西安新兴大方写字楼项目市场调研报告-56页-630KPPT资料.ppt

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44.主要以小商品批主要以小商品批发为主的主的产业特征形成与其它区特征形成与其它区域不同的市域不同的市场需求，区域内中小企需求，区域内中小企业较多，由于多，由于对成本的考量和市成本的考量和市场供供应的缺失，主要在商住楼内的缺失，主要在商住楼内办公。

公。

5.5.周周边写字楼价格范写字楼价格范围在在4300430055005500元元/平方米，租平方米，租金范金范围在在40405555元元/平方米平方米/月，如西部月，如西部电力国力国际商商务大厦写字楼均价：

大厦写字楼均价：

53005300元元/平方米；

天彩大厦平方米；

天彩大厦43004300元元/平方米平方米48004800元元/平方米。

平方米。

策划思考策划思考策划思考策划思考1.1.品种细分趋势明显，品种创新空间较大。

如西部电力品种细分趋势明显，品种创新空间较大。

如西部电力国际商务大厦既有国际商务大厦既有30-6030-60MM22迷你办公超市，还有迷你办公超市，还有200-300200-300MM22的时尚景观空间。

的时尚景观空间。

2.2.中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、律师行等。

律师行等。

3.本项目在东二环开通后，交通优势将逐渐显现，加之本项目在东二环开通后，交通优势将逐渐显现，加之已经非常浓郁的商业商务氛围，写字楼市场的前景很好。

已经非常浓郁的商业商务氛围，写字楼市场的前景很好。

4.4.周边区域写字楼的整体素质较差，与东城区繁荣周边区域写字楼的整体素质较差，与东城区繁荣的经济发展不相匹配，更难以满足客户不断提升的需求。

的经济发展不相匹配，更难以满足客户不断提升的需求。

如果本项目能够改善以上办公条件，必将能够吸引现有写如果本项目能够改善以上办公条件，必将能够吸引现有写字楼内客户的转移和新客户的进驻。

字楼内客户的转移和新客户的进驻。

5.5.酒店式配置、形象良好、面积较小且自由分割的酒店式配置、形象良好、面积较小且自由分割的写字楼品种更适合区域内中小型公司众多、创业型公司较写字楼品种更适合区域内中小型公司众多、创业型公司较多、经济能力有限的市场特点。

多、经济能力有限的市场特点。

6.6.解决好停车问题成为本项目的关键要素之一。

解决好停车问题成为本项目的关键要素之一。

7.7.平层空间布局的泛滥为复式空间提供了市场契机。

平层空间布局的泛滥为复式空间提供了市场契机。

8.8.人性化工作方式的需求为复合品种和共享空间的引人性化工作方式的需求为复合品种和共享空间的引入带来机遇。

入带来机遇。

9.9.衰弱的现实物业整体形象和注重企业形象客户的衰弱的现实物业整体形象和注重企业形象客户的市场需求产生强烈落差，为地标物业的亮相产生强大市市场需求产生强烈落差，为地标物业的亮相产生强大市场势能和引爆点。

场势能和引爆点。

【商业物业】【商业物业】特征分析特征分析1.1.20032003年全市的商年全市的商业物物业销售量售量为7070万平米左右，万平米左右，比去年增比去年增长超超过5050，增幅很大，平均，增幅很大，平均销售价格售价格71507150元元/平米。

平米。

2.2.西安零售总额占西北五个省会城市零售总额的西安零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%48%，位居第一，在西部九城市位居第三位，对于大西，位居第一，在西部九城市位居第三位，对于大西北的辐射能力非常强。

