襄樊市团山镇城中村改造考察报告.doc

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襄樊市团山镇城中村改造考察报告

为提升团山镇建设水平，加快城中村改造步伐，最近，我们组织考察团山镇城中村改造项目。

团山镇位于襄樊市以北中心区，其所辖的可开发改造4个自然村城中村占地面积00000万亩，原建筑面积00000余万平方米，常住人口0000万，流动人口0000万。

为使团山镇积极应对区域面积缩减、土地资源紧张的不利形势，从城区内部寻空间，向单位面积要效益，强力改造城中村，涉及村民00000户、1万人，可腾出土地1600余亩，拆迁建筑面积0000万平方米，吸引省内外投资0000亿元，较好地解决城中村这一长期困扰城市管理的难题，有效地解决城区经济发展中的土地、资金制约问题，推动了城区经济的快速发展。

一、团山镇城中村改造的主要做法

（一）痛下改造决心，理清工作思路。

团山镇位于襄樊市以北中心区，其中4个城中村多数位于城市黄金地段，可谓“寸土寸金”。

随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。

但城中村长期以来缺乏规划、人口密度大、私搭乱建、环境较差，不仅实现不了土地的实际价值，而且在一定程度上制约了城市发展，成为城市建设、管理的难题。

该区管理难、乱、差，严重影响了城市形象。

如主动适应城区发展新形势，痛下决心强力实施城中村改造，成功实现城中村改造和城区经济发展的良性互动，成为摆在团山镇委、区政府面前的难题。

为解决制约城区经济发展的瓶颈，团山镇委、区政府将城中村改造作为实现城区发展的难点强力攻坚，适时提出“集全镇之力推动城中村改造”的工作思路，始终做到“三个坚持”，迅速打开城中村改造局面。

一是坚持政府主导、市场运作、群众自愿。

政府主导就是由政府定原则、给政策、创环境，吸引开发商推动城中村改造。

市场运作就是巧用市场之手，按照公开、公平竞争的原则选择开发商，引入社会资本进入城中村改造。

群众自愿就是尊重群众意愿，动员群众参与，保障群众利益。

二是坚持村民、开发商、政府三方共赢。

在城中村改造中村民算好得失账，开发商算好收益账，政府当好利益裁判，找准利益的平衡点，实现村民、开发商、政府三方共赢。

三是坚持突出重点、分类推进。

对于严重影响市容、位置重要、开发商积极性高、大多数群众愿意的城中村先行改造，对暂不具备改造条件的村庄以整治为主，做到成熟一个、改造一个，改造一个、成功一个，不急进、不冒进、不留后遗症。

（二）深入调查研究，科学制定政策。

搞好城中村改造，涉及开发商、群众等多方面利益，只有政策到位，程序规范，才能赢得各方对城中村改造的理解和支持，进而调动方方面面参与城中村改造的积极性和主动性。

为确保城中村改造成功推进，开发商及政府结合深入实际调查研究，充分尊重群众的意见和建议，政府全面了解开发商的想法和担心，认真总结试点经验，为襄樊市科学制定城中村改造意见提供了第一手资料。

襄樊市人民政府应下发《关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》，明确城中村改造必须遵循的基本原则，严格规范城中村改造运转程序，使团山镇城中村改造由先期试点转入依法全面改造阶段。

一是严格城中村改造土地供应方式。

要求城中村改造土地必须通过招拍挂出让方式取得，为城中村改造工作创造了公开、公平、公正的市场竞争机制，能够实现土地资源利用价值，使政府更能充分引导城中村改造的方向。

二是严格执行城中村改造详规。

要求在城中村改造过程中除满足安置房和商品房的开发外，还要充分满足产业规划、配套设施建设等需要，充分考虑区域内的交通流量和基础设施承载能力，使城中村改造更加符合城区发展需要。

