房地产评估方法的研究Word文档格式.doc

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2015年9月

中国农业大学网络教育学院制

独创性声明

本人声明所呈交的毕业论文（设计）是我个人进行的研究工作及取得的研究成果。

尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。

与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在毕业论文（设计）中作任何贡献均已在毕业论文（设计）中作了明确的说明并表示了谢意。

学生签名：

时间：

2015年9月8日

关于论文（设计）使用授权的说明

本人完全了解《中国农业大学网络教育学院本、专科毕业论文（设计）工作条例（暂行规定）》对：

“成绩为优秀毕业论文（设计），网络教育学院将有权选取部分论文（设计）全文汇编成集或者在网上公开发布。

如因著作权发生纠纷，由学生本人负责”完全认可，并同意中国农业大学网络教育学院可以以不同方式在不同媒体上发表、传播毕业论文（设计）的复印件和磁盘，允许论文（设计）被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文（设计）。

［保密的毕业论文（设计）在解密后应遵守此协议］

时间：

2015年9月8日

内容摘要

在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也会有所不同。

虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。

本文从房地产评估的三大基本方发入手，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。

此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算，对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析,指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确,对成本法中利润率和投资利息率进行了分析,提出对自建房地产与开发商建筑的房地产,应采用不同的利润率,并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。

关键词：

房地产评估市场比较法收益法成本法

目录

1前言

1.1本文研究背景 1

1.2国内外研究现状 1

1.3研究目的和意义 1

2房地产评估方法分析 ........................................2

2.1成本法介绍 2

2.1.1成本法评估案例................................................3

2.1.2成本法中的影响因素............................................5

2.2市场比较法介绍..................................................6

2.2.1市场比较法评估案例............................................7

2.2.2市场比较法中的影响因素........................................8

2.3收益法介绍......................................................9

2.3.1收益法的评估案例.............................................10

2.3.2收益法中的影响因素 11

3对成本法、市场比较法、收益法的比较 .........................12

4德尔菲法....................................................12

4.1德尔菲法概述.............................................12

4.2德尔菲法的特点 .........................................13

4.3德尔菲法进行预测时应遵循的原则..........................14

4.4德尔非法的优缺点.............................................14

5房地产评估方法的评价.......................................15

6房地产评估存在的问题提出的建议与对策.......................15

7结论......................................................15

后记........................................................16

参考文献....................................................16

16

1前言

1.1本文研究背景

房地产评估,是以房地产为对象,遵循一定的规范,运用合理的方法,进而测评房地产客观价值的一种经济行为。

在土地制度改革和房屋商品化逐渐推行的背景下,我国的房地产评估得以快速发展,并进一步推动社会主义市场经济的发展。

1.2国内外研究现状

我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。

1930年，章植的《土地经济学》出版；

1935年，张辉出版了《上海市地价研究》，同年高信出版了《南京市之地价与地价税》；

1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》；

1944年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张丕介的《土地经济学导论》、王季深《上海之房地产》等一系列著作。

1984年12月12日，原城乡建设环境保护部发布了新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章一《经租房屋清产估价原则》，规定房屋估价方法为：

房屋现值=房屋重置完全价值×

新旧程度，或房屋现值=房屋重置完全价值一房屋折旧。

1989年福建省石狮市土地定级估价中，提出了铺面租金剥离法。

1990年后，又提出了房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，并最终探索出适合我国国情的基准地价评估方法。

后来，随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主其他方法为辅的地价评估法。

1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：

市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法，计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。

我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：

比较法、投资法、承建商法、利润法和剩余法。

台湾主要使用三种方法：

比较法、收益还原法和成本法。

在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。

我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。

但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。

1.3研究目的和意义

就房地产本身来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性房地产市场是典型的“不完全市场”房地产价格既不能完全由政府决定又不能完全由供求状况决定，因此􀄍

就需要有一定的专业人员对房地产价格进行客观的评估给出一个合理的价格。

而房地产评估的重要性在于房地产评估能建立合理的房地产交易秩序是促进房地产公平交易的基本保障。

并且有助于将房地产价格导向正常化。

此外，在人们的日常生活中，房地产评估的应用领域也越来越广从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估􀄍

房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题。

也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。

在房地产评估方法中，市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法。

尽管如此，这几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。

市场比较法可信度高，简便易行，使用范围广。

在德国、日本、英国等国家和港台地区的房地产估价中得到普遍应用。

但是在市场比较法的实际运用中区域因素与个别因素中的各因子之间是完全平等的关系，其所占比重是完全相同的。

而在笔者看来，各因子之间并不是完全平等的关系，在测算时应根据各因子的重要程度的不同。

分别给以相应的比率。

在收益法的运用中，还原利率的确定为一个难点也是重点，在收益法的实际运用中，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。

而在还原利率的选取中，理论界始终存在着以下几种说法。

银行利率法、租售比价法、复合投资收益率法等。

成本法中开发利润为重点部分，利润率的选取则是测算利润的关键，在成本法的实际运用中，利润率一般采用市场平均利润率，笔者认为完全采用市场平均利润率是不准确的。

而在国外房地产评估的发展中，已经考虑到环境污染对房地产价格所造成的对房地产评估方法的研究影响。

在我国仅仅是在评估报告中描述待估房地产所处环境的状况和特点，还未在房地产评估实务中考虑环境污染的影响。

本文试着对这三大方法中不准确或不明确的地方进行分析。

2、房地产评估方法分析

房地产评估中所用的方法主要有成本法、市场比较法和收益法三种，其适用范围和对象各不相同，下面详细介绍这几种评估方法。

2.1成本法介绍

成本法又称成本逼近法，是利用重置或重建的思路对房地产进行评估，即其评估原理是建立在重置成本的基础之上。

在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。

更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所用的成本，复原重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。

而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。

成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。

通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。

成本法的测算过程如下：

﹙1﹚计算土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。

在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。

﹙2﹚计算开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

﹙3﹚计算管理