北的辐射能力非常强。

3.3.主要商圈逐渐主要商圈逐渐开始显现城市副商业中心雏形，开始显现城市副商业中心雏形，对区域周边的辐射能力逐渐增强对区域周边的辐射能力逐渐增强；

新商圈随着居住郊区；

新商圈随着居住郊区化也将逐渐形成。

化也将逐渐形成。

4.4.业态结构渐趋合理。

业态结构渐趋合理。

传统百货业态比重下降，新传统百货业态比重下降，新型业态数量增加型业态数量增加。

5.5.复合功能型商业开始出现，如骡马市改造项目。

复合功能型商业开始出现，如骡马市改造项目。

6.6.域外品牌鱼贯而入。

如家乐福、麦德龙等。

域外品牌鱼贯而入。

7.7.行内人士觉醒，加大调整经营布局力度。

行内人士觉醒，加大调整经营布局力度。

8.8.旧城改造如火如荼，如西大街、北大街、骡马市旧城改造如火如荼，如西大街、北大街、骡马市等。

等。

9.9.商业物业开发和投资成为一大亮点。

商业物业开发和投资成为一大亮点。

10.10.中低档小商品中低档小商品为主的批主的批发市市场众多，基本形成主众多，基本形成主题市市场经营模式。

模式。

11.11.批批发市市场首首层临街商街商铺的租金的租金较高，范高，范围在在200200500500元元/月月.MM22，区域内商区域内商铺售价最高售价最高为4.54.5万元万元/./.MM22（骡马市商市商业街地下一街地下一层）。

12.12.东方星座、帝方星座、帝标亲亲宝宝贝城等的城等的热销楼楼盘将城将城东板板块真正推真正推进到商到商业地地产的开的开发潮流中。

潮流中。

13.13.经营品种品种过于集中，缺乏于集中，缺乏错位位经营，在无形中使，在无形中使得商家的得商家的竞争更争更为激烈。

激烈。

14.购物民众未受到足够尊重。

环境较差，购物民众未受到足够尊重。

环境较差，公共空间设公共空间设计计不够人性化、不够人性化、如如休息设施。

休息设施。

15.15.交通组织混乱，停车位非常缺乏交通组织混乱，停车位非常缺乏,影响了购物影响了购物环境环境,降低了商业价值。

降低了商业价值。

16.16.物流组织缺乏科学规划和合理引导，又由于城物流组织缺乏科学规划和合理引导，又由于城市基础设施的相对滞后，导致整个物流系统明显混乱，市基础设施的相对滞后，导致整个物流系统明显混乱，影响了城市环境和商业效率。

影响了城市环境和商业效率。

17.批发市场的供应量逐年增加。

如批发市场的供应量逐年增加。

如国际商业广场（体国际商业广场（体育休闲产品专业市场）、天彩二期及正在筹建的育休闲产品专业市场）、天彩二期及正在筹建的2020万万平米平米“西安服装城西安服装城”。

策划思考策划思考1.1.周周边大型商大型商业市市场众多且逐年放量供众多且逐年放量供应，竞争争环境非常激烈，而且境非常激烈，而且对于物流市于物流市场需要需要规模聚集效模聚集效应，本，本项目商目商业规模太小，且属于改建模太小，且属于改建项目，不适合目，不适合大型市大型市场的建的建设。

2.2.适合私适合私营业主和外来客商的服主和外来客商的服务配套配套设施施较少，少，难以以满足他足他们对于中高档次商于中高档次商业的需求。

的需求。

3.3.较差的差的购物物环境和中高档商境和中高档商场的缺乏致使周的缺乏致使周边一大批白一大批白领阶层只能去其它商圈消只能去其它商圈消费。

4.4.灰空灰空间的商的商业利用利用应成成为本本项目的市目的市场亮点。

亮点。

5.5.经营模式的落后模式的落后为先先进经营理念的理念的导入提供了入提供了发挥空空间。

6.6.消费行为趋向时尚化、个性化、多层次的实际消费行为趋向时尚化、个性化、多层次的实际需求，除了旅游、购物之外，餐饮、休闲、娱乐、健身需求，除了旅游、购物之外，餐饮、休闲、娱乐、健身等服务消费也大幅增加。

等服务消费也大幅增加。

【酒店类物业】【酒店类物业】市场分析市场分析1.1.旅游住宿设施基本满足需求，中高档涉外酒店的旅游住宿设施基本满足需求，中高档涉外酒店的出租率最高（出租率最高（6565）。

