政府管制与房地产价格研究论文2Word格式文档下载.doc

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豪泰林（1929）、张伯伦（1951）、兰卡斯特（1966）描述了一个产业中的产品差异性的问题,他们认为一种商品可以用质量、区位、时间、适用性等特性来定义。

商品可以定义为不同特性的组合,而消费者对不同的特性具有不同的偏好。

从房地产市场的特性来看,房地产市场不是一个统一的大市场,而是一个区域性的市场。

从替代性来看,不同地区的房地产不具有替代性,即使是同一地区的房地产,如果区位地段不同,其替代性也很差。

从房地产的质量、区位等特性来看,不同的房地产的差异也非常大。

所以,从地理区域上看,房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念。

不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念。

也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施。

　　2、房地产市场是一个垄断市场

　　福利经济学的两个基本定理说的是:

完全竞争的均衡一定是帕累托最优;

任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现。

完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售。

完全竞争市场是有效率的。

但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件,尤其是房地产市场。

一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性,另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称。

消费者很难获得所需要的信息。

因此,房地产开发商都具有很大的市场势力,可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上。

显然,对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想,而且有很大的副作用。

调控措施太强烈,会使不大时,对房地产的价格又不会产生大的影响。

　　二、房地产价格分析

　　1、从房地产价格的构成来看

　　从房地产价格的构成来看,房地产价格的核心是土地价格。

在西方经济学中,土地作为一种生产要素,其使用价格（地租）决定于其边际产出,该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性,因为作为一种生产要素,其价格由其边际产出决定,在一般情况下土地边际产出较稳定,所以地价不会暴涨暴落,从而房地产价格也应基本稳定。

　　但在现实世界中这一结果并不完全正确,国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。

现阶段我国城市化、工业化进程加快,对非农用地的需求旺盛,但土地的供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨,结果是土地价格越来越高。

同时也应看到,一些地方政府想从土地市场得到更多的收益,从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。

　　一些房地产开发商为获得土地的增值收益,也采取各种手段囤积土地,进一步造成了地价的上涨。

房地产商以此为借口,导致房地产价格持续上升。

房地产价格随着土地价格的上涨而上涨,有一定的合理性。

但是,土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗?

　　诚然,从土地的自然属性看,一般来说,土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。

但人类开发土地的长期历史证明,土地使用效率是在不断提高的,房地产开发的效率也在不断提高。

随着土地使用效率提高,土地供给可以认为是无限的。

反过来,当人口增长达到某一水平后,人口总量会大致维持在一个相对不变的水平,从这一角度考虑,土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的,所以不可能长期存在土地供应不足的问题。

如北京市土地管理部门多次公开宣称,北京市的土地有足够的供应量,这也说明土地供给没有出现短缺,但北京的房价却快速上升。

所以,土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素,房地产价格上涨还有其他因素。

有人宣称,中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理。

　　2、房地产价格不是竞争性的市场价格,而是一种垄断价格

　　房地产市场具有很强的区域特性,这种区域特性使得房地产市场具有很强的垄断性,也就是说房地产价格是一种垄断价格。

举个例子,小城市的房价大大低于北京市的房价,北京五环地区的房价低于三环地区的房价,但外地的房子不可能移到北京来,北京五环的房子也不可能搬到三环来。

不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小,使得每一个房地产开发商都具有较大的垄断势力。

房地产开发商的垄断势力主要来自于这种地域的不同。

这样,市场中虽然有很多房地产开发公司,即使有一些开发公司规模较小,因为房地产的这种特性,也会使他们具有很大的垄断势力,从而使房地产开发商可以自己定价,而不是由市场来定价。

同时垄断价格是边际成本的非递减函数,所以,房地产价格的上升,并不一定就是供求关系的变化导致的,很大一部分是来自于房地产开发商对价格的控制。

　　刘军琦

　　随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产业正迅速成为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，与国民经济的发展密切相关。

促进房地产市场持续、健康、平稳的发展，不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长，也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件的改善，更有利于实现全面建设小康社会的基本目标。

但由于各种因素的影响，房地产业在发展中也同时存在一些突出的矛盾和问题，对此国家曾出台了一系列的调控政策，但这些政策的有效性、必要性和可行性方面，以及对房地产市场利弊方面，学术界没有形成一致意见。

本文对我国房地产市场政府管制政策进行系统梳理，并在此基础上提出一些建设性意见。

　　一、房地产市场政府管制政策分析

　　1.1993～1996年阶段

　　首次出现房地产热--房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

　　政策：

1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称"

国16条"

）；

1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。

　　效果：

随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。

经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。

经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现"

软着陆"

。

政府角色：

房地产市场的价格管制

南京房地产市场颇受争议。

其一是，日前，南京市某区房产局局长因一番不太能代表“广大人民利益”的言论而遭到了网络人肉搜索；

其二是南京房产局对万科价格欺诈、恒大低于成本销售等的查处。

姑且不论南京如何，但其一番做法却引出了房地产市场的价格管制问题。

根据中国社会科学院重点B类课题“中国房地产与宏观经济关系”的研究结论，我国35个大中城市房地产业市场化水平为64.69%，这表明中国房地产市场已经初步实现市场化，但离理想的市场化差距还很大。

