物业管理的运作主体PPT课件下载推荐.ppt

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2.2.业主大会业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。

3.3.业主委员会业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并向业主大会负责。

v三、三、业主应具备的三种意识业主应具备的三种意识权利权利意识意识自治自治意识意识自律自律意识意识v三、三、业主应具备的三种意识业主应具备的三种意识11、权利意识、权利意识单个业主的权利单个业主的权利成员权成员权l知情权知情权（前提）（前提）l参与权参与权（基础）（基础）l选择权选择权（关键）（关键）l监督权监督权（保障）（保障）权利权利v业主大会的权利业主大会的权利决定权决定权物业管理的一切重大事项由业主大会决定v业主委员会的权利业主委员会的权利执行权执行权v注意注意：

大多数人的命运不能由少数人决定。

：

v业主的知情权主要针对以下三方面：

业主的知情权主要针对以下三方面：

对物业自身状况的知情；

对物业管理主体的知情；

对物业管理的知情。

v选择权的含义：

选择权的含义：

表明你的选择；

意味你将接受选择结果，即大多数人的选意味你将接受选择结果，即大多数人的选择；

择；

对选择的代价的承受；

不得以放弃权利不履行义务。

应由业主行使选择权的内容：

业主大会议事规则的制定业主大会议事规则的制定管理规约的制定管理规约的制定业主委员会的选举业主委员会的选举物业服务企业选聘物业服务企业选聘专项维修资金的管理专项维修资金的管理v三、三、业主应具备的三种意识业主应具备的三种意识11、权利意识、权利意识v民主民主业主应通过业主应通过业主大会、业主委员会业主大会、业主委员会等等主要载体和组织形式行使权利。

主要载体和组织形式行使权利。

v三、三、业主应具备的三种意识业主应具备的三种意识11、权利意识、权利意识l相应法律、法规和规范性文件相应法律、法规和规范性文件l业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约l物业服务合同物业服务合同l公序良俗公序良俗v三、三、业主应具备的三种意识业主应具备的三种意识22、自治意识、自治意识l“权在业主权在业主”l付费的概念付费的概念l自治的途径自治的途径v三、三、业主应具备的三种意识业主应具备的三种意识33、自律意识、自律意识l增强法律意识增强法律意识（法律法规）（法律法规）公共利益公共利益l提高公众意识提高公众意识（管理规约）（管理规约）私人利益私人利益l是实现业主自治和业主权利的保证。

是实现业主自治和业主权利的保证。

讨论案例讨论案例v请分析，下列描述中的当事人是不是请分析，下列描述中的当事人是不是“业主业主”？

v1、购买了房屋，但是由于银行抵押贷款，至今没有、购买了房屋，但是由于银行抵押贷款，至今没有拿到产权证书的，是不是业主？

拿到产权证书的，是不是业主？

v2、产权证书上登记的为张某，那么张某的配偶是不、产权证书上登记的为张某，那么张某的配偶是不是业主？

是业主？

v3、李某花、李某花40万元为其儿子小李购买了一套住房，万元为其儿子小李购买了一套住房，房产证上是小李的名字，目前小李只有房产证上是小李的名字，目前小李只有3岁。

岁。

第二节第二节业主大会业主大会v一、业主大会及其职责一、业主大会及其职责v业主大会业主大会业主大会由物业管理区域内全体业主组成业主大会由物业管理区域内全体业主组成只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，有业主共同履行业主意，决定不成立业主大会的，有业主共同履行业主大会、业主委员会职责大会、业主委员会职责业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构构，是物业管理的决策机构v业主大会职责业主大会职责P51P51业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业管理活动中的合法权益v二、业主大会会议二、业主大会会议1.1.首次业主大会会议首次业主大会会议

（1）

（1）首次业主大会召开条件首次业主大会召开条件物业管理条例物业管理条例要求：

要求：

物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加v二、业主大会会议二、业主大会会议1.1.首次业主大会会议首次业主大会会议

