2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46pPPT文件格式下载.ppt

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红桥区辖10个街道：

西于庄街道、双环村街道、咸阳北路街道、丁字沽街道、西沽街道、三条石街道、邵公庄街道、芥园街道、铃铛阁街道、大胡同街道。

红桥区交通发达，道路纵横，中环线贯通南北，成为天津市赴北京、河北、东三省重要通道之一，天津西站将成为集高速铁路、客运专线、普速铁路、长途、轨道交通、公共交通为一体的中心城区最大的客运交通枢纽，也是连接津浦线和京山线的交通要道。

22、红桥区简介、红桥区简介2008年年-2012年天津市常住人口情况年天津市常住人口情况截止到2012年底天津市常住人口1413.15万人，比上年末增加58.57万人；

全市户籍人口993.20万人，外来人口392.79万人，增加47.95万人，外来人口仍在保持较快增长。

红桥区常住人口约58万人。

2008-2012年天津人均可支配收入和人均消年天津人均可支配收入和人均消费支出情况费支出情况天津市人均可支配收入和消费支出呈逐年较快增加，2012年城市居民人均可支配收入29626元，增长10.1%；

人均消费支出20024元，增长8.1%，农民人均可支配收入13571元，增长14.1%。

3、城市人口及收入情况一、城市概况一、城市概况2012年中国主要城市年中国主要城市GDP排名排名20082008年年-2012-2012年天津生产总值汇总年天津生产总值汇总支柱产业支柱产业天津市支柱产业主要为航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、轻纺、国防科技八大优势支柱产业。

天津市近几年经济增长迅速。

通过以上数据可以看出：

从2007年开始，天津生产总值逐年增长幅度较大，平均每年增幅在1000亿元以上。

2012年达到12885亿元，比2008年翻一倍。

房地产业房地产业2012年天津市房地产业增加值完成427.28亿元，比上年增长5.5%。

全年房地产开发投资1080.04亿元，增长24.6%。

商品房销售面积1643.11万平方米，增长8.5%；

销售额1473.11亿元，增长14.9%，增幅比上年回落2.2个百分点。

4、城市经济一、城市概况一、城市概况天津市规划的城市性质为：

是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。

到2020年天津常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。

5、城市规划一、城市概况一、城市概况中心城区是指外环线绿化带以内的地区，是城市的行政文化中心、商贸服务中心，到2020年，中心城区规划面积371平方公里，人口控制在470万人。

中心城区以发展金融、商贸、科技、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点，适度发展技术密集、附加值高的都市型工业，逐步形成以服务型经济为主的产业结构。

红桥区红桥区红桥区规划的功能定位是“西站地区综合性城市副中心、重要的交通枢纽、现代商务商贸都市型产业基地、和谐宜居的文化生态城区”。

从布局上红桥区规划确定为“一极两区三廊”。

“一极”是西站地区综合性城市副中心增长极，要建设成为辐射京津冀和环渤海地区，集商务金融、高档商业服务和文化休闲居住于一体，集中展现现代化都市形象的综合性城市副中心。

“两区”是三岔河口商贸经济区和光荣道都市型产业园区两个产业聚集区。

三岔河口商贸经济区要建设成为具有复合型商贸流通商圈、现代化物流集散中心、体验式展示交流中心等多项功能的商贸聚集区。

光荣道都市型产业园区要建设成为集高科技产业、生产性服务业、创新创业基地、研发结算各种总部于一体的都市型产业聚集区。

“三廊”是指北运河、子牙河、南运河三条生态经济走廊。

5、城市规划红红桥桥区区二二、项目基本情况、项目基本情况1、项目位置及四至：

红咸里项目位于天津市红桥区西北部，咸阳北路与光荣道交口西北侧。

地块地块地铁1号线红桥区政府天津西站地块二二、项目基本情况、项目基本情况1、项目位置及四至：

地块北至丁字沽三号路南侧住宅小区，南至光荣道，东至咸阳北路，西至本溪路。

东侧咸阳北路北侧居住区地地块块西侧本溪路南侧光荣道二二、项目基本情况、项目基本情况2、项目现状地块现状地块现状地块现状地块现状地块现状平整，地上建筑已经拆迁完毕。

二二、项目基本情况、项目基本情况3、周边现状地块周边多为老旧多层住宅小区，大型商场、写字楼等商业项目较少。

住宅小区地铁1号线住宅小区住宅小区宝能创业中心沿街底商二二、项目基本情况、项目基本情况地铁1号线丁字沽三号路咸阳北路公交站本溪路光荣道4、交通状况地块周边路网完善，交通方便。

地块紧邻咸阳路、光荣道两条主干道，地块北侧有地铁1号线本溪路站。

地铁站地地块块二二、项目基本情况、项目基本情况5、市政配套经到市政相关部门落实，该地块给水、排水、电、暖气、天然气、通讯等市政配套齐全，均在地块附近。

地块地地块块二二、项目基本情况、项目基本情况6、生活配套该地块周边各类生活配套比较完善，3公里范围内有实验小学、幼儿园等学校，还有物美超市、体育场、酒店、社区医院、各类饭店、各大银行等生活配套。

沿街饭店地铁站雷锋小学市政公园实验小学星级酒店地铁站地块中国银行社区医院肯德基地铁站酒店实验小学社区医院二二、项目基本情况、项目基本情况项目处于红桥区老城区位置，周边规划多为住宅小区。

