鹤山项目发展策略研究之经济分析篇(7)PPT文件格式下载.ppt

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鹤山别墅市场销售价格与销售速度分析鹤山别墅市场销售价格与销售速度分析项目一期总货量约为项目一期总货量约为210套，只占去年鹤山整体别墅市场的套，只占去年鹤山整体别墅市场的30%，按照市场消，按照市场消化的状态，一年内可以完成项目一期的销售。

化的状态，一年内可以完成项目一期的销售。

项目价格定位项目价格定位4项目项目本项目本项目鹤山碧桂园鹤山碧桂园十里方圆十里方圆银业雁山银业雁山毛坯销售均价（元/m）120001500015000位置/城区面貌10.90.90.9规模11.21.11.1规划11.051.051产品10.90.90.9生活配套10.950.950.95教育配套10.950.950.95园林10.9510.95社区成熟度11.0511.05企业品牌11.051.051江景朝向/资源11.11.11.1权重10.40.40.40.40.20.2建议价格（元/m）14002.514002.5鹤山项目独立别墅价格估算鹤山项目独立别墅价格估算项目价格定位论证项目价格定位论证5项目项目本项目本项目鹤山碧桂园鹤山碧桂园十里方圆十里方圆银业雁山银业雁山毛坯销售均价（元/m）440080008000位置/城区面貌10.90.90.9规模11.21.11.1规划11.051.051产品10.80.90.9生活配套10.950.950.95教育配套10.9510.9园林10.950.950.9社区成熟度10.950.950.95企业品牌11.051.051江景朝向/资源11.11.11.1权重10.20.20.40.40.40.4建议价格（元/m）7198.527198.52鹤山项目联排别墅价格估算鹤山项目联排别墅价格估算项目价格定位论证项目价格定位论证6市场价格修正考虑因素：

市场价格修正考虑因素：

买家对优质物业需求有增无减，特别是生活配套齐全的优质物业。

土地、建材、运输成本增长，令房地产开发成本上涨，楼价也上涨。

珠三角楼市不断升温，外地投资买家大量涌入.鹤山楼市的政策性利好不断，大交通、新水乡等市政利好不断。

有利因素有利因素不利因素不利因素国家对房地产行业的调控措施；

各大开发商进入鹤山市场所带来的竞争将日趋激烈。

项目价格定位论证项目价格定位论证7随着鹤山城市建设的快速发展，市内的楼盘价格逐年看涨，结合鹤山楼市总体走势及特点，结合楼盘特点、区域状况以及从数据的走势，预计到2011年，整体楼市（包括鹤山）将有810%的价格升幅，因此建议本项目的价格定位是：

独栋别墅均价：

15,00015,000元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯）舒适型联排别墅均价：

舒适型联排别墅均价：

7,5007,500元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯）豪华型联排别墅均价：

豪华型联排别墅均价：

9,0009,000元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯）项目价格定位项目价格定位8项目经济效益分析项目经济效益分析项目一期产品销售价格分析项目一期经济预测分析项目一期经济预测分析9首期产品销售收入估算首期产品销售收入估算项目项目面积（）面积（）面积比例面积比例销售单价（元）销售单价（元）总销售收入（万元）总销售收入（万元）收入比例收入比例独栋面积独栋面积844815%11,0001267225%（舒适型舒适型）联排面积联排面积3379360%6,5002534450%（豪华型豪华型）联排面积联排面积14,08125%7,5001267225%合计合计56,323100%8,99950689100%备注：

按照项目一期的规划指标计算备注：

按照项目一期的规划指标计算10鹤山项目一期销售预测与资金回笼进度表鹤山项目一期销售预测与资金回笼进度表推售档期推售档期阶段时间阶段时间阶段阶段阶段阶段累计累计在售套数在售套数销售目标销售目标阶段回笼资金阶段回笼资金完成销售完成销售（套）（套）（套）（套）（万元）（万元）（套）（套）前期预热阶段前期预热阶段2011.012011.012011.042011.04210210808019310193108080公开发售阶段公开发售阶段2011.052011.05130130404096559655120120销售延续阶段销售延续阶段2011.06-2011.112011.06-2011.11909060601448214482180180尾货销售阶段尾货销售阶段2011.12-2012.42011.12-2012.43030303072417241210210合计合计2102102102105068950689210210备注：