（1）

（1）首次业主大会召开条件首次业主大会召开条件重庆市物业管理条例重庆市物业管理条例要求：

一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处应当组织召开v1.首次业主大会会议首次业主大会会议

（2）

（2）首次业主大会的筹备首次业主大会的筹备筹备组成员筹备组成员：

业主代表、街道办事处（乡镇人民政：

业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。

府）和建设单位派员共同组成。

筹备工作筹备工作：

确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

召开首次业主大会会议的其他准备工作。

v1.首次业主大会会议首次业主大会会议（3）（3）首次业主大会的召开首次业主大会的召开会议内容会议内容：

表决通过两个最重要的文件表决通过两个最重要的文件选举产生一个重要机构选举产生一个重要机构做出一个重要决定做出一个重要决定业主大会议事规则业主大会议事规则管理规约管理规约业主委员会业主委员会是否续聘原物业管理公司是否续聘原物业管理公司还是另行招聘还是另行招聘v二、业主大会会议二、业主大会会议22、定期会议、定期会议（一般每年召开一次一般每年召开一次）运作方式由业主大会议事规则决定33、临时会议、临时会议有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议：

有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议：

经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

v业主大会会议其它业主大会会议其它注意事项注意事项

（1）

（1）物业管理区域内持有物业管理区域内持有二分之一以上二分之一以上投票权的业投票权的业主参加才有效主参加才有效

（2）

（2）业主委员会应当在业主大会会议召开业主委员会应当在业主大会会议召开十五日前十五日前将会议通知及有关材料在物业管理区域内公告将会议通知及有关材料在物业管理区域内公告（3）（3）住宅小区业主大会会议应同时告知相关居民委住宅小区业主大会会议应同时告知相关居民委员会员会v三、三、业主大会会议的召开业主大会会议的召开11、会议方式、会议方式

（1）

（1）会议形式会议形式:

集体讨论集体讨论;

书面征求意见书面征求意见

（2）

（2）会议类型会议类型:

全体大会全体大会;

代表大会代表大会容易达成统一容易达成统一意见，但需要意见，但需要业主有一致的业主有一致的时间，需要场时间，需要场地，成本较高地，成本较高容易组织，成容易组织，成本低，但不容本低，但不容易达成一致理易达成一致理解和决定。

解和决定。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。

凡需投票表决的，业主赞所代表的业主的意见。

凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

2.2.决定方式决定方式普通多数普通多数特别多数特别多数1/2以上以上业主业主2/3以上以上业主业主业主资格与投票资格业主资格与投票资格案例分析案例分析在某高档住宅小区，总共有在某高档住宅小区，总共有300300套房子，现已售出套房子，现已售出了了250250多套，剩下近多套，剩下近4040多套尚未售出。

现在开发商多套尚未售出。

现在开发商正在着手筹建业主大会，在此过程中，在未售房屋正在着手筹建业主大会，在此过程中，在未售房屋有没有有没有“业主业主”资格，到底拥有多少张资格，到底拥有多少张“票数票数”等等问题上，已入住业主和开发商产生了很大的分歧。

问题上，已入住业主和开发商产生了很大的分歧。

开发商认为这开发商认为这4040多套未售出的房子，其产权仍然是多套未售出的房子，其产权仍然是开发商自己的，因而，这开发商自己的，因而，这4040多套的举行权应当属于多套的举行权应当属于开发商，所以开发商就应当和其他业主一样享有相开发商，所以开发商就应当和其他业主一样享有相应的权利，而且，每一套房子就拥有一位应的权利，而且，每一套房子就拥有一位“业主业主”的席位，参加临时业主大会。

的席位，参加临时业主大会。

重庆市物业管理条例重庆市物业管理条例第十七条第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；

对已出售但未办理房地产证记载的建筑面积计算；

对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

积计算。

业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。

对已出售但未办理房地产权属登记的物业主人数。

对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；

对未出售的物业，建设单位计计为一个业主人数；

对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

为一个业主人数。

第三节第三节业主委员会业主委员会v一、一、业主委员会的基本概念业主委员会的基本概念11、业主委员会的性质、业主委员会的性质业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生22、业主委员会的地位、业主委员会的地位业主委员会向业主大会负责业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织形式。

33、业主委员会的职责、业主委员会的职责P55P55v二、业主委员会的组成二、业主委员会的组成11、业主委员会的成立、业主委员会的成立业主委员会由业主大会选举产生。

如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。

业委会任期由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。

业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。

业委会一般由511人的单数组成。

v二、业主委员会的组成二、业主委员会的组成22、