地块东侧现状为住宅用地，南侧现状为商业住宅用地，西侧现状为住宅用地，北侧现状为住宅用地。

商服用地住宅用地住宅用地7、周边规划住宅用地住宅用地地地块块面积：

净地172.65亩土地性质：

商业、住宅用地，商住比例为4:

6容积率：

2.5保障房要求：

无8、规划指标二二、项目基本情况、项目基本情况二二、项目基本情况、项目基本情况99、项目SWOTSWOT分析优势（Strength）本项目位于红桥区中部，区位较好，紧邻主干道和地铁1号线，周边交通便利。

项目地块上建筑物已拆迁完毕，面积适中，属于短平快项目。

项目周边为旧居民区，多数居民有改善居住条件的愿望，存在一些改善型需求。

天津西站周边将建大型商圈，会带动周边发展，该区域房价未来的升值空间较大。

劣势（Weakness）机会（Opportunity）威胁（Threat）地块为凹凸型不规则形状，不利于楼座规划布置。

商业比例较大，不利于快速销售、快速回笼资金。

该项目北侧紧邻老旧多层住宅小区，对本项目打造高品质产品产生一定影响。

项目周边区域为老旧居住区，距离天津核心城区较远，商业氛围较差。

三、周三、周边土地成交情况土地成交情况11、项目周边土地成交价格、项目周边土地成交价格红桥区为老城区，近几年土地供应量很小，近四年供应4宗住宅土地，1宗商服用地。

红咸里项目附近金侨公园壹号项目成交价为1262万元/亩，可参考性较强。

三、周三、周边土地成交情况土地成交情况2、周边土地成交价格分布、周边土地成交价格分布1、787万元/亩5、941万元/亩2、1793万元/亩4、597万元/亩3、1262万元/亩地块地块一、市场分析：

四、市场分析及项目定位2012年-2013年10月红桥区商品住宅供应供应呈波动走势，累计供应面积58.22万；

销量呈波动上升走势，累计销售面积54.36万。

整体供需比为1.07:

1（未考虑2012年以前存量），供应量略大于需求。

一、市场分析：

四、市场分析及项目定位2012年-2013年10月红桥区商品住宅价格整体呈波动上升走势，2012年10月达到17673元/平米，月度平均涨幅为0.7%。

楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型建筑面积建筑面积（）（）容积率容积率主力户型（）主力户型（）销售价格（元销售价格（元/）销售情况销售情况金筑家园金筑家园多层643871.36一室：

66-75，两室:

80，三室：

90-9418600开售8栋金桥公园一号金桥公园一号23、24、26层高层800002.39两室：

93、123173002、3号楼售罄，6号楼尾房，7号楼开售单数层宝能青春汇宝能青春汇LOFT公寓250005.45两室：

45，三室：

551450011月9日开售9、10、11层中兴泊仕湾中兴泊仕湾高层住宅214502.85一室：

75，两室:

80、87、106,三室：

12716500尾房，剩余10套127平米三室亿城堂庭亿城堂庭高层住宅、LOFT公寓1127842.5两室：

88、90、104，三室：

107、126、165，四室：

208洋房：

18500，高层：

16500，公寓：

14000一期、二期尾房，剩余150、208平米大户型；

在售三期19、20号楼住宅社区多为90年代建多层砖房，在售项目少且规模较小，多以面向中端刚需客户的高层住宅为主，在售住宅主力户型以80-90平米两室、93、123及127平米三居为主，售价集中在16500-17300元/平米之间；

亿城堂庭有7层电梯洋房在售，折后均价18500元/平米。

金筑家园有普通多层在售，均价为18600元/平米。

竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦楼楼盘盘信信息息楼盘名称楼盘名称金筑家园金筑家园建筑产品建筑产品在售在售88栋多层栋多层面积区间面积区间66-9466-94主力户型主力户型一室：

一室：

66-7566-75，两室，两室:

80:

三室：

90-9490-94销售价格销售价格均价均价1860018600元元/平平户数户数854854户户开盘时间开盘时间20132013年年33月月销售状况销售状况首期开售首期开售88东楼，目前成东楼，目前成交交4141套套去化率去化率已销售已销售4141套套开发商开发商天津市金品投资有限公司天津市金品投资有限公司地地块块信信息息获取时间获取时间-建筑面积（万建筑面积（万）6.446.44容积率容积率1.361.36成交价格（万）成交价格（万）-成交单价（万成交单价（万/亩）亩）-楼面价（元楼面价（元/）-项目情况目情况金筑家园项目总占地面积6.98万平米，位于天津市红桥区咸阳路与海源道交口处。

现房，主要以多层砖楼作为主要销售产品。

主要适用人群为刚需首置群体、一次改善群体、婚房刚需群体和蓝印户口申办群体。

未售区域未售区域在售在售22室室22厅厅11卫卫11厨厨939311室室22厅厅11卫卫11厨厨7171竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦22室室22厅厅11卫卫11厨厨9090成交量：

成交量：

金筑家园自2013年3月开盘共成交41套，月均成交5套。

成交价格：

2013年3月成交价格为16664元/，10月份成交价格为17841元/。

竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦数据来源：

中指数据库数据来源：

中指数据库竞争项目竞争项目金地朗悦金地朗悦楼楼盘盘信信息息楼盘名称楼盘名称金侨公园壹号金侨公园壹号建筑产品建筑产品99栋栋18-2918-2