1、销售进度表以2011年5月为正式公开发售为节点进行编排；

2、以平均每套241万元计算。

11首期产品成本预算首期产品成本预算其中，土地成本通过将地价按总体其中，土地成本通过将地价按总体建筑面积平均摊分，均价为建筑面积平均摊分，均价为362362元元/平方，平方，一期别墅开发成本为一期别墅开发成本为50845084元元/平方，平方，合计合计54465446元元/平方。

平方。

（由公司预算合约部测算，未含销售所得税（由公司预算合约部测算，未含销售所得税）开发成本开发成本259,592,937.19土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费23,189,706.67前期工程费前期工程费20,967,916.13基础设施费基础设施费38,146,848.00建筑安装工程费建筑安装工程费122,393,120.10公共配套设施费公共配套设施费11,427,345.00开发间接费开发间接费35,907,041.96不可預見费不可預見费7,560,959.34营业费用营业费用22,767,977.10销售费用销售费用22,009,805.50前期物业费用前期物业费用758,171.60管理费用管理费用23,866,730.00总成本费用总成本费用306,227,644.2812鹤山项目总体开发销售收支测算鹤山项目总体开发销售收支测算年份年份销售分期销售分期可销售面积（）可销售面积（）计划销售面积计划销售面积（）（）销售均价（元销售均价（元/）价格调整价格调整销售收入销售收入（万元）（万元）成本（万元）成本（万元）利润利润（万元）（万元）20112011一期（别墅）一期（别墅）2011.5-2011.5-2012.42012.456322.9956322.998999/5068530,62220,06320122012+10%二期（洋房）二期（洋房）2012.5-2012.5-2014.102014.10155200.0440000439217,56861,01311,35620132013650004831+10%31,4022014201450200.045314+10%26,676三期（公寓）三期（公寓）2014.10-2014.10-2015.72015.7114020.7337020.73631423,37559,0289,99220152015770006314/48,618四期（洋房）四期（洋房）2015.8-2015.8-2018.122018.12199041.5325000531413,28581,3285,82820162016600005314/31,88420172017600005314/31,8842018201854041.535314/28,718车位车位4252个4252个70000/29,764/29,764合计合计524585.29524585.296364333,858231,99176,9323数据由预算合约部提供，成本未含销售所得税。

注：

土地成本按各期建筑面积分摊；

洋房均价按09年3300元/，每年递增10%计算得出；

公寓均价按洋房均价加1000元/的豪华装修得出。

另外，根据中国经济发展历史，经济周期一般为5年，08年金融风暴后，估计到2014年，国家经济将再次步入调整期，房价增长停止。

车位数为预测可销售个数。

13一期开发产品收支对比一期开发产品收支对比说明：

上述开发成本是我部通过对鹤山市场在售项目及周边城市我司在建项目如苏州未名园、珠海权晖花园、佛山铂宫等考察所得，其中别墅开发成本单价约为4000元/平方，洋房约为3000元/平方。

从上表比较可知，一期开发别墅总投入为30，622万，利润为20，063万，销售周期为一年；

开发洋房总投入为75，459万，利润为29，396万，销售周期为四年。

一期开发洋房收支统计年份年份可销售面积可销售面积（）（）计划销售面积计划销售面积（）（）销售均价销售均价（元（元/）价格调整价格调整销售收入销售收入（万元）（万元）成本成本（万元）（万元）利润利润（万元）（万元）成本成本利润比利润比201140000400003993+10%￥15,972￥75,459￥29,39638.95%201265000650004392+10%￥28,548201365000650004831+10%￥31,402201454447544475314+10%￥28,933合计224447224447￥104,855年份年份可销售面积可销售面积（）（）计划销售面积计划销售面积（）（）销售均价销售均价（元（元/）销售收入销售收入（万元）（万元）成本成本（万元）（万元）利润利润（万元）（万元）成本成本利润比利润比2011-201256322.9956,322.998,99950,68522,52928,156125%一期开发别墅收支统计14如右图所示，江门房地产市场经过10年的发展，均价从2000年的1504元/平方增加到2009年的2687元/平方，增幅为78%。

2008年鹤山房地产均价为3600元/平方，而预算部提供的洋房开发成本单价为4300元/平方，即使根据现阶段市场发展趋势，每年均价有约10%的增幅，到2011年我项目一期开盘，市场均价也只有约4000元/平方，毫无利润可言。

因此，我部建议先开发精品别墅作为一期产品，基本收回成本后，后期土地暂缓开发，待市场环境成熟后伺机开发。

后续产品开发时机建议后续产品开发时机建议15