第五章房地产市场PPT资料.ppt

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的场外市场两种组织形式。

2、按照发育程度划分、按照发育程度划分1、按照用途划分按照用途划分3、按照覆盖范围划分、按照覆盖范围划分4、按照层次划分、按照层次划分一、房地产市场的类型一、房地产市场的类型5、其它：

按照交易对象、供货方式、权益让渡方式、其它：

按照交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等。

法律原则、供求状况等。

按照交易对象划分按照交易对象划分土地市场、房屋市场、房地产中介服务市场、土地市场、房屋市场、房地产中介服务市场、物业管理市场、房地产金融市场等。

物业管理市场、房地产金融市场等。

房地产中介服务市场房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分。

地产估价和房地产信息咨询三大部分。

从事房地产中介服务的机构从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询，包括房地产咨询机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、房地机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、房地产估价所和房地产交易中心产中介或置换公司、房地产估价所和房地产交易中心或交易所等。

或交易所等。

房地产中介服务市场所提供的服务房地产中介服务市场所提供的服务既包括：

既包括：

增量房地产的代理策划、代理营销、出租和中介咨询；

存量房地产的估价、咨询、中介置换；

法律咨询、法律咨询、人才培训和信息交流等。

人才培训和信息交流等。

如果说房地产投资开发市场属于生产领域，是如果说房地产投资开发市场属于生产领域，是房地产市场体系的起始点，那么物业管理市场则属房地产市场体系的起始点，那么物业管理市场则属于消费领域，表现为房地产市场体系的终结点。

于消费领域，表现为房地产市场体系的终结点。

物业管理市场的定义物业管理市场的定义：

物业管理企业为物业业：

物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。

上是一种服务性市场。

物业管理市场有两个主体物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；

需求主体是业主或物业管理企业和专业服务企业；

需求主体是业主或非业主使用人。

非业主使用人。

二、房地产市场特点二、房地产市场特点1、地区性、地区性2、供给调节滞后性、供给调节滞后性3、垄断竞争性、垄断竞争性4、投机性、投机性5、交易形式多样性、交易形式多样性6、交易的复杂性、交易的复杂性7、与金融的依赖性强、与金融的依赖性强包括包括土地所有者或当前的使用者；

土地所有者或当前的使用者；

开发商；

政府机构；

金融机构；

建筑承包商；

房地产中介机构；

企事业单位及个人。

房房地地产产市市场场的的主主体体一、房地产市场的参与者一、房地产市场的参与者二、房地产市场的供给与需求二、房地产市场的供给与需求

（一）房地产市场的需求

（一）房地产市场的需求从微观经济的角度看，从微观经济的角度看，房地产需求是房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。

的房地产商品量。

从宏观经济的角度看，从宏观经济的角度看，房地产需求是房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。

量，包括实物总量和价值总量。

1、内涵、内涵有效需求有效需求1、房地产价格、房地产价格2、消费者的收入及偏好、消费者的收入及偏好3、替代房地产的价格、替代房地产的价格4、预期房地产商品的变动趋势、预期房地产商品的变动趋势5、政策因素、政策因素6、城市人口数量和结构的变化、城市人口数量和结构的变化房地产需求的影响因素房地产需求的影响因素

（一）房地产市场的需求

（一）房地产市场的需求二、房地产市场的供给和需求二、房地产市场的供给和需求

（一）房地产的需求

（一）房地产的需求生产性生产性生活性生活性投资性投资性投机性投机性可替代性可替代性需求性质需求性质本地需求本地需求外地需求外地需求需求者来源需求者来源

（二）房地产供给

（二）房地产供给1、房地产供给概念、房地产供给概念从微观角度看，从微观角度看，房地产供给是指生产者房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品量。

而且能够提供的房地产商品量。

从宏观角度看，从宏观角度看，房地产供给是指房地产房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区总供给，即在某一时期内全社会或某一地区房地产供给的总量。

