第二讲：企业改制土地资产PPT文档格式.ppt

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所谓现代企业制度，是指以完善的企业法人制度为基础，以有限责任制度为保证。

以公司企业为主要形式，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度，其主要内容包括：

企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。

1.11.1现代企业制度概述现代企业制度概述n1.1.21.1.2现代企业制度的特征现代企业制度的特征十四届三中全会把现代企业制度的基本特征概括为：

“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”十六个字。

十五届四中全会再次强调，要建立和完善现代企业制度，并重申了对现代企业制度基本特征的“十六字”总体要求，具体如下：

产权清晰，主要有两层含义：

一是有具体的部门和机构代表国家对某些国有资产行使占有、使用、处置和收益等权利；

二是国有资产的边界要“清晰”，首先要搞清实物形态国有资产的边界，如机器设备、厂房、土地等；

其次要摘清国有资产的价值和权利边界，包括实物资产和金融资产的价值量、国有资产的权利形态、净资产数量等。

权责明确，是指合理区分和确定企业所有者、经营者和劳动者各自的权利和责任。

所有者、经营者、劳动者在企业中的地位和作用是不同的，因此他们的权利和责任也是不同的。

1.11.1现代企业制度概述现代企业制度概述政企分开，其基本含义是政府行政管理职能、宏观和行业管理职能与企业经营职能分开：

一是政企分开要求政府将原来与政府职能合一的企业经营职能分开后还给企业，改革以来进行的“放权让利”、“扩大企业自主权”等就是为了解决这个问题；

二是政企分开还要求企业将原来承担的社会职能分离后交还给政府和社会，如住房、医疗、养老、社区服务等。

管理科学，可以从企业组织合理化方面来考察，也就是从各个方面来看是否科学化，如质量管理、生产管理、供应管理、销售管理、研究开发管理、人事管理等。

这种对具体管理方式“科学性”的判断只是一个手段，最终还要从管理的效率上，即管理成本和管理收益的比较上作出评判。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求n1.2.11.2.1现代企业制度对土地资产管理的要求现代企业制度对土地资产管理的要求在现代企业制度中，产权制度是核心，包含了所有权、占有权、使用权、收益权和处分权等制度安排，是一组权利束的集合。

其中，由于土地产权在国有企业的产权中占有相当重要的地位，改革长期以来的土地划拨使用制度，明晰国家对土地的所有权和企业对土地的独立财产权，既是国有土地使用制度改革的重要内容，也成为国有企业改革的重要组成部分。

因此，合理处置土地资产对促进国有企业改革具有重大意义。

国有土地使用制度改革和国有企业改革的有机结合点，就是如何处置国有企业的划拨土地使用权。

为了满足现代企业制度对土地产权制度建设和土地管理的要求，20世纪90年代以来，国家出台了一系列政策对改制企业划拨土地使用权处置的原则、处置方式、处置程序和政府审批管理等，均做了明确规定。

主要内容包括：

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求处置原则处置原则按照“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则，从有利于搞活整个国有经济，促进国有经济布局战略调控和国有企业的战略性改组，推动企业科技进步出发，积极参与和支持国有企业改革工作，盘活和显化企业土地资产。

处置方式处置方式从国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组的要求出发，区别对待，采取不同的处置方式。

根据行业、企业类型和改革的需要，采用保留划拨、授权经营和国家作价出资（八股）、出让或租赁等不同的土地资产处置方式和管理政策。

（1）涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求

（2）对于自然垄断的行业、提供重要产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业根据企业改革发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（人股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式向集团公司或企业注入土地资产。

（3）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现；

也可以分割出与企业净负债相当的土地转为出让土地，参与企业整体拍卖和兼并，剩余土地购买主或兼并方有优先受让权和承租权。

（4）对承担国家计划内重点技术改革项目的国有企业，原划拨土地可以继续使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。

（5）对其他采用成热技术进行产品更新和技术改造的国有企业，可将原使用的划拨土地按出让方式处置，土地收益可作为应付账款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理。

通过针对不同类型的企业改革采取不同方式，既促进了国有经济布局战略调整和不同类型行业的战略性改组，也实现了国有土地资产的保埴增值。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求明确土地权益明确土地权益将国有企业改革和发展与完善土地资产处置方式、明确土地权益相结台合，降低企业改革成本，促进国有企业综台运用多种方式实现土地资产价值。

