仁恒VS凯德高端公寓如何做PPT格式课件下载.ppt

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天山河畔花园：

开发商为凯德置地凯德置地，是新加坡嘉德置地在华的全资子公司，1994年进入中国，累计开发业绩超过300亿人民币。

经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措一、相同起点、不同终点一、相同起点、不同终点上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报11、起点、起点相似的地块条件与开发时间相似的地块条件与开发时间总建面总建面容积容积率率建筑形建筑形态态规划户规划户数数绿化绿化率率开盘时开盘时间间仁恒河滨仁恒河滨花园花园3939万平米万平米3.033.0322-3122-31高层高层1800180069%69%2003-2003-6-16-1天山河畔天山河畔花园花园3131万平米万平米2.52.524-2824-28高层高层2400240055%55%2003-2003-7-137-13一、相同起点、不同终点一、相同起点、不同终点经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报0505年年55月份前仁恒河滨始终和天山河畔有着大约月份前仁恒河滨始终和天山河畔有着大约2000-30002000-3000元的单价差距，元的单价差距，55月月-7-7月间两者的单价基本持平。

月间两者的单价基本持平。

77月后天山河畔临时封盘，而仁恒河滨价格月后天山河畔临时封盘，而仁恒河滨价格虽有微微下降，但依然坚挺。

直至虽有微微下降，但依然坚挺。

直至0606年年33月，天山河畔重新开盘，但放出的月，天山河畔重新开盘，但放出的三期房源不多，和仁恒河滨的价格重新拉至三期房源不多，和仁恒河滨的价格重新拉至20002000元左右。

元左右。

22、终点、终点不同的销售价格不同的销售价格经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措一、相同起点、不同终点一、相同起点、不同终点上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报22、终点、终点不同的销售业绩不同的销售业绩截至截至55月底，仁恒河滨花园总销金额达到月底，仁恒河滨花园总销金额达到2828个亿，而天山河畔个亿，而天山河畔花园总销金额达到花园总销金额达到12.412.4个亿。

个亿。

一、相同起点、不同终点一、相同起点、不同终点经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨花园从仁恒河滨花园从0505年至今一直保持着比较稳定的销售态势，年至今一直保持着比较稳定的销售态势，天山河畔花园在天山河畔花园在0505年上半年销售达到顶峰，年上半年销售达到顶峰，77月份以后销售量月份以后销售量持续低迷持续低迷22、终点、终点不同的去化速度不同的去化速度经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措一、相同起点、不同终点一、相同起点、不同终点上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报相同的起点，不同的终点，差距在哪里？

相同的起点，不同的终点，差距在哪里？

经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报11、开发定位与营销推广、开发定位与营销推广n市场背景：

市场背景：

中环线、地铁二号线延伸线、天山路沿线改造工程等，使中环线、地铁二号线延伸线、天山路沿线改造工程等，使20032003年的天山路板块成为房地产市场热点，半年之内连续有年的天山路板块成为房地产市场热点，半年之内连续有8-108-10个楼盘推出，开发规模达到近个楼盘推出，开发规模达到近110110万方，竞争激烈万方，竞争激烈33公里外的古北虹桥板块是高档住宅区代表，入住者以外商公里外的古北虹桥板块是高档住宅区代表，入住者以外商和海归派高收入人群为主。

和海归派高收入人群为主。

0303年下半年古北二期正式面世，年下半年古北二期正式面世，板块内楼盘时两个项目的有力竞争对手板块内楼盘时两个项目的有力竞争对手经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨花园：

定位为高端客户定位为高端客户主力客源为外地主力客源为外地和外籍客户，项目和外籍客户，项目一期外籍客户占了一期外籍客户占了将近将近60%60%天山河畔花园：

定位为中高端客户定位为中高端客户主力客源为区域客户，其主力客源为区域客户，其中有少量外籍客户中有少量外籍客户（05年5月后销售持续低迷，可看出天山河畔的一、二期客户中投资客比较很高）n客户定位客户定位经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨首期仁恒河滨首期33幢所推房源全为三房以上的大房型，面积从幢所推房源全为三房以上的大房型，面积从177-500177-500平米，一反惯常低开高走或首推经济型户型做法，很明显是希望先锁平米，一反惯常低开高走或首推经济型户型做法，很明显是希望先锁定高端客户。

