5建筑物区分所有权PPTPPT课件下载推荐.ppt

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套，双方在合同中约定：

“不得擅自封闭不得擅自封闭阳台阳台（除北阳台除北阳台）”、“买受人在结清房款、买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙能领取房屋钥匙”。

同年。

同年1111月，裴蕾领取月，裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司任公司（以下简称物业公司以下简称物业公司）签订了签订了天安花天安花园物业管理公约园物业管理公约及及补充协议补充协议等。

等。

补充协议补充协议补充协议补充协议第六条约定：

第六条约定：

“本小区统一不得封闭阳本小区统一不得封闭阳本小区统一不得封闭阳本小区统一不得封闭阳台、改变立面台、改变立面台、改变立面台、改变立面”。

裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，。

裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。

物业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要玻璃窗。

物业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认补充协议补充协议补充协议补充协议中不中不中不中不得封闭阳台的约定合法有效。

得封闭阳台的约定合法有效。

本案争议焦点为：

11、补充协议补充协议补充协议补充协议中中中中“不得封闭阳台不得封闭阳台不得封闭阳台不得封闭阳台”条款是否有效条款是否有效条款是否有效条款是否有效？

22、裴蕾封闭阳台的行为是否正当？

、裴蕾封闭阳台的行为是否正当？

ll补充协议补充协议补充协议补充协议以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法第的主要权利，根据合同法第的主要权利，根据合同法第的主要权利，根据合同法第4040条规定，应属无效。

条规定，应属无效。

ll11、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为ll22、封闭阳台的目的、方式和结果正当、封闭阳台的目的、方式和结果正当、封闭阳台的目的、方式和结果正当、封闭阳台的目的、方式和结果正当ll33、封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利、封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利、封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利、封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益益和社会公共利益益和社会公共利益益和社会公共利益ll44、封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。

、封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。

根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业主委员会执行，该决议对全体业主具有合约的效力。

主委员会执行，该决议对全体业主具有合约的效力。

而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委员会亦未正式成立。

员会亦未正式成立。

1、概念和特征、概念和特征ll复合性（集合性）复合性（集合性）复合性（集合性）复合性（集合性）专有权、持份权、成员权专有权、持份权、成员权专有权、持份权、成员权专有权、持份权、成员权ll整体性（不可分割性）整体性（不可分割性）整体性（不可分割性）整体性（不可分割性）专有权为主导专有权为主导专有权为主导专有权为主导ll主体身份多重性主体身份多重性主体身份多重性主体身份多重性专有权人、共有人、成员专有权人、共有人、成员专有权人、共有人、成员专有权人、共有人、成员ll权利义务内容的复杂性权利义务内容的复杂性权利义务内容的复杂性权利义务内容的复杂性又称为水平权：

又称为水平权：

多个区分所有人共同拥有一栋区分多个区分所有人共同拥有一栋区分多个区分所有人共同拥有一栋区分多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有人对所有建筑物时，区分所有人对所有建筑物时，区分所有人对所有建筑物时，区分所有人对专有部分专有部分专有部分专有部分所享有的所享有的所享有的所享有的所有所有所有所有权权权权、共有部分共有部分共有部分共有部分所享有的所享有的所享有的所享有的持份权持份权持份权持份权及基于区分所有人及基于区分所有人及基于区分所有人及基于区分所有人身份身份身份身份所享有的所享有的所享有的所享有的成员权成员权成员权成员权的总称。

的总称。

具有以下特征：

建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权中华人民共和国物权法第六章ll专有部分享有所有权专有部分享有所有权。

俗称俗称“专有权、私有权专有权、私有权”ll专有部分以外的共有部专有部分以外的共有部分享有共有权分享有共有权。

因这种因这种共有为共有为“按份共有按份共有”故故亦称亦称“共用部分的持份共用部分的持份权权”ll专有部分以外的共有部专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利分享有共同管理的权利。

也称也称“业主组织的成员业主组织的成员权权”建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系专有部分专有部分专有部分专有部分建筑物建筑物建筑物建筑物物权关系物权关系物权关系物权关系共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）所有权所有权所有权所有权基地基地基地基地使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权管理人管理人管理人管理人业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会管理组织管理组织管理组织管理组织业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）物权法物权法物权法物权法-国家基本法律国家基本法律国家基本法律国家基本法律物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例-国家行政法规国家行政法规国家行政法规国家行政法规规范基础规范基础规范基础规范基础管理规约（业主公约管理规约（业主公约管理规约（业主公约管理规约（业主公约）业主大会决议、决定业主大会决议、决定业主大会决议、决定业主大会决议、决定单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有专有部分专有部分专有部分专有部分建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定使用使用使用使用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用约定共用约定共用约定共用约定共用由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）法定法定法定法定建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线等设备）等设备）等设备）等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停共用部分共用部分共用部分共用部分分类分类分类分类车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）（共有部分）（共有部分）（共有部分）（共有部分）约定约定约定约定附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）售房合同约定售房合同约定售房合同约定售房合同约定共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用