海南省2016年房地产估价师《制度与政策》：管理规约制度考试试卷Word格式.doc

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B．33.3%

C．44.4%

D．55.5%

4、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。

3

5

7

15

房地产估价机构必须加盖公章

5、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资

B．累计折旧

C．未分配利润

D．存货

6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

7、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。

A．详细规划

B．控制规划

C．指标规划

D．分区规划

8、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元/m2。

假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925

B．10935

C．10945

D．10955

9、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势

10、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。

当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

67.60

811.24

1622.48

2433.72

工业用地的监测点评估价格

11、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。

地基正常承载力

地基最大承载力

地基最小承载力

地基容许承载力

执行层的组织协调

12、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。

93.75

115

293.75

315

13、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。

14、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。

A．有效经过年数

B．实际经过年数

C．剩余经过年数

D．自然经过年数

15、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。

4％

3％

2％

1％

16、地租即为土地的。

净价值

利润

净收益

价格

17、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。

平均可变成本

平均成本

边际成本

总成本

18、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。

区位选择异常重要

变现性差

需要适时的更新改造投资

存在效益外溢和转移

借款合同

19、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。

政府

政府职能部门

出租人

中介入

20、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

10

房地产估价机构必须加盖公章

21、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型

22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

23、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括__。

A．价值最大化

B．双方都认可

C．经济上可行

D．技术上可能

24、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。

房地产开发企业自有资金周转的速度

估价对象房地产变为现金的速度

估价对象房地产带来净收益的速度

房地产开发企业流动资金周转的速度

25、经营成本是指房地产产品__时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

A．出售与出租

B．开发

C．建设

D．管理

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列建设工程必须实行监理。

中型公用事业工程

成片开发建设的住宅小区工程

利用国际组织援助资金的工程

城镇居民自建住房

农村村民自建住宅

2、工程造价控制的主要方法有。

价值工程

协议发包

合同管理

非限额设计

可行性研究

3、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本980万元

B．有3名一级建造师

C．有3名注册会计师

D．有符合公司法人登记的名称

4、房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。

公告应明确__等。

A．拆迁人

B．拆迁范围

C．拆迁期限

D．资金来源

E．拆迁方案

5、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，是可行性研究中定量分析的基础。

项目策划

构造可供评价比较的开发经营方案

选择相关基础参数

投资估算

经济效益评价

6、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为__。

A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

7、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。

A．张某

B．张某或杨某

C．杨某

D．张某和杨某

8、下列价格阐述正确的是__。

A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值

B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值

C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值

D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值

9、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。

A．交通建设

B．市场供求变化

C．人口素质变化

D．所在地区衰落

E．城市规划的制定与修改

10、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分

城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态

城市环境保护规划属城市专项规划范畴

11、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。

若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。

A．5362

B．5374

C．5532

D．5702

12、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。

A．供需因素的影响

B．经济因素的影响

C．政策因素的影响

D．制度因素的影响

13、__不属于房地产市场的专业顾问。

A．建筑师

B．精算师

C．工程师

D．律师

14、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。

置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

置业投资对象可以是市场上存量房地产

置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

15、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。

（2007年试题）

净现值

投资利润率

现金回报率

静态投资回收期

内部收益率

16、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

17、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。

（2008年试题）

房地产估价机构具有一、二级资质

分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

有固定的经营服务场所

估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

18、承