项目定位示例PPT格式课件下载.ppt

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位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，总面积为96平方公里，镇区面积19平方公里。

郑州市南大门：

龙湖镇北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，为郑州的南大门，成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。

郑州半小时城市圈范围内郑州半小时城市圈范围内：

龙湖镇距离郑州市区11公里，距国际机场14.4公里，龙湖和新郑处在郑州市规划的半小时城市圈范围内。

6本报告严格保密区域配套区域配套教育资源丰厚：

教育资源丰厚：

中原工学院、升达大学、经济干部管理学院、河南省职工医学院、河南省经贸学院、河南省纺织高等专科学校、河南省检察官学院、国家法官学院河南分院、郑州新一中等，可谓高校林立，文化氛围浓厚。

生活配套氛围渐成：

新郑第三人民医院、居易度假酒店均在项目3公里生活圈内。

超大规模商贸物流城华南城（“总占地1.5万亩、总建筑面积1200万平方米）近在咫尺。

区域教育配套资源优越，生活配套有待完善。

河南检察职业学院河南检察职业学院第三人民医院第三人民医院龙湖酒店度假村龙湖酒店度假村郑州升达大学郑州升达大学黄帝内经纪念馆黄帝内经纪念馆33公里生活圈公里生活圈纪检委宣教基地纪检委宣教基地华南城华南城郑州新一中郑州新一中7本报告严格保密区域交通区域交通交通道路规划：

交通道路规划：

“五纵六横五纵六横”五横：

（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107连接线、郑少高速机场联络线）；

六纵：

（郑尧高速、大学路、京广路、中州大道、郑新快速通道、东四环）加强与郑州主城区和航空港区的联系；

目前107已经改造加宽，郑新快速路年底之前即将全线贯通，届时从郑州市中心到龙湖镇中心仅半小时即可。

“五横六纵五横六纵”交通干线交通干线编织区域立体交通网，郑州到龙编织区域立体交通网，郑州到龙湖镇更加方便及快捷。

湖镇更加方便及快捷。

本项目本项目8本报告严格保密项目四至项目四至项目位于龙湖镇南侧，靠近墅区，紧邻一中，整体偏南，项目位于龙湖镇南侧，靠近墅区，紧邻一中，整体偏南，周边居住氛围及生活配套较差。

周边居住氛围及生活配套较差。

项目位置：

项目位于龙湖镇龙泊南路与魏庄村交汇东侧，位置相对龙湖其他项目稍偏。

项目四至：

东侧为开发居住用地，临近河道；

南侧为龙泊南路，与新一中隔路相望；

西侧为魏庄村，目前整体形象较差；

北侧为龙泊圣地度假村，距林溪湾、兴龙湾仅2.0公里。

（西侧）魏庄村（南侧）龙泊南路（北侧）龙伯度假村（东侧）住宅用地、河道本项目本项目9本报告严格保密龙泊南路本体分析本体分析项目地势较低，呈南北狭长状，规模中等，若规划因地制项目地势较低，呈南北狭长状，规模中等，若规划因地制宜借力打力将使项目地形不利因素转化为项目规划优势。

宜借力打力将使项目地形不利因素转化为项目规划优势。

1.1.项目占地：

项目占地：

9.98万，约149亩，其中居住8.86万，1.0容积率2.0，公共服务设施10173，容积率2.5。

2.2.地形特征地形特征:

整体地块呈南北狭长状，东西长约204米，南北长约555米，地块北侧边缘线呈不规则曲线状。

整体地势略低于龙泊南路2-5米，整体呈西高东低，北高南低势态，地形不平整将不利项目规划。

约约204.54204.54米米约约389.03389.03米米约约555555米米10本报告严格保密1.1.身居龙湖镇墅区：

项目位于宜居教育城身居龙湖镇墅区：

项目位于宜居教育城龙湖镇，高端别墅项目林立；

龙湖镇，高端别墅项目林立；

2.2.区域环境较好：

生态环境宜人，水系纵区域环境较好：

生态环境宜人，水系纵横（十七里河、十八里河、龙湖）横（十七里河、十八里河、龙湖）3.3.学区资源优越：

龙湖镇是政府规划的宜学区资源优越：

龙湖镇是政府规划的宜居教育城，郑州新一中、六中、外国语中居教育城，郑州新一中、六中、外国语中学等环伺本项目；

学等环伺本项目；

4.4.位置稍偏：

项目相对龙湖镇其他开发项位置稍偏：

项目相对龙湖镇其他开发项目位置靠南，目位置靠南，不具备竞争优势不具备竞争优势；

位置稍偏、规模较小，位置稍偏、规模较小，无独有强势资源，但无独有强势资源，但身居龙湖墅区、环境身居龙湖墅区、环境与学区资源优越，与学区资源优越，具具备打造中高端项目的备打造中高端项目的条件。