房地产供给的总量。

（二）房地产市场供给

（二）房地产市场供给

（1）缺乏弹性）缺乏弹性

（2）层次性）层次性（3）滞后性）滞后性2、房地产供给的特点、房地产供给的特点3、房地产供给的影响因素、房地产供给的影响因素

（1）价格因素：

该类房地产价）价格因素：

该类房地产价格；

替代房地产商品价格。

格；

（2）房地产开发成本；

）房地产开发成本；

（3）建筑技术水平；

）建筑技术水平；

（4）预期房地产价格的变动趋）预期房地产价格的变动趋势；

势；

（5）税收。

）税收。

S0SS1价价格格供给量供给量房地产供给房地产供给

（二）房地产供给

（二）房地产供给4、房地产供给的层次、房地产供给的层次

（1）房地产的边界供给：

）房地产的边界供给：

以一定制度和技术条件下以一定制度和技术条件下利用现有资源可能开发出的、最大房地产供应量。

利用现有资源可能开发出的、最大房地产供应量。

（2）房地产的可能供给：

）房地产的可能供给：

指一定时期内社会正在开指一定时期内社会正在开发和已开发出来的房地产总量。

发和已开发出来的房地产总量。

（3）房地产的现实供给：

）房地产的现实供给：

指已进入流通领域，可供指已进入流通领域，可供销售和出租的供给。

销售和出租的供给。

（4）已实现的房地产供给：

）已实现的房地产供给：

已经过一个现实的交易已经过一个现实的交易过程，发生实际的购买或承租行为，并使房地产使用过程，发生实际的购买或承租行为，并使房地产使用权或所有权发生转移。

权或所有权发生转移。

（三）房地产市场供求均衡（三）房地产市场供求均衡把在某一价格上房地产需求量和供给量正好相把在某一价格上房地产需求量和供给量正好相等时的房地产数量，称为均衡数量；

把需求量和供等时的房地产数量，称为均衡数量；

把需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。

给量正好相等的价格称为均衡价格。

房地产供求均衡房地产供求均衡PN0N1OS1EE1M2M1QS0D0D1（四）房地产供求弹性（四）房地产供求弹性1、弹性：

是一个变量对于另一个变量的敏感性、弹性：

是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。

的度量。

2、房地产需求（价格）弹性、房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上是指房地产价格上升（下降）升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）百分之多少，反映了需求量对于价格变化的（上升）百分之多少，反映了需求量对于价格变化的敏感性。

敏感性。

3、房地产供给（价格）弹性、房地产供给（价格）弹性是指房地产价格上是指房地产价格上升（下降）升（下降）1%，开发上对房地产的供给量将会上升，开发上对房地产的供给量将会上升（下降）百分之多少，反映了供给量对于价格变化的（下降）百分之多少，反映了供给量对于价格变化的敏感性。

S0S2S1价价格格数量数量房地产供给弹性房地产供给弹性（四）房地产供求弹性（四）房地产供求弹性房地产供求的短期弹性不同于长期弹性。

房地产供求的短期弹性不同于长期弹性。

房地产供给由短期房地产供给由短期向长期延伸，供给向长期延伸，供给曲线由曲线由S0渐变渐变S1再再到到S2，供给弹性逐，供给弹性逐渐增加。

渐增加。

美国学者研究表明，美国城市房屋租美国学者研究表明，美国城市房屋租赁的需求弹性为赁的需求弹性为1，而供给弹性为，而供给弹性为0.5，如果，如果政府为了鼓励房屋出租，使房屋出租数量提政府为了鼓励房屋出租，使房屋出租数量提高高2%，就必须决定将租金提高，就必须决定将租金提高4%，而这又，而这又将会是对出租房屋的需求量下降将会是对出租房屋的需求量下降4%。

美国学者研究认为，土地需求价格弹性在美国学者研究认为，土地需求价格弹性在0.3080.860之间，平均土地需求价格弹性为之间，平均土地需求价格弹性为0.6998。

投资供。

投资供给价格弹性为给价格弹性为1.97。

应用供求弹性的概念，可以了解。

应用供求弹性的概念，可以了解和预测改变市场状况造成的结果。

和预测改变市场状况造成的结果。

例例如如三、房地产市场的运行三、房地产市场的运行S1d2d1ab价格价格供求数量供求数量短期房地产供求短期房地产供求

（一）房地产市场运行机制

（一）房地产市场运行机制S2d2d1ab价格价格供求数量供求数量长期房地产供求长期房地产供求S3S1LSd3efdcg三、房地产市场的运行三、房地产市场的运行

（一）房地产市场运行机制

（一）房地产市场运行机制三、房地产市场的运行三、房地产市场的运行1、单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似、单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似相等的价格出售。

相等的价格出售。

2、如果房地产供求均衡，则价格稳定。

、如果房地产供求均衡，则价格稳定。

3、如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减、如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；

反之，少；

反之，。

4、市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量、市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费信贷成本也下降，消费者的购房支付能力可能增加，同时消费信贷成本也下降，消费者的购房支付能力提高，房地产需求也增加；

反之，提高，房地产需求也增加；

5、房地产市场的良好运行，需要维持适量的房地产、房地产市场的良好运行，需要维持适量的房地产“存货存货”。

（二）房地产市场运行特征

（二）房地产市场运行特征四、影响房地产市场供求的因素四、影响房地产市场供求的因素1、人口、人口2、就业及工资水平、就业及工资水平3、利率及抵押贷款的条件、利率及抵押贷款的条件4、税率、土地利用控制、租金水平控制、税率、土地利用控制、租金水平控制5、土地价格、建筑工人的工资、建筑材料价格、土地价格、建筑工人的工资、建筑材料价格6、建筑技术的变化、建筑质量、建筑技术的变化、建筑质量7、售价、租金水平、空置率、售价、租金水平、空置率一、房地产市场分析的概念一、房地产市场分析的概念房地产市场分析，房地产市场分析，是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，