清华大学物业管理-第四章PPT推荐.pptx

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市场经济的要求与转轨时）市场经济：

市场经济的要求与转轨时期的做法期的做法3.学习方法的转变学习方法的转变第一讲第一讲物业管理在我国的产生和发展物业管理在我国的产生和发展第一节第一节前言前言第二节第二节物业管理在我国的产生和发展物业管理在我国的产生和发展第三节第三节物业管理现状和发展趋势物业管理现状和发展趋势第一节前言一、我国物业管理的发展一、我国物业管理的发展经济体制改革住房制度改革以人为本与和谐社会第一节前言二、物业管理面临的问题二、物业管理面临的问题物业管理的最大问题，是全社会对物业管理的全面、正确的理解和认识不到位。

第一节前言两个错误倾向：

1.对企业而言：

物业管理“我来管你”2.对业主而言：

“我是业主我老大”第一节前言行政许可法下的政府职能的准确定位尚有待进一步研究和实践。

第一节前言原因原因社会在转型，体制在转轨，企业在转制，必须伴随着人观念的转变。

市场经济要求重新学习第二节物业管理在我国的产生和发展一、改革开放以来，房地产业做了三件事一、改革开放以来，房地产业做了三件事1.房地产综合开发、配套建设的生产方式（盖房子生产领域）2.住房货币化分配（分房子流通领域）3.物业管理（管房子消费领域）第二节物业管理在我国的产生和发展成败分析成败分析1.成功之处：

迅速改变了城市面貌，提高了城镇人口住房水平和质量，直接带动了国民经济的快速发展。

2.不足之处：

住房有强烈的两重性，不完全是产品（商品），还带有社会保障品性质，以致成为“新三座大山”（医疗、教育、住房）之一。

第二节物业管理在我国的产生和发展二、物业管理出现的直接原因二、物业管理出现的直接原因房荒导致政府进行住房制度改革。

房荒导致政府进行住房制度改革。

第二节物业管理在我国的产生和发展三、物业管理在我国的发展历程三、物业管理在我国的发展历程全国城镇人均住房居住面积建国初期，4.5-4.6平方米；

1965年，7.8平方米（温饱阶段的住房要求）；

1978年，3.8-3.9平方米（文革期间房子基本没盖房子，但是人口增长了）；

7982年，房地产业增长速率是建国以来最高的（基数低）；

房地产生产的综合开发物业管理的正式出台第二节物业管理在我国的产生和发展改革开放后深圳特区，外销房，成立我国第一个物业管理公司（1981年3月10日）；

80年代中期“南风北伐”；

90年代初在广东召开房管会议，学习讨论深圳社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理模式；

92年召开第二次会议，决定推行物业管理；

94年4月份，颁布33号令城市新建住宅小区管理办法；

94年6月5日，人大通过了城市房地产管理法。

第二节物业管理在我国的产生和发展2003年6月颁布物业管理条例，于2003年9月1日实行；

2007年3月16日全国人大颁布物权法，于2007年10月1日实行；

2007年8月26日国务院发布国务院关于修改物业管理条例的决定，于2007年10月1日实行。

第三节物业管理现状和发展趋势一一、物业管理发展现状物业管理发展现状1.1.物业管理法规体系基本成型，各项政策日臻完善物业管理法规体系基本成型，各项政策日臻完善

（1）物权法、高院2个司法解释，物业管理条例；

（2）各省份中，20个省份颁布了条例，4个省份颁布了管理办法或规定；

（3）27个省会城市中，16个颁布了条例，4个制定了办法，3个制定了规定；

（4）与此同时，各级主管部门还制定了相应政策、措施等。

第三节物业管理现状和发展趋势一一、物业管理发展现状物业管理发展现状2.管理规模不断拓展据不完全统计，到2012年年底，管理面积145.3亿平方米，基本覆盖了所有类型物业。

全国主营业务收入3000亿元，比2008年增长45%以上。

第三节物业管理现状和发展趋势一一、物业管理发展现状物业管理发展现状3.企业数量较快增长目前，物业服务企业达71000余家，比2008年增长22%。

其中，一级资质1168家。

涌现出一批品牌企业。

第三节物业管理现状和发展趋势4.从业队伍人员数量、质量不断提升目前，从业人员约612.3万人，比2008年增长近145%。

2007年实行物业管理师职业资格考试。

到2013年，已有5万余人获得物业管理师资格。

一些省、市还进行了省市级资格考试。

物业管理行业已具备向现代服务业转型升级的初始条件，面临向现代物业管理转型的任务。

第三节物业管理现状和发展趋势二、制约行业发展的主要途径二、制约行业发展的主要途径1.观念问题，如前所述2.管理服务成本不断攀升劳动力成本与水、电、气等成本不断上涨，而收费标准长期不变，价格调节机制缺失，收费与成本出现倒挂。