其中政府管制、价格管制差异化大、表现差。

也就是说，在政府和价格管制方面，各地政府对房地产的管制手段和方法各行其是，且没有尽到管制责任，角色缺位，随意性比较大。

房地产市场价格管制是针对开发企业的定价行为及市场失灵的问题而提出的解决方法。

其实施需要地方政府具备一定的条件，即垄断性、外部性、信息不对称、消费的公平性等。

这些必要性的条件的满足与否，是判断是否进行价格管制的重要指标。

中国房地产市场，总体来看，集中程度相当低，但从区域来看，垄断程度又比较高。

全国除一线和部分二线城市外，其余城市和县城基本属于垄断型区域市场，开发商可以联合政府将房价定在均衡价格之上，建设的住宅数量低于自由竞争市场时的数量，阻碍市场机制的正常作用。

从这个意义上说，我国的房地产市场其实是个“藩镇割据”的大一统，势力很多，在地方政府的庇护下，还可以相安无事。

区域的垄断性不利于资源配置和提高产业效率。

房地产市场的外部性，一般包括生态外部性和社会外部性。

价格机制可以在某种程度上转化外部性。

比如设计合理、景观赏心悦目、物业管理安全完善等的项目，可以获得相对较高的市场价格；

反之，则价格就不会产生太多的附加值，而致价格一般。

这就使得开发商注重适当创造外部经济效益，创造更多的附加值。

而我国的现实情况是，除一线、二线开发商外，其余大多数开发商对创造外部经济效益几乎没有敏感性，造成私人成本、社会成本与收益不对等或者资源配置失衡，影响产业的发展。

相对来说，在我国房地产市场，由于产业过于庞大，链条较长，消费者很难知道开发商进行项目开发的各项细节，成本、用料、质量等都处于“无知”状态。

虽然，楼盘现场有价格公示，但那是开发商自己定的价，而为什么是这个价格消费者无从得知。

因此，我国的房地产市场是属于信息很不对称的单方市场，当然这与开发商的垄断性质也不无关系。

信息的不对称和不公开，造成买者和卖者地位的不对等，影响房地产市场的规范发展。

信息的不对称，本身就是一种消费的不公平。

然而，我国消费者在房地产市场的消费所遭遇的不公平，更不止于此。

当期消费和即期消费的价格差距很大，这也就是现在的市场情况，前期项目价格很高，现在普遍大幅降价，显然是对前期消费者的不公平，有价格欺诈的嫌疑。

再比如现场议价的销售方式，消费者不知成本，而开发商的价格底线消费者又不知道，所以每个成交客户的价格“远近高低各不同”。

消费产品巨大的价格差异，是有违市场规律的。

某些不公平是市场机制问题，是制度问题；

而有些不公平，是开发商品德问题，这影响整个房地产市场的健康发展。

从以上几个方面来看，我国房地产市场的状况，比较符合价格管制的条件。

所以，即使是在价格低迷时期，价格管制也是不可或缺的。

地方政府不能因为地产低迷，而放任或者“睁一只眼、闭一只眼”看着开发商违规、欺诈销售，放松政府本身的角色责任。

所以，从这个意义上说，南京地方政府做得有道理。

虽然，政府的价格管制违背了市场自由化的原则，但在不成熟和不充分的市场状态下，就没有充分的市场化。

市场化解决不了所有问题，有些问题只能靠政府调控进行解决。

不能打着市场化的大旗，而损害消费者或者干涉地方政府的有所作为。

政府不仅促进产业发展，还要明确自身在产业中的地位和角色，适度进行管制。

所以，进行价格管制，是促进房地产市场健康、规范发展的一种手段，也是政府促进市场化的良好愿望。

　　政府，究竟该不该对商品房进行有效的“价格管制”

　　应该说，相对于西方发达国家，在作为普通民众最大民生的住房市场上，我国政府应该在市场的调控和价格的管制上应该更有所作为。

　　首先，拥有基本的居住权利和良好的住房条件，不仅是人基本的生存需要和各国公认的基本人权，而且更是体现社会主义优越性的一个重要方面。

所以，中央高层对民生问题从政治的高度给予了相当的重视。

　　我们知道，衣食住行都是人们的基本的民生需要。

最近由于各种原因，粮食价格上涨了不少。

前几天，温家宝总理还专门到北京的市场进行调研，了解粮价上涨对市民的影响。

日理万机的国务院总理，为什么对粮价的上涨如此重视，关键就在于它不同于其他普通的商品，是国民基本的民生。

住房也是同一个道理。

任何人无论贵贱，无论地位高低，都应该保证有体面而合理的住房保障。

政府各级部门之所以要对房地产市场发出如此多的调控文件，抑制