东莞市江月湾策划推广方案优质PPT.ppt

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44、高端房地产产品的市场消化能力有限。

、高端房地产产品的市场消化能力有限。

第一瓢凉水：

【道滘】的蛋糕有多大第一瓢凉水：

【道滘】的蛋糕有多大？

结论：

在房地产业欠发达的道滘，做高端住宅产品结论：

在房地产业欠发达的道滘，做高端住宅产品别墅，不容盲目乐观。

别墅，不容盲目乐观。

12“美好水乡同心创美好水乡同心创”道滘道滘13“现代城镇展宏图现代城镇展宏图”道滘道滘14第二瓢凉水：

【东江】的牌子有多硬？

第二瓢凉水：

“东东江江物物业业”，在在我我们们看看来来是是东东莞莞地地产产的的一一匹匹“黑黑马马”，也也是是当当之之无无愧愧的的道道滘滘房房地地产产市市场场的的领领跑跑者者，以以其其实实力力、魄魄力力及及超超前前的的眼眼光光，创创造造了了【江江月月湾】这样的大手笔作品，无疑是水乡道滘的一道亮丽风景。

湾】这样的大手笔作品，无疑是水乡道滘的一道亮丽风景。

15但对于东莞及道滘市场来说，对东江物业又有多少认识呢？

但对于东莞及道滘市场来说，对东江物业又有多少认识呢？

11、前期未开发过房地产项目，人才结构有待完善，行业经验有待积累。

前期未开发过房地产项目，人才结构有待完善，行业经验有待积累。

22、目前在知名度、美誉度不够，被市场认识及认同尚有待时日。

、目前在知名度、美誉度不够，被市场认识及认同尚有待时日。

33、当地购房者对现楼及知名品牌公司接受度较高。

、当地购房者对现楼及知名品牌公司接受度较高。

同步打造项目及企业品牌，实现互动双赢及可持续发展。

16第三瓢凉水：

【江月湾】的身价有多高？

第三瓢凉水：

【江江月月湾湾】，凭凭籍籍得得天天独独厚厚的的优优越越地地理理位位置置、超超前前的的规规划划设设计计理理念念，吸吸引引着着我我们们的的关关注注，无无疑疑将将成成为为20042004年年道道滘滘房房地地产产市市场场的的最最大大亮亮点点，成成为为众众多多购购房房置置业者追捧的热点业者追捧的热点但，市场毕竟是市场，它只讲规则，不讲情面；

但，市场毕竟是市场，它只讲规则，不讲情面；

市场规律是铁定的，是我们要遵循市场规律，而不是市场规律来顺应我们。

17面对一个欠发达的区域房地产市场，面对一群不成熟的消费者，【江月湾】面面对一个欠发达的区域房地产市场，面对一群不成熟的消费者，【江月湾】面临的很多问题，都值得我们思考临的很多问题，都值得我们思考不可复制的地段，稀缺的景观资源不可复制的地段，稀缺的景观资源地块的价值如何最大限度去挖掘？

地块的价值如何最大限度去挖掘？

我们到底是要我们到底是要“卖地皮卖地皮”？

“卖房子卖房子”？

还是？

还是“卖一种生活卖一种生活”？

我们的地皮到底能卖到多高？

怎么卖？

购房者会买我们的帐吗？

是以一张大众脸孔还是以一幅贵族面目亮相？

【江月湾】到底身价几何？

遵循市场规律，把握市场需求。

清醒头脑，既不盲目乐观，也不盲目悲观。

18泼凉水的目的：

不是哗众取宠，而在于泼凉水的目的：

不是哗众取宠，而在于让我们一起站在一个客观角度、全新高度看【江月湾】！

让我们一起站在一个客观角度、全新高度看【江月湾】！

【观【观点】点】19第二部分第二部分【江月湾】面临【江月湾】面临“三座大山三座大山”20江月湾有什么？

江月湾有什么？

照照镜子，看看自已有多美？

之之项目项目S.W.O.TS.W.O.T分析分析21热眼看项目热眼看项目乐观地看，江月湾凭藉得天独厚的先天优势，加之发展商高瞻远乐观地看，江月湾凭藉得天独厚的先天优势，加之发展商高瞻远瞩的眼光、胆识与魄力，高起点、高标准的开发思路，必将如平地惊瞩的眼光、胆识与魄力，高起点、高标准的开发思路，必将如平地惊雷，在尚未起步的东莞雷，在尚未起步的东莞道滘道滘房地产市场引爆一场人居风暴房地产市场引爆一场人居风暴项目优势及市场机会点项目优势及市场机会点22大规模开发，可持续发展空间大大规模开发，可持续发展空间大区域内暂无竞争项目区域内暂无竞争项目水资源、自然环境、城市景观的生态特性比较突出水资源、自然环境、城市景观的生态特性比较突出教育配套资源：

济川中学（与本项目紧邻）教育配套资源：

济川中学（与本项目紧邻）立体交通网络，通达度高。

立体交通网络，通达度高。

离东莞城区仅10分钟车程；

东北紧邻广深高速往返东莞市中心最短路程的上落口，也是道滘联通省港两地最直接的上落口；

南面在建6车道城市滨江主干道；

东依东莞母亲河东江。

西北紧接镇中心，市政规划前景利好。

农行/信用社、政府花园、镇政府、体育馆广场、儿童乐园等市政及生活配套座拥四周。

开发营销模式特别，综合开发成本较低，价格相对优势大。

项目优势（项目优势（SS）23宏观市场环境趋好，经济增长较快宏观市场环境趋好，经济增长较快东莞城市化进程加速，为周边区镇城市一体化发展带来了新的契机，东莞城市化进程加速，为周边区镇城市一体化发展带来了新的契机，城城区市政大配套全面启动，资源共享。