三是严格确定城中村安置开发比例。

我们经过认真调查研究，科学设定1：

2的安置开发比例，维护了群众利益，使开发商的利润限制在一定的合理空间。

对土地较多的村，政府还可储备一些土地，用于公益事业及基础设施建设。

四是严格制定城中村整体发展规划。

努力通过城中村改造实现产业规划和产业培育，大力发展楼宇经济、特色街经济、商圈经济等多种经济形式，为区域经济发展提供强大后劲。

（三）强化组织领导，形成改造合力。

良好的工作机制是干好工作的重要保证。

为强力实施城中村改造，团山镇应成立了高规格的城中村改造总指挥部，由区委、区政府主要领导亲自担任政委和指挥长，区四大班子领导担任各拆迁村项目指挥部指挥长，严格实行区领导分包责任制，每个改造项目明确1至3名区领导负责，明确城中村改造总指挥部、各项目指挥部工作职责，形成了推动城中村改造的强大合力。

区城中村改造总指挥部主要负责城中村改造工作的业务指导、综合协调和日常管理，具体负责制定和完善改造的总体规划目标和实施细则，确定改造条件基本成熟的村，对开发协议及拆迁补偿安置方案进行审核把关，组织实施改造项目的控规编制和土地的招拍挂。

各拆迁村项目指挥部主要负责拆迁组织、安全稳定、资料准备及遗留问题处理。

在日常工作中，区城中村改造总指挥部与各拆迁村项目指挥部建立了工作联动机制、项目联络员制度和工作例会制度，每个项目指挥部设立一名专职联络员，负责上下沟通联系，定期召开工作例会，及时掌握工作进展情况，发现解决存在问题，保证了全区城中村改造稳步推进。

（四）建立三种机制，破解拆迁难题。

拆迁工作是城中村改造的难点，能否完成拆迁是城中村改造能否顺利实施的关键。

在推进城中村改造过程中，团山镇政府结合实际建立三种机制，努力破解改造拆迁难题。

一是建立市场补偿机制。

通过市场化评估的办法确定补偿标准，全面真实地反映被拆迁房屋和安置房屋的市场价值，切实维护双方当事人的合法权益。

该改造的村组拆迁时，村组与开发商应用10天时间开展市场评估，制订科学、合理的拆迁安置补偿标准，达到了村民满意、开发商乐意的目的。

二是建立科学安置机制。

在多方征求群众意见的基础上，结合改造村的实际情况，合理确定安置地点，做到各项配套设施齐全，居住舒适。

在户型确定上，根据国家相关建筑设计规范要求，按照多数群众意愿，设计多种户型，征求群众意见后由开发商制定出安置房规划方案及沙盘模型、效果图，供群众自由选择。

三是建立人性化拆迁机制。

坚持以人为本的拆迁理念，通过深入细致的思想工作，广泛动员群众积极参与，实现“无情拆迁，有情操作”。

深入宣传发动，使改造政策、补偿标准、安置办法等内容家喻户晓，赢得群众信任和支持。

干部带头拆迁，充分发挥村（组）干部和党员的带头作用，使其带头签订拆迁协议、带头搬迁、带头拆除房屋，进而以村组干部的亲属、党员和已做通思想工作的村民群众为突破口，积极督促已签订协议的村民尽快搬迁。

严格拆迁程序，所有拆迁项目都按照有关法律规定的权限和程序进行，从房屋评估、补偿，到拆迁、安置，从政策到具体标准，一律公开透明，全程接受群众监督，保证拆迁群众的知情权和参与权，做到阳光作业、依法拆迁。

在凤凰台村拆迁过程中，项目指挥部科学安排，周密部署，深入细致地做好群众思想工作，确保两个月内完成村民安置、房屋拆迁和附属垃圾的清运，成功实现城中村改造的零聚集、零闹事、零上访、零钉子户和零安全事故的“五零”稳定目标，创造城中村拆迁改造的“新速度”。

（五）培育产业支撑，繁荣城区经济。

实施城中村改造不是就改造论改造，而是把城中村改造与培育产业支撑有机结合，实现改变城区面积和繁荣城区经济双赢的目标。

明确提出将城中村改造与产业发展规划相结合，以城中村、老城区、老市场、老企业“四个改造”为依托，强化规划引导，积极培育新兴产业，促进区域经济跨越式发展。

一是提前谋划产业定位。

在每个城中村改造项目前期，开发商组织有关专家，根据城中村的位置研究、选择适宜发展的优势产业，引导开发商根据产业定位进行商业地产的建筑设计，尽可能多地扩大商业地产面积，以商品房开发促产业发展。