第三节物业管理现状和发展趋势二、制约行业发展的主要途径二、制约行业发展的主要途径3.地域发展不平衡管理面积占比管理面积占比从业人员占比从业人员占比企业数量占比企业数量占比东部51%48%46%中部19%19%22%西部22%25%23%东北8%8%9%第三节物业管理现状和发展趋势二、制约行业发展的主要途径二、制约行业发展的主要途径4.专业队伍人才匮乏平均每家物业服务企业仅有0.6名物业管理师，物业行业平均工资低于城镇职工平均工资。

待遇低留不住优秀人才，直接影响管理服务水平的保持和提升。

第三节物业管理现状和发展趋势二、制约行业发展的主要途径二、制约行业发展的主要途径5.经营观念落后多数企业还停留在初期阶段，不善于捕捉和制造商机。

没有转变经营观念、创新商业模式、拓展生存和盈利空间等。

平均技术进步率对企业盈利的贡献不足1%。

6.市场机制不完善企业和业主的双向选择及企业退出机制尚不完善。

企业和业主双方都存在诸多问题。

中国物业管理行业存在较大的上升空间三、发展趋势三、发展趋势重要性日益凸现，行业地位不断提升1.物业管理必须规模化2.物业公司必须集团化3.物业管理必须规范化第三节物业管理现状和发展趋势四、主要文件四、主要文件物权法（全国人大）物业管理条例（国务院）业主大会和业主委员会指导规则（住建部）前期物业管理招投标办法（建设部）物业服务收费管理办法（国家发改委、建设部）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三节物业管理现状和发展趋势第三节物业管理现状和发展趋势五、主要制度五、主要制度业主大会制度业主管理规约制度物业服务企业的资质认定制度物业管理服务的招投标制度维修资金管理制度物业管理师制度物业承接验收制度第二讲物业管理概述第二讲物业管理概述第一节第一节物业管理的含义物业管理的含义第二节第二节物业管理的目的物业管理的目的第三节第三节物业管理的性质物业管理的性质第四节第四节物业管理行业的自身特点物业管理行业的自身特点第一节物业管理的含义一、几个概念的区别一、几个概念的区别房地产房地产不动产不动产物业物业第一节物业管理的含义二、物业的含义二、物业的含义从物业管理的角度来说，物业是物业管从物业管理的角度来说，物业是物业管理的物质对象，是指各类房屋及其附属理的物质对象，是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

的设备、设施和相关场地。

第一节物业管理的含义1.1.物业的权属边界物业的权属边界土地的范围（红线）各种各样的管线（分界点）围合的空间（产权界定）专有；

共有；

公有专有；

公有第一节物业管理的含义2.2.物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他物业第一节物业管理的含义三、物业管理的概念三、物业管理的概念1.最早的官方定位定位：

城市新建住宅小区管理办法（建设部33号令）第二条第二条：

“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

”第四条第四条：

“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。

由物业管理公司统一实施专业化管理。

”第一节物业管理的含义2.物业管理条例的提法提法第二条：

“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

”第一节物业管理的含义3.物权法的说法说法第81条：

“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

”第82条：

“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

”第一节物业管理的含义注意：

物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。

第一节物业管理的含义4.物业管理的三个层次

（1）物业的基本管理服务

（2）物业的资产管理（3）物业的投资组合管理第一节物业管理的含义5.基本管理服务的三个档次：

（1）保障型：

保障型：

适用于经济适用房、旧有公房，服务标准低、收费低（目前执行政府指导价）；

（2）服务型：

服务型：

适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次协商确定；

（3）享受型享受型：

适用于高档商品房，收费为市场调节价。

第一节物业管理的含义6.两个主体

（1）业主业主即产权人，指房屋所有权人，其表现为房屋产权证。

（包括个人、单位、国家）

（2）物业服务企业和其他管理人指以物业管理为主营业务的独立的经济实体，即按公司法成立的各类物业服务企业（民营、国有、外资等）。

注意它与劳动服务公司（保洁、绿化、保安等公司）的区别。

其他管理人：

目前暂未界定第一节物业管理的含义7.7.物业管理的特征物业管理的特征

（1）在我国现阶段，将社会化、专业化、市社会化、专业化、市场化场化的房屋管理模式称为物业管理。

（2）其显著的两个特点是委托、有偿委托、有偿。

（区别于计划经济下行政福利行政福利的管房模式）第二节物业管理的目的一、物业管理的三个目的一、物业管理的三个目的1.以物业为对象以物业为对象没有物业就没有物业管理没有物业就没有物业管理确保功能的正常使用与完好；

保值增值。

建筑物生命周期介绍。

第二节物业管理的目的2.以人为核心以人为核心物为人用的要求物为人用的要求创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层