房地产工程造价案例分析及合同管理标准化优质PPT.ppt

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（造价控制是成本管理的基础、（造价控制是成本管理的基础、造价是开发成本的重要组成，数据需转换分造价是开发成本的重要组成，数据需转换分摊到财务核算的成本中）摊到财务核算的成本中）72.房地产项目成本数据及比重分析一级成本科目数据：

按费用类型建造成本的数据分析人材机构成:

人工费占19.32%;

材料费占49.41%;

机械费占12.19%;

费用占15.89%;

税金3.21%按分部分项工程:

土方1.89%,砖石2.86%,砼及钢筋58.41%,楼地面1.87%,屋面3.62%装饰7.3%按合同比重83.影响造价的关键因素分析几个层面的成本管理：

几个层面的成本管理：

1、战略层面：

产品与客户定位（董事长），战略层面：

产品与客户定位（董事长），2、经营层面：

盈利模式，经营目标（经营班子）经营层面：

盈利模式，经营目标（经营班子）3、管理层面：

架构与流程，组织协调与控制方式（管理团队管理层面：

架构与流程，组织协调与控制方式（管理团队-中层）中层）4、业务层面：

具体作业过程的规范与专业能力（执行团队业务层面：

具体作业过程的规范与专业能力（执行团队员工）员工）注：

不同层面影响程度自上而下减弱。

注：

成本的决定因素和影响因素成本的决定因素和影响因素:

一、决定因素：

1、经营方式，2、管理方式，3、技术方式，4、组织与协调，5、资源（资金、人力、供方），6、其他因素。

二、影响因素:

1、外部-市场；

2、内部产品定位；

3、理论基础供需关系。

成本的变动性分析全成本的变动性建造成本的变动性分析案例分享：

标杆企业的成本基准数据表94.典型项目的造价对比分析几个品牌企业同类项目的数据对比对比分析：

不同企业产品战略的成本状况105.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素体现不同侧面的技术经济指标土地与规划：

容积率、建造比等；

产品定位与建造标准：

策划与方案设计；

工程数量：

通过设计标准确定；

市场价格：

客观存在的把握；

采购与企业资源：

数据调研和积累。

各业务对成本的影响：

无效成本的分类与管理方法参考万科无效成本管理流程，对无效成本进行分析与管理11第二章成本事前控制的方法：

目标管理121.成本目标及目标管理的意义2.成本目标的内涵与外延（真正意义是把成本管理工作中（真正意义是把成本管理工作中心前移）心前移）3.成本目标的制定4.成本目标的分解方式（是整个团队的目标，而不是某个部是整个团队的目标，而不是某个部门的目标）门的目标）5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施（关键是建造标准的确定）（关键是建造标准的确定）1.成本目标及目标管理的意义动态掌握和控制项目总成本水平动态掌握和控制项目总成本水平保证每个项目的盈利指标保证每个项目的盈利指标实现公司的经营目标实现公司的经营目标13u实行目标管理的根本意义：

u成本目标的作用不是上限是基准不是上限是基准保持心中有数保持心中有数“做了再算做了再算”转为转为“算了再做算了再做”2.成本目标的内涵与外延成本目标的内涵与外延成本目标的内涵与外延：

1、不仅限于成本目标值本身、更要关注成本不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标背后的产品目标2、真正意义是把成本管理工作中心前移。

真正意义是把成本管理工作中心前移。

成本目标的范围：

目标范围可覆盖全成本、开发成本目标范围可覆盖全成本、开发成本、建造成、建造成本，是整个项目开发团队的目标；

本，是整个项目开发团队的目标；

143.成本目标的制定15目标制定的时间：

目标制定的方法：

目标制定的要求：

成本目标的评审与确定：

案例分享：

成本目标全套表格案例分享：

成本目标全套表格4.成本目标的五种分解方式及作用按合约计划分解：

示范表格参考资料中示范表格参考资料中2-2按成本科目分解（流程表单）按管理责任分解：

示范表格参考资料中示范表格参考资料中2-1按财务核算模型分解按现金流出时间分解：

示范表格17动态成本的概念与构成动态成本=已发生成本+待发生成本概念：

成本发生：

5.成本动态的跟踪与监控案例分享：

几种成本月报对比动态成本的反馈机制：

（资料（资料2-3表）表）控制产品标准，落实到设计、选型与合约中技术经济相结合的手段开展各项业务，保证目标实现实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化偏差调整与内部平衡，保证总目标过程与结果的全面考核（结合问责制度）1、前期必须进行成本目标测算环节：