定高端客户。

仁恒首期房源总价在仁恒首期房源总价在177-750177-750万，而天山河畔则在万，而天山河畔则在76-14276-142万，客群万，客群已经自然分流。

已经自然分流。

户型户型面积面积套数套数比例比例总价总价四房四房214-214-21521515015046%46%214-214-322322三房三房177-177-17817815015046%46%177-177-267267复式复式400-400-50050029298%8%400-400-750750开盘价格开盘价格8200-120008200-12000元元/平米平米（装修标准装修标准25002500元元/平米）平米）户型户型面积面积套数套数比例比例总价总价二房二房104.53-104.53-106.65106.6524724735%35%76.3-76.3-91.791.7三房三房136.39-136.39-138.92138.9230030050%50%99.6-99.6-119.5119.5四房四房162.45-162.45-165.46165.46979715%15%118.6-118.6-142.3142.3n开盘价格及户型开盘价格及户型仁恒河滨花园仁恒河滨花园天山河畔花园天山河畔花园开盘价格开盘价格7300-86007300-8600元平米（毛坯）元平米（毛坯）二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报n营销推广营销推广仁恒河滨花园仁恒河滨花园天山河畔花园天山河畔花园品牌先行品牌先行：

媒体曝光率不高，更多是以仁恒集团的整体形象出现前期蓄水充分前期蓄水充分：

蓄水期超过半年，开放不同房型的样板房直观展示房型及装修效果拓展境外市场拓展境外市场：

赞助长宁区政府组织“境外人在长宁购房”房展会，锁定大批境外客户首批价格优惠首批价格优惠：

给首批客户实行价格上的优惠（9.2-9.4折）老业主再购：

老业主再购：

成功开发仁恒滨江园拥有一批高档客源，老业主再购比例很高没有广告造势下登场没有广告造势下登场分期推出，每次房源的推出配合以大量的广告宣传，房源也基本由差到好，房价随之涨高。

采用这种手法使最后一批房源均价达到了8800元/平米，同时实现了5个月内所有房源全部售罄的目标分期推出、分期消化分期推出、分期消化二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报n销售去化销售去化2003年6月开盘，首期3幢329套房源。

3个月消化，成交均价在10708元/平米仁恒河滨花园仁恒河滨花园天山河畔花园天山河畔花园2003年7月开盘，首期7幢712套房源。

5个月基本实现清盘，成交均价8459元/平米2004年7月二期开盘，10幢约1130套房源。

当年去化627套，成交均价11739元/平米在在20032003、20042004年，仁恒湖滨和天山河畔两者都出现了快年，仁恒湖滨和天山河畔两者都出现了快速去化、火爆销售的场景速去化、火爆销售的场景二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报0505年年55月楼市遭遇调控后，仁恒河滨花园仍然保持着比较月楼市遭遇调控后，仁恒河滨花园仍然保持着比较稳定的销售态势，而天山河畔花园销售量则持续低迷稳定的销售态势，而天山河畔花园销售量则持续低迷n遭遇调控的不同表现遭遇调控的不同表现二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报22、产品设计与细节、产品设计与细节组团布局：

提高了房型的通风、采组团布局：

提高了房型的通风、采光和景观功能，使一些不临苏州河的光和景观功能，使一些不临苏州河的建筑同样有很好的景观效果。

但会造建筑同样有很好的景观效果。

但会造成部分房型布局不规范，朝向不佳成部分房型布局不规范，朝向不佳围合式布局：

周围是高层建筑，围合式布局：

周围是高层建筑，中央以小高层为主，辅以中央景观中央以小高层为主，辅以中央景观区，小桥流水、绿荫小道、健身设区，小桥流水、绿荫小道、健身设施俱全。

施俱全。

仁恒河滨花园仁恒河滨花园天山河畔花园天山河畔花园二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报n建筑立面：

建筑立面：

立面简洁，线条感强，统一色彩，立面简洁，线条感强，统一色彩，外墙底部选用花岗石，其余部分选外墙底部选用花岗石，其余部分选用用“罗马罗马”牌墙面砖牌墙面砖仁仁恒恒河河滨滨花花园园二、思路决定出路，产品决定差异二、思路决定出路，产品决定差异经营状况经营状况人力资源人力资源战略推进战略推进个案分析个案分析难点及举措难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报n建筑立面：

天天山山河河畔畔花花园园天山河畔花园：

立面元素过多，天山河畔花园：

立面元素过多，略显复杂，外墙面采用黄、白两色