安徽省2015年房地产估价师《相关知识》：城市分区规划试题文档格式.doc

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A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

5、一般来说，标准方差越小，投资风险__。

A．越小

B．越大

C．越难控制

D．越难估算

6、以下房地产价值中，保持始终不变的是。

市场价值

原始价值

折余价值

账面净值

工业用地的监测点评估价格

7、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的。

第一阶段

第二阶段

第三阶段

第四阶段

借款合同

8、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人。

有权退房，但应承担违约责任

有权要求开发公司承担违约责任

有权要求开发公司赔偿损失

无权退房

执行层的组织协调

9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为50年，报酬率为8%的土地价格为__元/m2。

A．3252

B．3435

C．3565

D．3343

10、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为。

3.5％

5.17％

7.75％

8.59％

借款合同

11、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。

企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化

12、防范估价风险的最后一道防线是__。

A．撰写估价报告

B．审核估价报告

C．出具估价报告

D．估价资料归档

13、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。

A．外部经济

B．需求增加导致稀缺性增加

C．生活水平的提高

D．通货膨胀

14、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。

且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础

B．独立基础

C．整体式筏形基础

D．箱形基础

15、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

78％

85％

117％

150％

16、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位

17、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。

贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保

18、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。

价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人

竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交

价高者得规则约束竞买人、拍卖人

价高者得规则不约束委托人

19、某物业当前的市场售价为5000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。

482．79

448．24

467．25

498．53

20、以下不属于经营性用地的是（）。

A．工业用地

B．旅游用地

C．娱乐用地

D．商品住宅用地

21、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。

出租的房地产

自用的房地产

餐饮的房地产

营业的房地产

22、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：

则该统计总体的全距为元／。

（2008年试题）

1500

1950

2131

3000

执行层的组织协调

23、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经同意。

业主委员会

专有部分占建筑物总面积过半数的业主

占总人数过半数的业主

专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

24、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

3300

3324

3335

3573

25、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A．不可移动性

B．适应性

C．弱流动性

D．相互影响性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、一般来说，地籍资料具有{）三大功能。

土地利用管理和规划的功能

财政税收的功能

法律功能

明示功能

暗示功能

2、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（）万元。

&

nbsp;

A.-41.8

B.200

C.158.2

D.-241.8

3、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

4、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的。

变现风险

政策风险

利率风险

市场供求风险

5、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。

建筑密度

建筑控制高度

建筑色彩

建筑红线后退距离

容积率

6、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；

之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。

当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。

A．三家银行按贷款额分摊

B．甲-乙-丙-丁

C．乙-丙-甲-丁

D．甲-丙-乙-丁

7、商品房开发市场通常是典型的市场。

完全竞争

垄断竞争

寡头垄断

完全垄断

8、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用__。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．定额调整系数

9、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。

5.00％

7.50％

18.36％

28.85％

10、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

11、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。

比例税率

累进税率

累退税率

定额税率

非固定税率

12、收益性物业的经营费用包括（）。

A．人工费

B．公共设施设备日常运行、维修及保养费

C．绿地管理费

D．抵押贷款还本付息额

E．清洁卫生费

13、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。

社会立法

经济立法

价格管制

税收调节

市场控制

14、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。

房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

边长以米为单位，取至0．O01m；

面积以平方米为单位，取至0．1

量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具

楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

15、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

16、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。

50％

100％

200％

17、高层建筑地价分摊的方法有。

按建筑物价值进行分摊

按房地价值进行分摊

按土地价值进行分摊

按建筑面积进行分摊

按楼面地价进行分摊

18、目标定价法属于（）定价方式。

A．成本导向定价法

B．随行就市定价法

C．竞争导向定价法

D．购买者导向定价法

19、下列符合商品房现售条件的有。

取得土地使用权证书

出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

已通过竣工验收

物业管理方案未落实

拆迁安置正在落实

20、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。

A．城市基础设施

B．经济适用住房

C．商品住宅

D．社区小学

21、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据

为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务

为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