A、拿地时做可研报告；

B、策划时做产品定位报告；

C、方案评审时成本目标为方案评优内容之一；

D、方案确定后形成正式成本目标。

2、实施过程必须与成本目标对比的几个环节：

A、施工图设计时应有经审批的预算（做标底或签订合同用）；

B、采购招标要有评标定标报告；

C、签约阶段合同要经过审批；

D、变更环节重大变更要审批（含设计变更）E、每月有成本动态报告（含经营分析）；

F、销售阶段有开盘定价的重大决策；

G、结算阶段每个合同结算一次且审批手续完善；

H、后评估阶段有项目成本后评估报告。

185.保障目标实现的手段与措施第三章开发各阶段对工程造价的影响及开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点过程控制要点191.成本控制重点与原则概述2.立项阶段成本管理3.策划阶段的成本管理4.设计阶段的成本管理5.发包阶段的成本管理6.施工阶段的成本管理7.销售阶段的成本管理8.竣工结算的成本管理9.维护阶段的成本管理成本控制的重点对象成本控制的重点阶段前期与后期不同的控制方式成本控制的责任划分1.成本控制的重点与原则概述案例分享：

标杆企业的责任成本管理文件案例分享：

标杆企业的责任成本管理文件项目开发成本控制重点对象项目开发成本控制重点对象投入大、占比重重大的：

投入大、占比重重大的：

客户敏感性强的：

市场不规范的：

技术不成熟的：

通过对房地产各类重点成本进行控制，实现降低成本、提高控制效率的目的。

控制的重点阶段控制的重点阶段控制的重点阶段控制的重点阶段“70%的成本由设计阶段确定”？

判别：

成本的阶段成本的阶段成本的阶段在成本决定阶段、控制费用低的阶段进行控制这是预控的效益和核心价值1，全过程控制的阶段全过程控制的阶段立项立项策划策划设计设计发包发包施工施工竣工竣工维护维护2，对应成本实现过程对应成本实现过程-由虚到实由虚到实虚拟：

估、概、预算虚拟：

估、概、预算控制方式：

控制方式：

现实：

合同价、付款、结算价现实：

合同价、付款、结算价控制方式：

项目开发不同阶段成本控制方式2.立项阶段的成本控制主要工作：

土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：

全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；

控制重点：

地质状况，地下地上管线；

市政接口的位置；

红线内拆迁的费用；

周边规划及规划指标的确定；

政府垄断情况，地区产品标准工作文件：

调研报告，新项目发展成本估算可行性研究报告案例分享：

成本调研报告；

可行性研究的关键指标案例分享：

可行性研究的关键指标3.策划阶段成本控制主要工作：

确定项目定位，制定产品目标与发展计划控制要求：

准确定位目标市场，选择性价比最好的产品控制重点：

产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求工作文件：

策划定位报告项目发展成本测算项目发展计划案例分享：

根据经营要求选择不同产品组合案例分享：

根据经营要求选择不同产品组合4.设计阶段成本控制方案设计主要工作：

设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；

控制要求：

符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：

设计质量及深度；

设计周期；

产品技术经济指标；

优化内容：

标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求工作文件：

设计任务书及限额设计指引成本目标出图计划案例分享：

结构成本设计优化流程案例分享：

结构成本设计优化流程4.设计阶段成本控制扩初设计主要工作：

材料设备选型，编制部品控制计划控制要求：

选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高控制重点：

电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料工作文件：

材料设备选用意见、部品控制计划4.设计阶段成本控制施工图设计主要工作：

编制施工图预算，调整目标；

落实限额设计；

第一次图纸会审控制要求：

图纸的质量和时间保证；

预算的的准确性和分析深度；

限额：

钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；

错漏碰缺；

工作文件：

限额设计合同条件图纸会审纪要施工图预算及成本目标调整报告案例分享：

施工图预算指标分析案例分享：

施工图预算指标分析5.发包阶段成本控制前期准备主要工作：

供应商考察，确定招标组织和计划，准备招标文件及相关资料控制要求：

保证有充分竞争性的、适用的供应商；

图纸和招标文件基本完备图纸完善控制重点：

所选入围队伍的深入摸底，招标内容范围规定明确工作文件：

合约规划，考察报告及投标资格审批招标文件案例分享：

合约规划模版案例分享：

合约规划模版5.发包阶段成本控制招标过程主要工作：

发标、答疑、回标开标、评标、澄清、定标控制要求：

保证过程严谨，文件资料完整、有效；

深入评定技术、商务标；

确保有效承诺和履约保函工作文件：

收发标记录答疑文件评标文件澄清及洽谈记录及定标审批文件案例分享：

评标表格；

澄清文件案例分享：

澄清文件5.发包阶段成本控制签约阶段主要工作：

合同洽谈、签订合同，内部合同交底控制要求：

合理的价格，完备的合同，规避风险，实现双