条件。

5.5.规模较小：

项目占地规模较小：

项目占地150150亩，在同区域属亩，在同区域属中小规模项目；

中小规模项目；

6.6.不具备独有强势资源；

不具备独有强势资源；

项目属性界定项目属性界定11本报告严格保密02Trends发展目标与问题界定发展目标与问题界定12本报告严格保密目标目标11：

稳健运行：

稳健运行万隆置业首次进驻龙湖镇，精准项目定位并打造符合市场需求产品，降低开发风险。

万隆置业首次进驻龙湖镇，精准项目定位并打造符合市场需求产品，降低开发风险。

目标目标22：

快速回现：

快速回现保障热销，平衡项目现金流；

保障资金，滚动开发其他项目。

保障热销，平衡项目现金流；

目标界定目标界定目标目标33：

利润走高：

利润走高通过精准定位及迅速销售赢得口碑获取更大利润。

通过精准定位及迅速销售赢得口碑获取更大利润。

13本报告严格保密问题界定问题界定11、项目所处位、项目所处位置相对较偏，不置相对较偏，不具备独有强势资具备独有强势资源；

源；

33、在售项目与待开发项目导致市场、在售项目与待开发项目导致市场竞争激烈，目标客户被分流。

竞争激烈，目标客户被分流。

22、地块规模有、地块规模有限；

周边整体形限；

周边整体形象较差，居住氛象较差，居住氛围受影响；

围受影响；

问题焦距：

在“地块位置相对偏远，居住氛围受影响；

规模有限，不具备强势资源；

市场竞争激烈，客户分流”的条件下如何跳出竞争实现项目整如何跳出竞争实现项目整体稳健运行与前期快速回现？

体稳健运行与前期快速回现？

围绕目标与问题，首先我们先来了解市场，审视大局。

14本报告严格保密03Trends区域房地产市场分析区域房地产市场分析15本报告严格保密龙龙湖湖镇镇背背景景分分析析16本报告严格保密板块核心贩卖价值城市定位惠济板块黄河湿地属性及沿花园路近邻城市惠济高端服务业新城荥阳板块城市游闲文化（西流湖公园、南水北调运河、李商隐公园）及资源塑造（江南春温泉，奥帕拉拉水公园）宜居健康城白沙板块郑汴一体化带来的升值空间中牟新城龙湖板块龙湖、十七里河等卓越生态环境及教育资源优势宜居教育城纵观郑州城市近年高速发展，滋生4大城市近郊发展区域。

各区域因自身属性不同，贩卖不同核心价值。

板块对比板块对比与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源及教育资源吸引客户。

及教育资源吸引客户。

17本报告严格保密龙湖镇隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，总面积为97平方公里，镇区面积19平方公里，是全市面积最大的乡镇。

龙湖镇与郑东新区、国家高新技术产业开发区遥相呼应，成为中心城市向南膨胀扩张的“桥头堡”。

城市区位城市区位龙湖镇龙湖镇龙湖镇龙湖镇龙湖镇隶属于新郑市，紧临郑州，能够很好的接受郑龙湖镇隶属于新郑市，紧临郑州，能够很好的接受郑州市产业转移，带动区域经济快速发展。

州市产业转移，带动区域经济快速发展。

新郑市新郑市18本报告严格保密现代生态休现代生态休闲农业化区闲农业化区新新型型城城镇镇化化区区华南城华南城按照“一核两翼”的发展格局，突出“宜居、教育”功能，着力打造“一区三基地”：

中部为教育、房地产及三产服务区；

东部为纺织服装、商贸物流基地；

西部为生态休闲基地；

南部为先进制造业及产学研基地；

发展布局发展布局龙湖镇以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展教育、龙湖镇以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展教育、房地产业及三产服务业，突出房地产业及三产服务业，突出“宜居、教育宜居、教育”功能功能本案本案19本报告严格保密境内交通：

五横六纵公路网、107国道、102省道（新郑快速路）纵贯南北，郑州西南绕城高速公路、郑尧高速公路穿境而过距新郑国际机场18公里。

正在建设的地铁2号线、规划地铁13号线贯穿境内郑新快速路已全面贯通地铁地铁2号线、号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通，号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通，提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力交通出行交通出行绕城高速绕城高速郑郑尧尧高高速速G107G107S102S102龙湖镇龙湖镇新郑机场新郑机场18KM24KM20本报告严格保密郑州华南城将打造1200万超大规模商贸物流平台郑州华南城项目选址河南郑州新郑市龙湖镇，东邻曹河，西接郑新公路，南至107连接线，北到双湖大道。

规划总建筑面积为1200万平方米，包括交易市场、商务配套和生活服务配套三大部分。

首期总建筑面积400万平方米，投资达150亿元人民币。

华南城项目落户龙湖镇，吸引大量的外来人口前来就华南城项目落户龙湖镇，吸引大量的外来人口前来就业、置业，促进周边房地产市场快速发展业、置业，促进周边房地产市场快速发展产业支撑产业支撑华华南城南城21本报告严格保密2011年1月6日，限购范围：

农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界。

2011年3月，限购令升级，范围扩大至市内五区、郑东新区。

高新区、经济技术开发区不限购。

政策利好政策利好在宏观调控下，2011年前六个月，郑州市商品住宅市场投放量同比持平，而销售量却同比下降了48%，政策执行力度和效果明显。

郑州市区的大范围限购，为龙湖客户的扩大提供基础。

22本报告严格保密区域总结区域总结与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源及教育资源优势吸引客户。

的生态资源及教育资源优势吸引客户。

以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展教育、房地产业及三产服务业，突出教育、房地产业及三产服务业，突出“宜宜居、教育居、教育”功能功能地铁地铁22号线、号线、1313号线穿过龙湖镇，郑新快速号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通，提升区域物业价值，为区域注路的修通，提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力入未来投资潜力地处非