青海省房地产估价师《经营与管理》房产开发项目可行性研究考试试题Word文件下载.doc
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D．2.5
4、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A．敏感性分析
B．不确定性分析
C．概率分析
D．盈亏平衡分析
5、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
土地转化率
开发强度系数
开发投资杠杆率
住房可支付性指数
借款合同
6、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。
2%
3％
4％
5％
工业用地的监测点评估价格
7、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。
A．12.45%
B．10.26%
C．11.98%
D．9.68%
8、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。
15
30
45
60
房地产估价机构必须加盖公章
9、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
40
42
48
50
10、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
11、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。
债务融资成本分析
资金占用费分析
资本金与债务资金的比例分析
担保费分析
12、某成片荒地面积15000㎡，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60％从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％．假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30％、40％和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为。
2265元／㎡
2346元／㎡
2698元／㎡
3968元／㎡
13、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
14、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。
A．3
B．5
C．6
D．8
15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。
A．该建筑物的价值低于拆除费用
B．该估价结果肯定有误
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．不可能出现这种情况
16、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。
房地产市场成交价格
房地产市场租赁价格
房地产市场成本价格
房地产市场评估价格
17、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。
开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。
这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
18、投资价值评估时所采用的折现率为__。
A．银行存款利率
B．最低收益率
C．最高收益率
D．社会一般收益率
19、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．房地产开发贷款
B．房地产抵押贷款
C．债务融资
D．权益融资
20、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。
A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
21、是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。
重点调查
普查
典型调查
抽样调查
执行层的组织协调
22、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A．30%～40%
B．40%～50%
C．50%～60%
D．60%～70%
23、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。
18％
25％
30％
50％
24、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。
A．开发商
B．银行
C．购房者
D．都是
25、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。
土地宗地号
房地产门牌号
房地产原始号
房地产产籍地号（丘号）
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找__。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．建筑剖面图
D．结构施工图
2、最高额抵押权确定的情形有。
最高额抵押权已转让
新的债权不可能发生
抵押人破产
约定的债权确定期限届满
抵押财产被查封
3、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向__贷款较经济。
A．甲银行
B．乙银行
C．甲乙同样
D．无法比较
4、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
5、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。
业主大会制度
业主公约制度
物业服务企业资质管理制度
住宅小区综合验收制度
住宅专项维修资金制度
6、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。
A．消费者类别
B．消费者社会阶层分布
C．消费者购买能力
D．消费者购买习惯
7、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
8、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。
12.45%
10.26%
11.98%
9.68%
9、研究消费者均衡的假设条件是。
消费者的嗜好与偏好是既定的
消费者的嗜好与偏好不是既定的
消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品
消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品
消费者拟购买的商品价格是既定的
10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。
A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
11、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__。
A．无偿收回土地使用权
B．有偿收回土地使用权
C．无偿出租土地使用权
D．无偿出让土地使用权
12、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面__。
A．房地产产权与交易政策
B．生产和工作方式的转变
C．自然环境的变化
D．家庭生命周期
E．物价水平
13、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。
该系统包括四个层次。
会计核算处理系统
会计信息处理系统
会计信息解释系统
会计信息调节系统
会计信息流通系统
14、下列关于中国现行土地制度的论述错误的是__。
A．农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有
B．矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；
由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外
C．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；
宅基地和自留地、自留山，属于国家所有
D．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民具体所有的土地是国有土地
E．城市的土地属于城市人民集体所有
15、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
16、房地产市场供给的特点主要有。
市场供给在短期缺乏弹性
市场供给具有非同质性
具有高度的垄断性
具有竞争的完全性和充分性
具有高度的适应性
17、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。
投资决策
规划设计
工程建设
地域范围
产品功能
18、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；
建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。
利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10
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