具体政策内容是：

（1）通过深化土地使用制度改革，完善和协调出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等不同处置方式之间的权责关系，降低国有企业土地资产配置的直接成本。

国有企业改革时，可按规定自主选择土地资产处置方式，鼓励以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值。

（2）在土地资产处置时，考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平，使原国有企业在一定程度上实现土地资产价值。

采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金，实现了国有土地收益。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求明确土地权能明确土地权能

（1）以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

（2）以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，井补缴土地出让金。

这些政策规定和措施进一步明确了国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的权益。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求优化产业结构和土地利用结构优化产业结构和土地利用结构将优化国有企业资产结构、减轻企业负担与调整用地结构有机结合，并鼓励国有企业充分利用和盘活现有建设用地，促进国有企业减债、脱困和集约利用土地。

明确用地方式明确用地方式国有企业在改革前可继续以划拨方式使用原有土地；

改革后的企业用地符合划拨供地项目目录的，可仍以划拨方式使用。

国有和集体企业兼并国有企业涉及的土地。

不属于划拨供地范围的，经土地行政主管部门批准，也可在一定年限内维持划拨使用。

从2001年修订的划拨用地目录公布后，不符合目录的，一律实行有偿使用。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求细化配置土地权利细化配置土地权利根据企业在生产经营过程中对土地利用的不同要求，进一步细化配置土地权利，降低用地成本。

国有企业因铺设地上、地下管线等需要通过集体土地或其他单位、个人使用的国有土地的，按规定可以通过设定土地他项权利的方式，以保证企业正常生产运营。

明确外商投资企业用地政策明确外商投资企业用地政策国有企业与外资进行合资、合作，凡以出让、租赁、国家作价出资（入股）方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费；

凡符合划拨供地项目目录（2001年修订为划拨用地目录）的，经土地行政主管部门批准，可按划拨方式用地。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求n1.2.21.2.2现代企业制度对土地产权的要求现代企业制度对土地产权的要求产权清晰作为现代企业制度的一个重要特征。

土地是企业赖以存在和发展的基础，土地产权作为现代企业产权制度的重要内容，也必须要达到产权清晰。

由于在计划经济体制条件下我国企业长期无偿、无期限地使用国有土地，所以在企业改制过程中，很多企业对土地有偿使用的政策和制度了解不够，对土地产权的概念及其重要性认识不够。

在实际工作中，多数企业认为界定土地产权只是一个办理国有土地使用证的问题，以至企业在改制上市过程中产生不必要的产权纠纷，影响企业改制上市进程，也给上市公司的发展带来不利影响。

所谓土地产权是指与土地所有权相关的土地权利状况的总和。

根据我国目前的土地产权状况，土地所有权是与土地使用权相分离的，由于法律规定我国城镇国有土地的所有权归国家所有，并已明确规定土地所有权不能进入市场自由流通，所以土地使用权就成为土地产权中唯一以土地作为载体可以流通、最为重要的核心权能。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求在国有企业改制过程中，合理界定土地产权的关键在于明确企业的土地产权是否清楚、取得了何种土地使用权类型以及相应的权利限制，而不仅仅在于是否取得了国有土地使用证。

合理划定企业土地资产范围合理划定企业土地资产范围土地资产范围不仅需符合企业资产重组的框架和地籍管理的要求，而且使进入企业的土地产权消楚，产权清楚具体表现在土地来源合法、四至界址明确、与周边土地使用者没有产权纠纷。

对那些企业产权资料不全，尤其是企业隶属关系经过多次变更后，土地产权不明确的情况，可以把有争议的部分单独划出去，不列人企业的改制范围，而把没有产权争议的土地划进改制企业，这样从源头上保证股份制企业的土地产权明确。

1.21.2现代企业制度对土地产权制度的要求现代企业制度对土地产权制度的要求合理选择土地资产处置方式合理选择土地资产处置方式因为不同的土地资产处置方式，其土地使用权类型和土地使用权主体也不同，目前通行的土地资产处置方式有出让、租赁、作价人股和授权经营等。

对于国家以土地使用权作为资产入股、租赁或授权经营给改制后的企业的，土地使用权确定给改制后的企业，企业取得的土地使用权类型分别为国家入股、国家租赁和国家授权经营土地；

如改制企业以出让方式取得土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，作价入股给改制后企业的，或企业直接以出让方式取得土地使用权的，改制企业可取得出让土地使用权；

对于企业以出让方式取得的土地。

使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，出租给改制企业的，土地使用