关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定Word格式.doc

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局机关各处室、局属各单位：

　　《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》已通过市政府法律审查，现印发你们，请遵照执行。

二○○八年九月二十七日

关于进一步加强土地市场管理规范补办

有偿使用手续等有关问题的规定

　　为加强国有土地资产管理，规范土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》和《杭州市人民政府关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见（试行）》（杭政[2005]2号）等法律法规和政策规定，现就进一步加强土地市场管理，规范补办有偿使用手续等有关问题制定本规定。

　　第一章 

划拨、租赁土地补办出让

　　第一条 

划拨土地使用权经依法批准补办出让手续的，除特殊规定外，应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

　　第二条 

经依法批准的划拨土地上所建的商品住宅，已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证，如产权人需补办土地出让手续的，可按房改房上市土地出让金标准补缴；

未通过土地复核验收的，由用地单位按本规定第一条补缴土地出让金。

　　第三条 

经依法批准的划拨土地上所建的公建用房（商业、办公等，含配套公建）用于销售的，已按划拨方式通过土地复核验收的，产权人可以办理划拨土地使用证，如产权人需补办土地出让手续的，按本规定第一条补缴土地出让金；

　　第四条 

凡用地单位需将划拨土地上的拆迁安置房（包括经济适用房）改为商品房销售的，原则上不得补办土地出让手续，由政府按成本价格收购；

也可以纳入政府安置房（包括经济适用房、廉租房）范畴，统一进行销售管理。

特殊情况，经市政府批准改为商品房的，应先进行公示，经公示无异议的，按本规定第一条补缴土地出让金。

　　第五条 

以土地划拨方式取得的拆迁安置房（包括经济适用房、廉租房）的配套公建用房用于销售的，经市建委批准后，由用地单位申请补办土地出让手续。

农转居公寓中配套公建用于销售的，由用地单位按《关于杭州市区农转居公寓中配套公建用房补办出让的意见》（杭政办[2007]17号）规定程序申请补办出让手续。

　　第六条 

原庆春路两侧通过有偿划拨方式取得的地块，要求补办土地出让手续的，须补签土地出让合同。

土地使用年限从原有偿划拨合同签订之日起算的，不再补缴土地出让金；

用地单位要求土地使用年限自签订土地出让合同之日起算的，按本规定第一条补缴土地出让金（原用于拆迁定向安置地块除外）。

　　第七条 

属于非法联建、联营等形式违法转让土地和利用集体土地进行商品房开发的违法用地项目，应按《中华人民共和国土地管理法》和其他有关规定先进行处理，但在1997年4月15日前违法建设的商品住宅，可按下列规定办理：

　　1、属于集体土地的，在依法办理规划、征地、用地审批手续后，颁发划拨土地使用证。

　　2、属于国有土地（含第一批撤村建居国有土地），且已领取房屋产权证和契（税）证的，可由购房者办理划拨土地使用证。

　　第八条 

经济适用房上市交易的，按国家及省、市有关规定执行。

　　第九条 

以土地划拨方式取得的单套住宅需补办出让手续的，参照房改房上市土地出让金标准补缴出让金，出让土地面积按土地使用权证明确的面积核定。

国家和省、市另有规定的除外。

第十条 

租赁土地经依法批准补办土地出让手续的，比照本章规定补缴土地出让金。

　　第二章 

改变土地使用条件补办出让

　　第十一条 

工业用地经依法批准在原用地范围内新建，不改变用途改建、扩建、拆除重建等增加建筑面积（或容积率）的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。

　　第十二条 

划拨、租赁土地经依法批准改变用途等土地使用条件的，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，补缴土地出让金。

　　应缴纳的土地出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

　　第十三条 

出让土地经依法批准改变用途，或不改变用途加层、改建、扩建、拆除重建增加建筑面积（或容积率，工业用地除外）的，应签订土地出让合同补充协议，相应调整土地出让金或出让年限。

调整土地出让金额根据批准改变土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

　　第十四条 

出让土地经依法批准改变土地使用条件的，在土地出让合同签订之日起一年（含）以内获得批准，并申请补办土地出让手续的，土地使用权市场价格可按原评估确定价或市场成交价确定。

　　第十五条 

对土地出让合同或招拍挂文件中明确的土地用途、规划指标等土地使用条件（含集团总部用地约定、招商引资约定、销售转让限制等特别条款），不得擅自调整，如需调整的，原则上应当收回后重新出让。

如属用地单位和所在区政府、开发区管委会提出改变用途、增加建筑面积等土地使用条件的（工业用地增加建筑面积除外），由规划行政主管部门或区政府、开发区管委会召集有关利益主体（含原竞买单位）举行听证会征求意见，将土地使用条件拟变更情况在主要新闻媒体公示无异议，报经市政府批准后，按第十三条规定标准的双倍补缴出让金。

出让合同中已约定违约责任缴纳违约金条款的，从其约定。

　　第十六条 

经土地受让方申请，招拍挂地块通过上述途径调整规划指标或设计方案增加建筑面积的，增加的建筑面积不得超过土地出让合同约定建筑面积20%；

超过该比例的，由政府收回土地使用权后重新公开出让。

　　第十七条 

原已按综合用地办理土地出让手续，但用地审批时设计方案批复已经明确有办公、商业等土地用途的，可按照设计方案批复规定的土地用途和建筑面积给予认定，土地出让年限按照实际用途进行调整（土地出让金不作调整）；

