定位---是商业地产全程运营的关键优质PPT.ppt

定位---是商业地产全程运营的关键优质PPT.ppt

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市场符合定位并迎合学生消费喜好及能力的特色商家经营状况较好，传统商业业态经营状况一般，区域内竞争项目同类商品档次，价位选择较多，商家竞争压力大。

市场经营商家以初入社会学生创业团体为主，个人整体实力较弱，抗风险意识薄弱。

硬件设施现状硬件设施现状项目有左右四个主次出入口，满足合理人流动线的内外沟通，内部动线脉络清晰、街区宽度适宜、有效的规避了盲区和死角；

但外部缺少可利用停车位，两条连接道路交通压力较大。

无法形成合理的人车分流动线。

且项目入口与交通主干道产生断层，对人流的引导和项目的可达性产生影响。

项目规划缺少可承办小型集会、推广、交流等相关活动的文化广场及相关公共休闲活动场所，对项目的后期活动营销推广造成不小的缺憾。

项目单层、小开间街铺的物业结构较为单薄，对例如餐饮、酒吧、休闲娱乐等品类商家约束了其个性化发展空间。

市场夜间亮化布局效果不理想，未能营造符合时尚动感的流行主旋律灯光和氛围。

露天市场受天气较大影响，目前已安装雨阳棚效果不明显。

研究背景研究背景报告结构报告结构区域环境研究区域环境研究商业环境研究商业环境研究消费者研究消费者研究项目项目SWOT分析分析项目定位项目定位项目调整规划项目调整规划观点性总结观点性总结招商策略招商策略项目环境描述项目环境描述项目地处黄金商业区域，地处广埠屯大商圈黄金分割点，衔接东、西、北三大商圈：

西侧群光广场、新世界百货、流行视窗时尚服饰商场，背面赛博数码广场、南极电脑大世界、珞珈电脑大世界、广埠屯资讯广场电子产品市场，东面国美电器、武商量贩家电日化市场，安享三大市场日均20万流动人群。

华师文化街身处武大、华师、理工大、电力职业学院等高校腹地，稳定的集居着30多万学生、教职工、教育产业群体。

国民经济的快速增长和国民收入水平的不断提高，开拓出文化产业新的发展空间。

文化产业是投资回报最好的行业之一。

当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。

加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。

从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。

武汉是辛亥首义之都，拥有盘龙古城、琴台知音、黄鹤名楼、归元古刹、百年名校等人文、自然景观；

独特的汉派文化以及居全国城市第三的科教综合实力，这都为创意产业提供了坚实的智力储存。

区位性质与功能特点区位性质与功能特点区域内有多家市内最大规模的电脑卖场赛博数码广场、广埠屯资讯广场等，享有“北有中关村，南有广埠屯”的美誉，是武汉乃至华中地区购买电脑的第一去处。

十多年的发展，已使广埠屯地区成为武汉乃至华中地区最重要的IT及相关高科技产品集散基地。

并且，广埠屯一带还是武汉市规划建设的武汉科技商务街所在地，也是省、市、区三级政府重点打造的IT产品核心市场。

项目位于武汉科学文化的中心区域，高校、科研院所、政府机关、开发区和风景区坐落四周，自然、科技、人文环境俱佳。

华中师范大学、武汉大学、武汉理工大学、湖北经济管理学院等众多高校环绕左右，武汉东湖高新技术开发区、中国光谷、烽火科技、长飞光纤等高科技企业和政府各机构也都近在咫尺，周围更有著名的东湖风景区，整体区位优势无比优越。

同时广埠屯也是武昌地区最繁华的街道口商业圈的延伸，区域内有群光广场、新世界百货、流行视窗、乐天城、亚贸广场、国美电器、武商量贩、虎泉市场、广八路商业街、劝业场小商品市场等。

文化、科技、教育、商业核心区域，商业密集，交通便利。

区位交通分析区位交通分析交通路网：

项目毗邻武汉市核心交通主干道珞瑜路，及珞狮路、雄楚大道。

并处于华中师范大学西大门必经之路。

公共交通：

1、主干道珞瑜路四十余条公交线路经过，通达武汉三镇。

2、城市轨道交通2号线将于2012年建成完工，将本案与武汉主城区相连，这条被誉为“黄金交通走廊”的地铁线横贯武汉东西，途径汉口火车站、武汉汽车客运总站、王家墩中央商务区、武汉世贸大厦、武汉广场、中山公园、江汉路步行街、洪山广场、东湖高新区等主要客流集散点。

研究背景研究背景报告结构报告结构区域环境研究区域环境研究商业环境研究商业环境研究消费者研究消费者研究项目项目SWOT分析分析项目定位项目定位项目调整规划项目调整规划观点性总结观点性总结招商策略招商策略武昌区商圈分布武昌区商圈分布商业环境分析商业环境分析按照武昌区政府目前发展的商业格局来看，以街道口商圈、中南商圈、徐东商圈以及新兴光谷商圈为主，本案地处的街道口广埠屯商圈聚集了文化教育、科技IT创意集群、大型城市商业中心等相关产业。

因此未来本案的商业竞争将来自市级商业中心的竞争以及街道口至卓刀泉虎泉沿线的直接竞争对手的竞争。

相对传统商业地产而言，武汉市推进文化创意产业建设相对滞后，目前武汉地区有武汉光谷动漫产业园、中国光谷国际文化创意园、楚天181文化创意产业园和珞珈文化创意产业园等。

本案区域内竞争项目目前来源于流行视窗、乐天城、虎泉市场、广八路商业街、劝流行视窗、乐天城、虎泉市场、广八路商业街、劝业场小商品市场、街道口沿街商业业场小商品市场、街道口沿街商业等，同时以周边高校学院聚集商业的主要竞争压力，同时随着光谷世界城辐射范围的持续扩大及开发对项目也将造成不小的影响，也会对项目产生一定的竞争分流。

