武汉万科金色家园2008年营销推广方案PPT格式课件下载.ppt

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预计2007年全市GDP增长幅度将在15%左右。

固定生产投资固定生产投资19月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；

完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。

房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。

人均可支配收入人均可支配收入19月人均可支配收入10952.13元，同比增长16.3%，剔除物价指数实际增长12.2%；

人均消费支出8016.72元，同比增长16.7%。

武汉城市圈武汉城市圈“试验区试验区”的获批对武汉市得经济增长又打了一剂强心针；

的获批对武汉市得经济增长又打了一剂强心针；

经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加；

人均年可支配收入大幅经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加；

人均年可支配收入大幅增长，房地产消费力持续增强。

增长，房地产消费力持续增强。

武汉市整体市场宏观解读之政策环境武汉市整体市场宏观解读之政策环境99月，房贷新政出台，月，房贷新政出台，1010月，国土资源部规定开发商拿地将不得月，国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款分期付款”。

率上调至。

率上调至1414。

5%5%55次加息次加息1010次上调准备金率，存款类金融机构人民币存款类准备金次上调准备金率，存款类金融机构人民币存款类准备金国务院国务院6464号文规范地产开发，将限高档房建设。

号文规范地产开发，将限高档房建设。

1212月第二套住房执行标准的出台，银行认定第二套住房以月第二套住房执行标准的出台，银行认定第二套住房以“户户”为单位。

为单位。

进入进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。

年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。

910月份是月份是楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降低销售风险，建议打低销售风险，建议打“突击突击”战。

战。

武汉市整体市场宏观解读之武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析城市建设分析武汉城市圈近日经国务院批准，成为武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会全国资源节约型和环境友好型社会（简称（简称两型社会两型社会）建设综合配套改革试验区）建设综合配套改革试验区”。

1010年内，武汉地铁全部建成，比原计划提前年内，武汉地铁全部建成，比原计划提前33年。

年。

“试验区”获批后，“1+8”城市圈的交通设施也将一体化，武汉与8个城市之间的距离也都将在1个小时车程左右。

城市建设的不断发展为武汉房地产高端物业创造了新的机遇，客群得到城市建设的不断发展为武汉房地产高端物业创造了新的机遇，客群得到补充和放大。

同时结合城市建设，补充和放大。

同时结合城市建设，B8地块在推广的过程中，轨道交通弊地块在推广的过程中，轨道交通弊端会减小。

端会减小。

武汉市整体市场中观解读区域市场整体销售情况分析汉口区域市场销售情况分析中观解读之区域市场整体销售情况分析中观解读之区域市场整体销售情况分析07年主城区商品住宅销售走势：

（单位：

”套数“套，“均价“元/平方米）截至截至07年年11月份，虽然武汉区域市场每月销售套数受国家宏观调控的影月份，虽然武汉区域市场每月销售套数受国家宏观调控的影响参差不齐，但销售均价呈现持续上扬趋势。

响参差不齐，但销售均价呈现持续上扬趋势。

新华西板块沿江景观线建设大道沿线解放大道沿线汉口时代广场永清片解放公园片瑞安新天地新华西美林公馆三金鑫城国际融科天城晋合世家本案融侨锦城汉口区域楼盘图示：

汉口区域楼盘图示：

中观解读之汉口区域市场销售情况分析中观解读之汉口区域市场销售情况分析汉汉口口片区片区项目名称项目名称成交均价（成交均价（元/平方米）销售率（）销售率（）中心区万科金色家园1300047永清片常阳永清城1050095解放公园片融科天城1090085新华西片新华西美林公馆900065三金鑫城国际830030古田片融侨锦城700090其它晋合世家1400040时代广场9500100汉口中心嘉园1000060截至07年11月武汉市整体市场微观解读地块解析地块解析市场切入点市场切入点微观解读之地块解析微观解读之地块解析金地江岸区义和巷地块：

金地江岸区义和巷地块：

总建筑面积：

71011容积率：

4.8以内楼面地价：

6789元/户型比例套型建筑面积90平方米以下户型住宅建筑面积占住宅建筑面积比例不低于52%。

“金地金地”再次将汉口中心城区的楼价点沸，随着明年再次将汉口中心城区的楼价点沸，随着明年“义和巷义和巷”地块地块的启动，周边楼盘项目不可避免的要受到影响。

的启动，周边楼盘项目不可避免的要受到影响。

微观解读之市场切入点微观解读之市场切入点产品名称产品名称户型区间户型区间（）均价（元均价（元/）去化速度去化速度销售率销售率（%）晋合世家90以下以下13000较快1009012013500缓慢40120以上以上13000缓慢30融科天城90以下以下9000较快1009012010500较快80120以上以上10500一般85汉口中心嘉园90以下以下9000较快809012010000一般较快75120以上以上11000一般50汉口区域在售楼盘摘选和武汉市其它区域楼盘情况相似，汉口区域市场和武汉市其它区域楼盘情况相似，汉口区域市场90左右户型成交量左右户型成交量最大，最大，90以下户型去化速度较快，汉口区域以下户型去化速度较快，汉口区域90以下户型成交均价以下户型成交均价集中在集中在900011000元元/。

