《房地产开发经营与管理》4PPT资料.ppt

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（2）利润（教材147148页）经营利润、税前利润、税后利润、可分配利润。

（3）税金流转税（两税一费：

营业税、城市维护建设税、教育费附加）（教材368369页）契税（教材369页）土地增值税（教材371373页）所得税（教材362367页）印花税（教材370页）城镇土地使用税（教材377378页）房产税（教材378页）4.1.34.1.3经营收入、利润和税金经营收入、利润和税金房产税从价计征：

年应纳税额应税房产原值（1折扣比例）1.2%房产税从租计征：

年应纳税额年租金收入12%06年下半年新政后二手房交易税费计算明细年下半年新政后二手房交易税费计算明细4.24.2资金的时间价值及计算公式资金的时间价值及计算公式本节内容本节内容4.2.14.2.1资金的时间价值资金的时间价值4.2.24.2.2利息与利率利息与利率4.2.34.2.3现金流量图现金流量图4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式4.2.54.2.5计算实例计算实例4.2.14.2.1资金的时间价值资金的时间价值

（1）资金时间价值的概念（教材149页）

（2）从投资者角度看资金的时间价值（3）从消费者角度看资金的时间价值（4）影响资金时间价值的因素4.2.24.2.2利息与利率利息与利率

（1）利息与利率（教材149-151页）

（2）单利与复利（教材151页）（3）名义利率、期利率、实际利率（教材152页）4.2.34.2.3现金流量图现金流量图

（1）现金流量图（教材154页）现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。

借助于现金流量图，可以准确地把握房地产投资活动中各时点的现金流入和流出情况，正确地进行投资分析。

4.2.34.2.3现金流量图现金流量图

（1）现金流量图（讲义56）F1000123n-2n-1nP4.2.34.2.3现金流量图现金流量图

（2）应用现金流量图需注意的几个问题1）要弄清每笔资金发生的时点。

2）要弄清每笔资金是流入还是流出。

3）注意期末发生制习惯法。

4）不同时点的现金量不能直接加减或比较。

5）年金（年值）的概念。

4.2.34.2.3现金流量图现金流量图

（2）应用现金流量图需注意的几个问题5）年金（年值）的概念每期都有等额的收入或支出A0123n-1nA4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式

（1）一次支付终值公式

（2）一次支付现值公式（3）年金终值公式（4）等额存储偿债基金公式（5）等额支付资金回收公式（6）年金现值公式4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式

（1）一次支付终值公式现金流量图:

F=?

0123n1nP公式：

一次支付终值系数4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式

（2）一次支付现值公式现金流量图:

F0123n-1nP？

公式：

一次支付现值系数4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式（3）年金终值公式（教材158页）现金流量图:

0123n-1nA公式：

年金终值系数4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式（4）等额存储偿债基金公式现金流量图:

F0123n-1nA？

偿债基金系数4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式（5）年金现值公式现金流量图:

A0123n-1nP？

年金现值系数4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式（6）等额支付资金回收公式现金流量图:

A=?

0123n-1nP公式：

资金回收系数4.2.44.2.4资金的时间价值计算公式资金的时间价值计算公式（6）等额支付资金回收公式如果一年内的计息次数为m，则应将上中的n换为，换为而：

4.2.54.2.5计算实例计算实例要求掌握以下例题题型：

159页例51160页例53*160页例54161页例56*162页例57*例56解法二先求出组合贷款月综合利率：

再根据公式求出组合贷款的月还款额：

例57解法二贷款额为：

400012070336000按月等额还款，每月应还：

第五年末的贷款余额数为：

例46*解法二提前还8万后，贷款余额数为：

BB-80000175390从第6年开始，月等额还款额为：

4.34.3房地产投资经济效果评价指标房地产投资经济效果评价指标本本节节内容内容4.3.14.3.1房地产投资经济效果的表现形式房地产投资经济效果的表现形式4.3.24.3.2投资回收与投资回报投资回收与投资回报4.3.34.3.3经济评价指标体系经济评价指标体系4.3.44.3.4收益率收益率4.3.54.3.5现金回报率与还本付息率现金回报率与还本付息率4.3.64.3.6计算实例计算实例4.3.14.3.1房地产投资经济效果的表现形式房地产投资经济效果的表现形式

（1）开发投资（教材166页）开发投资的经济效果主要表现为销售收入。

经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

（2）置业投资（教材165页）置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、权益增加这四个方面。

4.3.24.3.2投资回收与投资回报投资回收与投资回报（教材166页）投资回收房地产投资收益投资回报

（1）投资回收

（2）投资回报4.3.34.3.3经济评价指标体系经济评价指标体系这部分的内容放在5.5.25.5.2财务评财务评价的主要工作内容和技术经济指标价的主要工作内容和技术经济指标中讲解4.3.44.3.4收益率收益率收益率是投资项目在某一计算周期内的连续的收益能力。

（第二版148页）收益率的形式：

（1）折现率

（2）内部收益率（3）全投资收益率（4）自有资金收益率4.3.54.3.5现金回报率和还本付息率现金回报率和还本付息率

（1）现金回报率（173页）

（2）偿债备付率（175页）4.3.64.3.6计算实例计算实例191页例（税后收入按下列简化公式计算）：

纯收入有效收入费用应纳税收入纯收入贷款利息（还本付息还本）折旧所得税应纳税收入所得税率税后收入应纳税收入所得税还本折旧回顾：

回顾：

3.2.23.2.2房地产投资的房地产投资的利弊利弊

（2）能够得到税收方面的好处税后收入按下列公式计算：

纯收入有效收入费用应纳税收入纯收入贷款利息折旧所得税应纳税收入所得税率税后收入应纳税收入所得税还贷款本金折旧作业：

作业：

P3334：

9、10、11、13、16题P64：

1、4、5、7、12、13、15、18题综合练习题：

四、计算题2.