客群的分析，其区域市场包括三个层次：
一是东至天安门，西至复兴门，南至宣武门，
北至阜城门，商圈半径为1.5公里的市场区域。
这一商圈是西单商业的主要消费市场。
二是
东至建国门，西至新兴桥，南至木樨园，北至北太平庄，商圈半径为3公里的市场区域，这
是西单商业开发的目标市场。
三是以西单为中心向四周扩散的区域，包括东城、西城、崇文、
宣武、近郊、远郊区县等，其中以向城西北的扇形区域为主，因为城西北以政府职能部门和
居住人群为主，这一区域市场的开启也显示出西单商圈强大的商业辐射能力和巨大的商业潜
力。
现在的西单商圈共有商业网点179个，大型商场8家：
中友百货、民族大世界、明珠商场、西单购物中心、西单商场、华威大厦、西单赛特、西西友谊等；占北京市大型商场总数
的1/10。
西单商业街日均客流量在２０万人次以上，周末在４０万人次左右，节假日高峰时每天
能达到６０万—７０万人次。
西单商业区年社会消费品零售额６０多亿元。
西单商场年销售额居北京大型商场之首，
全国前５名。
２０００年实现销售收入３５亿元。
２００１年受“９?
１１”事件影响世界
经济不景气的情况下，西单仍实现销售收入４１．１８亿元。
２００２年上半年销售收入１
８．７亿元。
今年“十一”期间的销售额近２亿元。
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西单商圈核心面积为280000?
，年营业额60亿，日均客流量在20万人次，周末在40万人次，节假日高峰时每天能达到65万人次。
每年365日，其中含52*2=104个双休日，10个法定假日；则西单年人流量为：
20万*（365-104-10）+40万*104+65万*10=9830（万人次）
平均每平方米年营业额：
6000000000/280000=21428.57元/?
?
年
平均每人每次消费额为：
6000000000/98300000=61元/人次
西单商圈以西单北大街的商业物业为主，其主要包括：
北京华南大厦（中友）西单北大街170号7.6万平方米地下3层，地上11层华威大厦西单北大街东侧占地面积约5200平大厦第三至第八层为
方米，总建筑面积商业区，每层营业面积
为7万平方米不少于4000平方米民族大世界商场西单北大街东侧经营面积约2000平地上一层
方米，摊位300余
个
北京市西单购物中心西单北大街东侧营业面积6000平方华威大厦一至三层
米，近3万种商品
西单商场西单北大街东侧建筑面积6.5万平商场一至四层
方米，营业面积近3
万平方米
西单赛特商城西单北大街西北侧营业面积1.2万平商场一至七层，八层为
方米餐饮西西友谊商城西单北大街西北侧建筑面积７万平方地上十一层和地下二
米层组成，现营业为地上
三层西单明珠市场西单北大街东侧，民建筑面积2.3万平地上一至五层
族大世界东侧方米
总建筑面积已建成８０万平方米，占规划总面积１８０万平方米的４４％，其中核心商业营业面积为28万平方米
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西单是北京公交线路最集中的地区之一，东西向共８条，南北向共５条。
同时西单又是
民航客运车的始发站之一，并有地铁１号线通过。
从北四环经过西单纵贯至南四环的道路即
将被打通，形成“西单南北大通道”。
交通线主要有：
一线地铁、特1、1、4、10、22、52、47、105、109、808、709、726、826、826（区间）、728、806和民航班车等。
长安街上的公交“西单”站和地铁一线“西单”站都位于西单十字路口东侧，容易导致
人流单一沿着东侧马路向北流动，是造成西单商业街东西两侧发展不均衡的一个因素。
西单商圈内中档或中档以上商场有：
中友百货、西单赛特商城、西西友谊商城。
来自台湾的中友百货，于1992年4月在台湾台中市，以“高感度的空间，国际性的商
品，全生活的服务”三大目标，开设了第一家店，并享誉台湾商界。
中友百货曾荣获全台湾消费者满意度第一名并连续创下台湾中部商业零售业额第一名的佳绩。
95年曾获台湾服务第一名的殊荣，其所特有的LOG0“世纪之眼”，在台湾大受欢迎。
“中友百货”双保可信
商品标识京城第一店
本区主要以低档商品为主，低档次购物场所较多，主要有：
西单明珠商场、民族大世界、
百花市场、华威大厦等。
西单明珠市场地处西单繁华商业街中心地带，现代化楼宇，优雅气派，气势恢宏。
南侧
毗邻西单文化广场、北京图书大厦、中友百货，北侧毗邻西单购物中心、西单商场，位置得
天独厚。
该市场由高登大厦发展商开办，实力雄厚，值得信赖。
市场经营范围为高登大厦
Fl-F5层，总建筑面积23000余平方米，总使用面积12000余平方米，摊位总数约1200个，从业人员约2000人。
市场硬件设施精良，配有进口奥的斯自动扶梯、VVVF智能型电梯及
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专用货梯，方便顾客和商户使用；先进完善的美国开利中央空调机组、热力系统，保证大厦
冬暖夏凉；国际名牌日本能美自动消防系统以及先进的闭路电视保安监控系统，保障大厦安
全，是西单商业区唯一的拥有现代化设施的大型商品交易市场。
西单以小商品市场为主要特色，其中明珠商场、华威大厦、民族大世界、百花市场等商
业场所专营小商品，西单购物中心、西单商场等商业场所也有相当面积经营小商品。
西单商圈内包含了百货商场、购物中心、超市、图书大厦和文化广场等大型的商业物业，
但是商业功能仍不是很成熟，决大部分商业面积用作购物以及餐饮，相比较之下娱乐休闲和
店中店的场所非常的少，只有西单文化广场和科技广场做为休闲处所，这样的功能组合情况
不能很好的满足区域内的商务和外来游客的需求；同时商业业态在区域内的分布合理性不是
很强，餐饮、购物、文化、娱乐等设施相互辅助作用没有很好的体现，互为客源的效果不是
很明显。
西单商圈商业物业主要提供功能分为：
A．服务于主要商圈内的住宅小区、公寓、写字楼等物业。
B．服务于次要和辐射商圈的住宅小区、公寓、酒店、写字楼及外
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