召开产业规划研讨会，广泛听取省、市有关专家和部门的意见，确立打造全新的大型现代化商业中心的发展定位。

二是着力培育产业支撑。

把城中村改造与发展现代服务业相结合，积极引进符合改造项目产业定位的企业入驻。

三是积极推动发展转型。

面对城中村改造带来的投资热潮，大力发展楼宇经济、商圈经济和街区经济，努力推动土地招商向楼宇招商转变，推动商业经济向商务经济转变，推动经济增长以投资拉动为主向以消费拉动为主转变，形成了城区经济发展的新动力，创造了区域经济发展的新优势。

通过成功实施城中村改造，而且为今后几年全区投资扩张和经济增长积蓄了后劲，有力地支撑了持续性跨越发展。

二、加快城中村改造的对策建议

襄樊市城中村改造工作还存在一些差距和不足：

一是机制不够健全。

缺乏强有力的组织推进机构，配套的动员拆迁、补偿安置、产业招商、政策扶持等机制还没有形成。

二是规划不到位。

城中村改造缺乏高标准的规划作指导，功能分区不明显，新开发项目监控力度不够，建设标准较低，品位不高，私宅借机改造、翻新等违规现象时有发生。

三是产业带动效果不明显。

城区改造缺乏有实力的大企业集团入驻，没有骨干的大建设项目推动，对区域经济的辐射带动作用有限。

加快城中村改造，是今后一个时期城区建设的重点。

要紧紧抓住省、市强力推进城中村改造的难得机遇，认真学习借鉴城中村改造的先进理念，坚持科学规划、合理布局、完善设施、培育产业的原则，强力实施城中村改造，努力为经济发展提速增效做出新贡献。

（一）解放思想，更新干群观念。

思想解放的程度，决定着工作的力度。

首先要解放干部职工的思想，组织城建、国土、规划、城关镇等与城中村改造密切相关的单位干部职工开展“解放思想，更新观念，推进城中村改造”大讨论，认真学习借鉴外地城中村改造的新经验，探索研究城中村改造的新方法、新政策，在规划、建设、用地、拆迁等方面敢于创新、敢于超越，为城中村改造创造良好的政务环境。

其次要解放城中村居民的思想，及时召开镇、乡、村三级参加的城中村改造动员大会，坚决克服小农意识，牢固树立建设现代城市、打造新型社区的理念，鼓励城中村居民通过各种途径参与城中村改造，为城中村改造营造良好的舆论氛围，提高城区居民对开展城中村改造重要性、必要性和紧迫性的认识，激发调动群众参与城中村改造的内在动力和积极性。

（二）统筹规划，提高建设水平。

科学规划对优化布局和资源配置至关重要。

抓紧完成老城区的控规编制，科学界定城中村改造的发展方向、建筑风格、功能分区，从源头上提高建设的科学性、合理性和前瞻性。

严格控制规划用地，在城市规划区内坚决杜绝审批居民宅基地和零星、点状开发用地。

坚决实行土地集中供给，实现政府对土地收益的高度控制，利用土地收益置换更多的基础建设资金。

强化规划监管，抓紧成立城乡规划委员会，对规划执行、变更进行科学的监审和论证，对正在制定的控制性规划和修建性规划进行论证和评审，坚决维护规划的权威性和严肃性。

（三）健全机制，加快改造步伐。

城中村改造涉及单位多、工作难度大、协调任务重，必须成立高规格的指挥机构，强力推进城中村改造。

借鉴其他省市城中村改造的成功经验，实行领导分包项目负责制，建立项目联络员制度，在指挥机构的强有力领导下，科学制定城中村改造实施方案，结合实际制定拆迁动员、补偿安置、项目招商、施工协调等方面政策，为实施城中村改造提供有力的制度保障。

（四）注重引导，培育优势产业。

树立经营城市的理念，将城市发展作为一个有机整体，盘活、用好土地及其它各类资源、资本。

在搞好城中村改造的同时加大招商引资力度，吸引、鼓励、支持有实力的投资商加盟，积极培育发展楼宇经济、商业街区经济。

加快项目建设，扶持发展购物、餐饮、休闲、娱乐、社会服务等第三产业。

将城中村改造与产业发展有机结合，挖掘现有城区空间和潜力，积极发展优势产业，努力培育新的增长点。