区域内其他百货类商业项目，如群光广场、新世界百货、亚贸广场等，与本案不具备可比性。

商业环境分析商业环境分析区位区位由街道口沿线构成，东至广埠屯，西至洪山业态组合业态组合n业态以百货为主，且百货内商户呈多元化发展，部分大型的餐饮、休闲、娱乐类商户进驻百货业态，周边设有临街铺面和中小型购物中心；

n区域有大量电脑专业卖场。

商业体量商业体量19.5万平方米（其中百货体量为17.5万平方米，不含专业市场）客户特征客户特征武昌收入中高档且年轻时尚的中青年层、高校教师及学生可达性可达性目前由于红绿灯设置不够合理，以及在街道口商圈堵车现象非常严重；

公交站点的前后站的设置也给购物的人群带来不方便因素；

地铁2号线穿越该商圈。

典型物业租金典型物业租金流行视窗1F：

250400元平方米月竞争环境研究竞争环境研究编号编号竞争项目竞争项目辐射主要辐射主要区域区域整体档整体档次次主要消费人群主要消费人群主营业态主营业态A流行视窗街道口地区中低档学生、时尚白领服装、鞋帽、箱包、床品、化妆品、电玩、美容、小吃B虎泉市场武昌区低档学生、部分白领服装、鞋帽、箱包、床品、化妆品、菜场、排挡C光谷世界城武昌中档学生、时尚白领综合体全业态D乐天城街道口地区中档学生、年轻时尚消费群服装、鞋帽、箱包、床品、化妆品、电玩、美容、小吃竞争策略分析竞争策略分析竞竞争争优优势势有利因素有利因素区域商业同质化较多，据项目定位差异化竞争优势明显体量较小，风险小相对项目相对项目流行视窗、乐天城光谷世界城如何发挥如何发挥优势优势目前商业业态未完全满足区域内消费需求，项目应在定位上与竞争对手形成差异，通过品牌提升，规划与目标消费群体相匹配的业态，满足全方位的商业需求。

体量较为合适，不会形成大面积空置与内部恶性竞争竞竞争争劣劣势势不利因素不利因素交通状况严重不利，项目可达性可视性太差竞争对手已经度过培育期，有稳定消费人流；

竞争对手体量大业态全相对项目相对项目流行视窗虎泉市场光谷世界城如何规避如何规避劣势劣势通过对主入口标识建造，使项目与主干道融合吸引人流；

另一方面通过对周边高校加大宣传力度达到目的特色化、差异化经营策略，不一味追求大而全引进优质商家，做好市场培育转型，形成项目自身特色与经营优势研究背景研究背景报告结构报告结构区域环境研究区域环境研究商业环境研究商业环境研究消费者研究消费者研究项目项目SWOT分析分析项目定位项目定位项目调整规划项目调整规划观点性总结观点性总结招商策略招商策略主要消费人群调查主要消费人群调查根据调查数据显示：

目前主要消费人群以华师及周边高校学生为主，占比70%；

区域内从业人员占比20%；

区域外流动人口占比10%。

目标客户消费客群分布目标客户消费客群分布项目核心商圈辐射范围包括华师、武大、理工大等在校师生近30万人，周边写字楼宇、原居民、企事业单位人口，预计项目核心商圈辐射范围内人口达50万以上。

第一商圈距离本项目1km半径范围以内或约15分钟步行路程范围以内。

如示意图的红色部分所示。

第二商圈距离本项目约30分钟车程以内，本项目的第二商圈范围为：

东至武大、东湖，北至中南、付家坡，西至雄楚大街，南达光谷区区域。

如示意图的蓝色部分所示。

第三商圈距离本项目约30-60分钟车程以内区域，东至徐东，北至汉口、汉阳部分区域，如示意图的绿色部分所示。

核心区域人口特征核心区域人口特征项目位于华师大西门与电脑结合部，核心区域人口以华师高校师生和IT从业人员为主，整体消费潜力巨大。

目前周边消费人群文化素养层次较高，以追求时尚、潮流青年为主，但个人经济实力不强，收入水平较低。

区域消费习惯分析区域消费习惯分析区域内居民消费能力较低，不适宜高档消费，青年学生注重潮流时尚中低端消费、支出主要集中在衣、食、休闲娱乐等生活方面；

区域内青年学生消费低端商品集中在虎泉市场、学院周边商业，中高档消费集中在街道口、光谷及汉口商业业态，便民超市及小餐饮在区域内消费占据重要位置；

餐饮娱乐消费能力较强，但低端消费明显；

区域内消费较为频繁，核心商圈的吸引能力较强。

研究背景研究背景报告结构报告结构区域环境研究区域环境研究商业环境研究商业环境研究消费者研究消费者研究项目项目SWOT分析分析项目定位项目定位项目调整规划项目调整规划观点性总结观点性总结招商策略招商策略项目项目SWOT分析分析项目地处黄金商业区域，地处广埠屯大商圈黄金分割点，衔接东、西、北三大商圈，密集的IT产业集群及成熟的商业氛围带来的稳定客流量及从业人员都将为项目提供稳定的消费群体。

周边高校密集，人文氛围浓厚，坐拥高校园区数30万师生消费群。

项目前期商业的运营及推广已经扩大了项目在周边大学生等消费群体中的认知度，验证了项目的商业价值。

与政府及媒体的良好关系为项目营造良好的外部环境。

本案与周边竞争商业项目相比整体商业体量偏小单铺面积小，竞争能力弱，难以形成规模。

项目虽然地处商业黄金区域，但距离交通主干道尚有距离，通达性、可视性不强，人流的向上