区市政大配套全面启动，资源共享。

区域消费水平日渐提升，造就更大的项目开发利益空间。

人居模式从舒居向康居转型人居模式从舒居向康居转型/消费需求向固定资产投资转型带来契消费需求向固定资产投资转型带来契机。

机。

“城市边缘住宅区城市边缘住宅区”“TOWNLIFETOWNLIFE”（城镇生活）式居住风潮带城镇生活）式居住风潮带来市场来市场机会。

机会。

港澳整体经济低迷带来更多外销机会（市场空间扩大）港澳整体经济低迷带来更多外销机会（市场空间扩大）。

市场机会（市场机会（OO）24冷眼看项目冷眼看项目若消极地看，江月湾面临种种可知及不可知的市场风险，若消极地看，江月湾面临种种可知及不可知的市场风险，不可小觑。

若非遵循市场规律操作，随时都可能面临严峻考验，不可小觑。

若非遵循市场规律操作，随时都可能面临严峻考验，让发展商进退两难。

让发展商进退两难。

项目劣势及市场威胁点项目劣势及市场威胁点25有路无车，业主子女上学交通便利度不够有路无车，业主子女上学交通便利度不够东临广深高速高架桥，项目东向临街面噪音较大东临广深高速高架桥，项目东向临街面噪音较大用地北临工业厂房及农民房，居住环境较杂乱，人气不旺，氛围不足，用地北临工业厂房及农民房，居住环境较杂乱，人气不旺，氛围不足，区区域市场认知度不高。

域市场认知度不高。

周边现有市政周边现有市政/商务及生活配套不足，购物商务及生活配套不足，购物/出行便利性不够出行便利性不够开发商知名度及地产开发经验有限，市场信心培育有待时日开发商知名度及地产开发经验有限，市场信心培育有待时日劣势（劣势（WW）26供需矛盾突出：

供需矛盾突出：

本地市场有效需求不足，消化能力有限本地市场有效需求不足，消化能力有限消费观念滞后：

本地市场居住消费观念尚需引导和培育消费观念滞后：

本地市场居住消费观念尚需引导和培育东莞城区大盘、周边区镇项目与本案形成间接或潜在竞争，主要体现在东莞城区大盘、周边区镇项目与本案形成间接或潜在竞争，主要体现在同类项目同一层面客户的分流上同类项目同一层面客户的分流上同区随后即将开发推出的楼盘项目对本项目形成直接威胁同区随后即将开发推出的楼盘项目对本项目形成直接威胁大盘开发的资金压力、心理压力、销售压力和市场风险较大大盘开发的资金压力、心理压力、销售压力和市场风险较大市场威胁（市场威胁（TT）27江月湾有什么？

之之项目资源分析项目资源分析/卖点提炼卖点提炼照照镜子，看看自已有多美？

28规模较大规模较大片区首个规模化片区首个规模化/主题化开发的大型楼盘主题化开发的大型楼盘规划超前规划超前人性化规划设计，超前，优越人性化规划设计，超前，优越环境景观环境景观远山，近水，东江秀色，园林美景远山，近水，东江秀色，园林美景项目配套项目配套会所，广场，小品，商业街，水景园林，江畔栈道会所，广场，小品，商业街，水景园林，江畔栈道风水地理风水地理眺山傍水，镇区之东，干道之南，水流南向西转，风水绝佳眺山傍水，镇区之东，干道之南，水流南向西转，风水绝佳物业管理物业管理首个提供专业物业管理服务的社区，业主尊崇身份尽显首个提供专业物业管理服务的社区，业主尊崇身份尽显【项目卖点梳理】【项目卖点梳理】挖掘六大卖点挖掘六大卖点29户型设计户型设计多种不同风格别墅户型供选择。

功能齐全，分区合理，景观多种不同风格别墅户型供选择。

功能齐全，分区合理，景观/朝向朝向佳，通风采光好，完全私家园林，自然、健康、私密。

佳，通风采光好，完全私家园林，自然、健康、私密。

总价优势总价优势通过卖地的方式启动销售，通过到位的策划操作赚取合理利润，通过卖地的方式启动销售，通过到位的策划操作赚取合理利润，同时将买家实现同时将买家实现“别墅居住别墅居住”梦想的成本降到最低（比市场价格梦想的成本降到最低（比市场价格低低30-50%30-50%）。

）。

【项目卖点梳理】【项目卖点梳理】创造两创造两大卖点大卖点30发现发现“三座大山三座大山”！

江月湾营销江月湾营销推广难点剖析推广难点剖析【总【总结】结】31NO.1NO.1如何解决供需矛盾？

如何解决供需矛盾？

难点分析难点分析当地市场有效需求不足当地市场有效需求不足市场消化能力有限市场消化能力有限市场对高端住宅产品认识有限市场对高端住宅产品认识有限住房消费观念滞后住房消费观念滞后小结：

供需矛盾是关乎项目能否顺利开市，是否有发展后劲的关键。

小结：

32NO.2NO.2如何快速回笼资金？

如何快速回笼资金？

难点分析难点分析地块大，规模大，规划难度大地块大，规模大，规划难度大开发营销周期长，资金压力大开发营销周期长，资金压力大高端产品定位，高端产品定位，开发风险大开发风险大小结：

资金能否快速回笼，预期效益能否实现，是发展商开发行为的终极目标小结：

资金能否快速回笼，预期效益能否实现，是发展商开发行为的终极目标33NO.3NO.3如何强化市场信心？

如何强化市场信心？

难点分析难点分析开发商知名度不高开发商知名度不高开发商