商业地产社区商业操作手册-培训教材-106PPT优质PPT.ppt

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关心年投资收益率。

商户商户关心日翻台次数、平均日营业额。

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消费者消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。

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政府政府关心商业所带来的长期税收及就业。

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如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？

严谨而深入求证是唯一的出路。

本手册正是实际操作的典型方式。

商业地产不神秘。

它只需要更多的精力投入，更深入的研究。

一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位策划二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目录录一、社区商业概述一、社区商业概述1.1社区商业类型社区商业类型1.2社区商业区域（商圈）分析社区商业区域（商圈）分析1.1社区商业类型社区商业类型社区商业含义社区商业含义社区商业社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。

是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提形态。

是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的商品和服务的属地型商业属地型商业。

这一商业形态是城市商业的基础，它的。

这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在万人以下，服务半径一般在2公里以内公里以内。

由于这。

由于这一商业的属性决定了它的一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在总规模一般应控制在3万平米以内万平米以内，商业，商业业态的设置也有较强的针对性。

业态的设置也有较强的针对性。

外向型的社区商业面积与住宅面积之比在外向型的社区商业面积与住宅面积之比在551111之间之间，商业体量较大，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。

边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。

偏外向型的商业面积和住宅面积之比在偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2255之间之间，这一类别的社区商，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。

则市场难以消化。

内向型商业面积与住宅面积的内向型商业面积与住宅面积的22以下以下，社区商业规划时基本不考虑社区商，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

1.1社区商业类型社区商业类型按照商住比分析按照商住比分析类型型案例案例户数户数人口人口调整后的商业面积调整后的商业面积（）（）户均商业面积户均商业面积（/户）户）人均商业面积人均商业面积（/人）人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.141.1社区商业类型社区商业类型按照人均商业面积分析按照人均商业面积分析上表中，外向型社区商业的人均商业面积在上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，中间型及内向型社区商业的之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在人均商业面积在0.140.87之间之间。

1.1社区商业类型社区商业类型按照距离分析按照距离分析社区商业提供的服务一般步行社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。

社区商业的特点就是分钟可到。

社区商业的特点就是便民。

有专家把构建社区购物网称作便民。

有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出，即居民出家门步行家门步行5分钟可以到达便利店，步行分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮分钟可到达超市和餐饮店，骑车店，骑车15分钟可到达购物中心。

分钟可到达购物中心。

1.2社区商业的区域（商圈）分析社区商业的区域（商圈）分析社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：

社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：

片区人口统计；

片区消费群特征分析；

竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）；

目前片区的人均商业面积大小；

片区人车流量统计分析；

片区商业业态的统计分析；

片区市政规划分析；

商业物业条件分析等等；

以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。

任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。

一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位策划二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目录录二、社区商业的定位策划二、社区商业的定位策划2.1规模定位规模定位2.2市场定位市场定位2.3主题定位主题定位2.4业态组合规划业态组合规划2.5租售定位租售定位2.1规模定位规模定位商业规模商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。

商来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。

商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。

越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。

规模定位中主要考虑的因素有：

区域的商业市场容量；

市场整体租售状况对项目规模的影响；

项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；

主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：

1.5）；

）；

竞争性项目对项目规模的影响；

市政规划对项目片区商业规模的影响；

项目自身条件对规模的影响等等。

2.2市场定位市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：

市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：

功能定位功能定位按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.52公里公里范围内，常住人口不少于范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；

群）；

按照业态类型可分为：

日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专按照业态类型可分为：

日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；

业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；

档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；

名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。

确定）。

2.3主题形象定位主题形象定位商业的主题形象定位主要考虑的因素：

商业的主题形象定位主要考虑的因素：

住宅楼盘的整体风格；

项目片区的整体氛围；

主题营造的可实现性等；

2.4业态组合规划业态组合规划超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。

八大类业态构成了社区商业的基础业态。

业态组合规划原则：

n社区商业的基本特性：

社区商业的基本特性：

超市、餐饮和服务配套超市、餐饮和服务配套是社区商业的是社区商业的三大基本业态；

三大基本业态；

n租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

n是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

n能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

n符合商铺建筑设计技术指标。

符合商铺建筑设计技术指标。

名称名称位置位置规模（）规模（）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐福田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,00010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