西安旅游）。

西安旅游客房接待容量客房接待容量88万张床位，万张床位，其中星级酒店其中星级酒店5656家，床位家，床位2.72.7万张万张.2.2.商务旅游者所占比例较大，呈逐年上涨的趋势。

商务旅游者所占比例较大，呈逐年上涨的趋势。

3.3.酒店式公寓普遍销售较好。

如中建酒店式公寓普遍销售较好。

如中建世纪领域、世纪领域、世纪经典和高新世纪经典和高新水晶岛等。

水晶岛等。

4.4.多数酒店式公寓项目处于成熟商贸商务区。

比多数酒店式公寓项目处于成熟商贸商务区。

比如西高新、钟鼓楼区域、小寨商圈。

如西高新、钟鼓楼区域、小寨商圈。

5.5.酒店式公寓和产权式酒店成为旅游和房地产最酒店式公寓和产权式酒店成为旅游和房地产最佳契合点，能够充分利用西安的旅游资源，并极大的佳契合点，能够充分利用西安的旅游资源，并极大的推动投资型地产的发展。

推动投资型地产的发展。

6.产权式销售成为主要销售模式，如长安国际广场产权式销售成为主要销售模式，如长安国际广场和德立邦国际假日酒店等。

和德立邦国际假日酒店等。

7.7.售价因品质高低差异很大。

如高新售价因品质高低差异很大。

如高新水晶岛的酒水晶岛的酒店式公寓均价店式公寓均价60006000元元/MM22，而服务式公寓均价才为而服务式公寓均价才为40004000元元/MM22。

8.8.酒店式公寓酒店式公寓户型从一房到三房，面型从一房到三房，面积从从4545200200MM229.9.该类物业的功能配套都比较高档、齐全。

如中建该类物业的功能配套都比较高档、齐全。

如中建世纪领域、世纪经典与高新世纪领域、世纪经典与高新水晶岛等项目，都具备或水晶岛等项目，都具备或接近四星、五星级酒店配套。

接近四星、五星级酒店配套。

策划思考策划思考1.1.性价比高于普通商住楼，又低于正性价比高于普通商住楼，又低于正规写字楼的酒写字楼的酒店式商店式商务公寓，同公寓，同时具具备居家居家办公一体化的特公一体化的特质。

这些正些正是酒店式公寓的独特之是酒店式公寓的独特之处。

2.2.实力力强强大投大投资客众多，客众多，成成为产权式物式物业品种的品种的强强有力的市有力的市场支持者。

支持者。

3.目标消费群体多是具有机动性和强劲成长性的目标消费群体多是具有机动性和强劲成长性的公司和工作室，便捷舒适的酒店式商务公寓，更适合他们公司和工作室，便捷舒适的酒店式商务公寓，更适合他们灵活机动的生活格调和工作性质。

如从事创意、贸易、信灵活机动的生活格调和工作性质。

如从事创意、贸易、信息咨询、电脑网络、商业艺术、媒体、软件开发业等所谓息咨询、电脑网络、商业艺术、媒体、软件开发业等所谓“卖脑卖脑”行业的中小型公司。

行业的中小型公司。

第二部分：

写字楼市场分析第二部分：

写字楼市场分析一、研究前提和说明一、研究前提和说明项目所处区位为西安城东经济、金融、商业中心，西北小商品物流中心，具有很高的商务价值。

本次调查选取高科广场、西部电力国际商务大厦、交大瑞森科技大厦、天彩大厦等四家作为重点调查对象。

调查基本涵盖了西安各层次的办公楼，及主要的办公楼集中分布区。

名称名称地址地址功能功能价格价格备注备注高科广场高新区高新四路什字的东南角，东侧紧临高新三路项目集商务、办公、金融、商业、产品展示、休闲会所等功能为一体的高智能化建筑综合体。

总建筑面积为87446，容积率：

3.44A座（纯写字楼）：

框剪结构，共3864