市场解读：

随着武汉市国民经济持续走高，城市建设稳步发展，武汉楼市进入理性消费阶段，房地产市场刚性需求强劲，汉口中心城区扼守“地段”、“商圈”、“交通便利”三大要素，成为武汉楼市销量及成交均价的“双料冠军”，同时该区域楼面地价以接近7000元/。

该区域90以下户型以自住与投资兼得受到市场的追捧，价格主要集中在900010000元/.任务分解关于10万的分解关于15个亿的分解任务分解之关于任务分解之关于10万万的分解的分解（一期住宅）（一期住宅）1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计面积180925004500500010172050010000130002340018445950040001131971809（二期住宅）（二期住宅）（一期商业）（一期商业）（二期商业）（二期商业）20004000450051750050050050050020000100001000020000165628000300018831500100030003400春节春节1000500500任务分解之关于任务分解之关于15个亿的分解个亿的分解（住宅）（住宅）1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计金额万元220034006050675018002620013000180003180025000139005800152300（商业）（商业）春节春节2200240010005100950580095060012002500012001280013000500025600600021900310010900300042001600？

1200600600产品定位产品解读项目SWOT分析一期与二期的关系及应用产品定位区位解读城市价值：

老城区/内环线/双商圈/临轻轨/配套齐全/成熟便利未来价值：

城市中心/“动感激情”/过江隧道/无限生活/都市核心规划解读产品价值：

现代时尚/90以下精致户型/较高品质/开放型商业未来价值：

同城市和谐共生/都市无限生活建筑解读建筑价值：

与时代共生/与客群共生/与商业共生/与发展共生未来价值：

都市有机生活空间附加价值：

武汉万科品牌/个性产品/精装生活/高质物业服务产品定位之产品解读产品定位之产品解读产品定位之项目产品定位之项目SWOTSWOT分析分析T1.市场政策影响，楼市观望氛围浓厚T2.新的宏观调控政策的出台，楼市走向不明T3.未售出的存量房及潜在项目对未来市场形成巨大的潜在威胁T4.C8与B8地块工程进度脱节使得营销运作链较长，每个运作链的脱节，都将导致项目的失败O1.中小户型产品市场紧俏02.根据国家政策设计的产品面积区间为市场空缺，直接竞品项目较少03.一期产品的上市形成了一定的市场口碑04.城市建设的发展W1.由于地块关系，内部无自然景观配套W2.项目容积率高，舒适性程度降低W3.户型朝向不理想W4.轻轨铁路形成噪音可能W5.一期品质比较S1.地处商业中心区，配套完善S2.开发商万科品牌及物业优势S3.便利的多维立体交通网络（轻轨快捷）S4.产品设计以中小户型为主S5.产品品质极佳（阳光大堂、住宅与底商的转换层处理）S5.一至四居的户型种类涵盖多数客户需求S6.一期品牌树立WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析StrengthsStrengths优势分析优势分析ThreatsThreats威胁分析威胁分析OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析产品定位之一期与二期的关系及应用产品定位之一期与二期的关系及应用期别产品设计户型入户大堂香堤雅境T24品牌一期精创新9015米挑空有有有二期好好90以下好无无有相关一期二期销售模式平稳（持久战）突击（歼灭战）开盘认购金20万2万折扣9.9折9.8折户外机场二桥二桥大洋报广重点投放集中投放产品定位品牌口碑品牌口碑文化底蕴文化底蕴核心价值城市中心城市中心繁华之上繁华之上交通便利交通便利配套完善配套完善品牌打造品牌打造产品精致产品精致附加价值G3纯“金色”城市中央都市菁英真我主场客群定位客群解读一期与二期的关系及应用客群定位客群定位之客群解读客群定位之客群解读二期户型主力客群50一居25-30岁独立新贵6090两居2535岁“小太阳”106三居3040岁”温馨港湾“150以上四房3545岁“亲情四合院”户型一居两居三居四居一期30岁35岁旅居型3440岁三口之家3545四口以上/二期2530自住2535两口向三口过渡3040三口之家3545四口之上客群定位之一期与二期的关系及应用客群定位之一期与二期的关系及应用期别家庭结构年龄学历购房动机交通工具一期三口之家3044大本居