哈尔滨市物业收费标准PPT格式课件下载.ppt

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其中，基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护等5项服务内容。

基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每平方米0.13元。

这是所有物业企业必须达到的服务标准。

级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四级（不含绿化）分别对应的定价成本为每月每平方米（多层）0.38元、（高层）0.39元；

（多层）0.54元、（高层）0.56元；

（多层）0.86元、（高层）0.89元；

（多层）1.19元、（高层）1.23元。

其中，清冰雪服务，一、二级每平方米0.01元，三、四级每平方米0.02元；

公共秩序维护，一级和四级之间定价成本相差较大，四级是一级的4倍，主要是小区的封闭和智能化管理程度影响成本差异较大。

此外，一级服务标准有所提高，定价成本（不含绿化）与原成本标准相比提高了0.14元，对提升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。

特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险等4项服务内容。

其中，电梯管理服务费保留了原标准规定的每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。

室内停车泊位物业服务费按照政府指导价标准，实行平面和立体车位两档价格，平面车位物业费80元/月，有塑胶地膜90元/月；

立体车位物业费110元/月，有塑胶地膜120元/月。

立体车位要求有专业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则不允许使用。

同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。

近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无法支付赔偿常常引发矛盾。

办法规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费用按照物业服务面积分摊。

服务项目侧重，清扫保洁维修养护绿化养护办法除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基础物业服务的比重，“清扫保洁”、“维修养护”两个项目成本在各级服务成本构成比例中均有所提升。

屋面维修、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这4个服务项目，是从原物业服务标准中“共用部位维修养护”部分单设出来的，此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护”8项服务成本标准的总和。

并将“综合管理”项目成本，在各级服务成本构成比例中均有所降低此外，“绿化养护”项目成本也有所改变。

以前按建筑面积计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的情况，很难有收支对应的实际问题。

办法由原来按照建筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。

依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜绝收支不合理的问题。

公共空间经营收益归全体业主办法第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。

物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。

办法规定装修管理费按照不超过5元/平方米（建筑面积）标准收取，并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的费用。

基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现，级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做降价调整。

办法第十七条规定与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。

未解决小区内停车难问题，办法第十九条规定，经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理区域内的公共空间设置停车泊位，根据关于印发机动车停放服务收费管理办法的通知规定，每月每台60元至90元，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用养护费和电梯基础费专款专用办法第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。

共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向使用经费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。

物业服务与信用挂钩服务不合格将被清退办法第六条规定，暂时未达到办法规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准（不含绿化费），例如，高层每平方米0.52元（0.13元高层0.39元）。

对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元（0.13元0.10元0.04元）的定价成本。

办法第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准一般设定为半年或一年评定一次。

对认真整改达到要求的物业企业，可回到原标准；

对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标准，直至辞退。

新规更注重服务结果办法对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服务。

”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者，办法新增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的实施，降低了业主和物业的纠纷。

哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示，办法弥补了以往一些服务项目定价缺失的问题。

同时，一些单体楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内容和价格标准，方便日后的服务哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量难以监督和衡量，缺乏可操作性行。

新标准着重对每项服务应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考核。

为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。

哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要依照办法调整物业价格，必须先行做好服务，试运行3个月，获得业主的满意及认可的才能调整，业主不满意的一律不能调整，擅自调价的要严厉住宅物业服务分基础、级差和特有三部分连续两次考评不合格，物业收费标准下浮10%在昨天召开的全市物业服务收费政策新闻通报会上，市物价局与市住房局共同制定下发了哈尔滨市物业服务收费管理办法。

根据该办法，新的住宅物业收费标准将按建筑面积实行政府指导价；

同时，对于欲实施调价的物企，需先试行服务3个月。

办法规定，住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。

物业服务收费以元/月平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。

办法从定价结构和物业服务标准方面有了本质性的改变。

办法第六条规定住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分，确定了新的物业服务标准，将此前的由5项服务内容、4个服务等级构成的“级差性”标准，改为“由基础物业服务、级差物业服务、特有物业服务”构成的“结构性”标准。

也就是说由“必须有”的基础物业服务，加上“应该有”的级差物业服务以及“可以有”的特有物业服务定价标准进行收费。

市住房局负责人表示，为确保新办法顺利实行，凡涉及需要按照新标准进行调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意的，方可调整；

业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体予以曝光。

与新办法一起配套实行的哈尔滨市住宅物业服务指导标准，对物业服务场所条件、物业从业人员培训、档案管理、保洁绿化服务等都提出了更高的要求，对每项服务应达到的效果作出了明确规定。

根据“质价相符”的基本要求，办法提出对物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%处理；

对认真整改达到要求的，可上浮10%，回到原标准；

对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级，直至辞退。