如实际土地用途和建筑面积等使用条件与用地审批时的设计方案批复不符的，应按本规定补缴土地出让金。

　　第十八条 

综合（办公）用地（含写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼）归入到商服用地，土地出让年限最高为40年。

涉及“三类指标”用地项目中按基准地价计算出让金的，按商业用地基准地价计算土地出让金。

　　已出让的综合（办公）用地，仍按原出让用途登记发证，土地出让年限按原土地出让合同规定执行。

企业改制时已按综合（办公）用途评估确定改制资产，办理企业改制土地资产处置时仍按综合（办公）用途确定。

土地使用权人要求调整为商服用地的，须按土地改变用途补办手续。

　　第十九条 

符合城市规划条件，经城市规划管理部门批准临时改变土地用途用于经营的，按下列情形办理：

　　出让土地临时改变土地用途的，按照改变用途前后用途的土地现行基准地价的差价乘以相应的土地还原利率，按年收取土地收益差价。

划拨土地临时改变土地用途的，按《杭州市区土地年租金征收实施细则》的规定征收土地年租金。

　　第二十条 

非经营性用地（含工业用地）改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及经营性用地中非房地产用地改为房地产用地的，应当收回土地使用权，以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

　　第三章 

土地复核验收

　　第二十一?

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以出让方式取得土地使用权的具体建设项目竣工后申请土地复核验收时，实测土地面积或建筑面积超出土地出让合同（含出让合同补充协议）约定的，按本章规定执行。

　　第二十二条 

土地复核验收时，出让土地经依法批准增加土地出让面积，增加的土地面积按照现行评估确定价100％补缴土地出让金。

　　第二十三条 

土地复核验收时，除工业用地外的其它出让土地，在原用地范围内经依法批准增加建筑面积（或容积率）的，增加的建筑面积按现行评估确定价的100％补缴土地出让金。

　　第二十四条 

除工业用地外的其它出让土地，经依法批准同时增加建筑面积（或容积率）和土地出让面积的，增加的建筑面积和分摊的土地面积按上述规定补缴出让金。

如增加的土地出让面积超过增加建筑面积分摊的土地面积的，超出部分还应按照本办法第二十二条规定补缴土地出让金。

　　第二十五条 

除工业用地外，其他土地增加的建筑面积因地下空间分摊共用建筑面积导致建筑面积增加的，该增加部分按现行评估确定价的55％补缴土地出让金。

　　第二十六条 

经规划、房管部门确认属合理误差范围外的超建筑面积（凭规划、房管部门出具的书面联系单），按现行评估确定价的双倍补缴土地出让金。

其中，对房管部门已按没收处理并纳入保障性住房管理的，保留划拨；

对房管部门已按没收处理后并由用地单位按市场价回购的，土地使用权类型确定为出让，不再缴纳土地出让金。

　　第二十七条 

原土地出让合同中对增加土地出让面积、建筑面积补缴土地出让金标准已有明确约定的，可按土地出让合同的约定补缴。

但用地单位未按出让合同约定按期缴纳出让金、未按期动工建设等存在明显违约行为的，则按现行政策标准补缴出让金。

　　第二十八条 

土地复核验收时，招拍挂出让地块项目开、竣工期限、集团总部用地约定、招商引资约定、销售转让限制等土地出让合同特别条款的履约情况，由用地单位做出书面说明或提供有关证明材料，由区政府、开发区管委会审核（出具书面审核意见）。

对符合合同条款约定的，或由于政府原因引起合同条款无法履行的并经区政府、开发区管委会书面确认，复核验收予以通过。

对不符合合同条款约定的，由区政府或开发区管委会责令整改，整改后达到合同条款约定的，复核验收予以通过；

整改后仍未达到合同条款约定的，参照第十五条规定处理后，方可通过复核验　　收。

　　第二十九条 

出让土地的住宅项目，宗地内应配备的配套公建用房建筑面积，按下列规定进行核定：

　　1、属土地协议出让的，按土地出让合同签订前已批准的设计方案建筑面积进行核定，超过的建筑面积部分须按本规定补缴土地出让金；

如设计方案批复有配套公建用房，但未明确建筑面积的，按设计方案总建筑面积的7％进行核定，如配套公建用房超过总建筑面积7％的，超出部分按照商业、办公等各自比例分摊建筑面积，并补缴土地出让金。

　　2、属土地招标、拍卖、挂牌出让的项目，如土地出让合同中已经明确配套公建建筑面积的，按合同约定核定；

如土地出让合同中未明确配套公建建筑面积的，按市建设或规划行政主管部门第一次的批准文件核定，对超出该核定面积5‰（不含）范围的部分认定为改变用途，并补缴土地出让金。

　　第三十条 

以招拍挂方式出让的商业、办公等多种用途混合的公建用地，如土地出让合同已明确各种用途的建筑面积或相应分摊土地面积的，按出让合同建筑面积核定；

如土地出让合同未明确具体用途的建筑面积或分摊土地面积的，按方案设计批复明确的面积核定，土地复核验收时，超面积部分按规定补缴土地出让金。