关于商业网点规划的意见、建议Word文档格式.doc

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1、陶秀青：

关于宏观调控商业地产项目投资的建议

建议商业地产开发引入听证制度。

在海口市内，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证；

建议政府对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内；

建议政府和商业经营者必须要先考虑当地居民的消费实情，根据当地的经济总量和每年的总购买力做估算，进行准确的商业定位；

建议政府对总数量进行控制，努力促成商业企业规模化，创造规模效益。

将商业网点集中化，做大做强做精，特色经营，提升经营价值，形成综合商业区，做成商业“航空母舰”。

2、中国商报记者胡斌：

城市商业网点规划技术含量偏低

现在各地出台的网点规划，看上去更像一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。

已经出台的商业网点规划大都只是笼统地划定一些区域作为商业中心，作出鼓励什么业态和限制什么业态的规定。

“但这个商业中心到底是做什么的呢？

百货店、超市如何组合，以什么业态为主？

”中国连锁经营协会秘书长裴亮也认为，在商业网点规划中也应该对各网点进行准确的定位。

3、中国政法大学商学院柴小青：

城市商业网点规划中需深入理解的几个问题

城市商业网点规划对于保证城市商业健康有序发展具有十分重要的意义。

但在网点规划实践中由于人们在一些问题上存在模糊认识或理解的不够深入,影响了商业网点规划工作的开展。

因此,要深入理解城市规划和城市商业网点规划之间的关系;

深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用;

深入理解选择商业网点规划编制主体的重要性及其理由。

来源：

长江商报2011-3-7

　　颁布《商业网点法》规范商业网点设置，制定《大店法》约束某些零售巨头不规范竞争……昨日，在湖北代表团审议“十二五”规划纲要草案时，全国人大代表、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群，建议立法保护民族商贸流通企业。

　　立法管理控制商业网点布局

　　作为一家拥有740多家连锁超市的大型商贸流通企业掌门人，汪爱群最关注的是国内商贸流通企业的发展现状。

　　针对当前商业网点无序布局、一些国外零售巨头不断并购国内一些连锁超市的现象，汪爱群建议，政府应加强和完善各项立法，规范市场行为，当务之急是颁布《商业网点法》和《大店法》。

通过对商业网点的管理和控制，使商业企业的规模结构趋于合理，避免恶性竞争和资源浪费。

　　中心城区建大型商业网点应听证

　　汪爱群建议，今后凡在中心城区内，设置面积达到一定规模的商业网点，都应实行听证会制度。

“比如面积在1万平米的商店，可由当地工商部门会同商业主管部门组织申请方、同业者、居民、专家代表，对申请设置的商业网点进行听证并投票表决，可以防止竞争失序，对网点的合理布局和满足居民的不同需求起到一定的指导和制约作用。

”

　　同时，将商业网点的规划提前纳入城市规划，解决房地产开发中的商业不配套问题。

“现在商业网点的产生基本上是城市建设附属物，因为房产开发，裙楼部分作为商业网点，往往功能单一，配套不齐全，有些小区居民生活极不方便。

”汪爱群说。

　　终结外资零售巨头超国民待遇

　　看到一些国外零售巨头日益强大，而国内零售企业比例逐渐萎缩的现象，汪爱群有些忧虑。

“目前，在国内的外资零售巨头如沃尔玛、家乐福等，在日本、韩国以及东南亚地区运作得都不成功，但在国内却高速发展，这主要是因为我们的法律制度还不完善。

”为此，他建议我国像日本一样颁布《大型零售商店法》（简称《大店法》），保护民族流通企业，避免恶性竞争。

同时，规范外资零售巨头在国内开展并购，全面统一内外资企业的税收政策，彻底终结其“超国民”的待遇。

每日经济新闻2011-03-03

　　零售业发展和提升能有效促进城市现代化进程，百货更是城市时尚潮流的窗口，希望政府能创造更多商圈满足城市消费，并对城市的核心商圈和城区商圈进行规划定位，特别是在项目开发、地区规划等政策方面进行相关扶持，为本土企业创造更多机会，打造一批本土强势零售企业品牌。

我们发现随着中国城市化进程的深入，区域经济营销及城市名片打造工程应成为下一时期中国各地方政府重视的课题。

发达国家近年来已派生出了众多有特色的城市或区域打造案例，这些城市或区域根据独有的特点进行量身定制式的城市名片或区域经济的营销，对于城市的发展与区域经济的营销可谓如虎添翼。

在中国，越来越多的城市开始重视到这个工作，越来越多的开发区、高新区、新区开始意识到这个工作的重要性。

为了让中国的城市与区域更有特色，为了让中国的城市营销更进一步，我们建议重视和加大城市名片打造与区域经济营销的力度与专业度。

中国证券网·

上海证券报2010年03月08日02:

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全国人大代表、步步高董事长王填在两会上再次建议，尽快制定和出台《城市商业网点规划法》，为我国零售业的发展建立公平的市场竞争规则。

作为流通业的代表，王填一直关注国家商业经济政策的制定，曾向全国人大提交了一系列有关商业立法的议案。

2009年两会，王填建议将“广交会”向国内采购商开放，得到商务部的回应。

2009年，王填还向全国人大提交了一份“关于实现商业用电与工业用电同价”的建议，得到发改委的回应。

今年两会上，王填再次呼吁，希望有关部门尽早出台《城市商业网点规划法》。

王填认为，由于规划管理制度的缺失，我国城市商业网点建设目前面临严重失控的局面。

许多城市的大型商业网点设施建设已经完全超出市场需求；

一些企业片面追求市场占有而跑马圈地，实际上给城市居民生活带来诸多制约。

据了解，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，导致出现交通堵塞、环境污染和扰民等社会问题，当地居民对此颇有微词。

而类似的问题在一些二三级城市也正在凸显。

另外，一些国际知名零售企业和跨国公司依靠强大的财力和一些地方为引进外资所给予的超国民待遇，在一些城市突破商业网点的合理布局而强行甚至违规开店，这给处于相对弱小、正在成长中的国内零售企业以致命打击。

内资超市的关门、倒闭当然与其自身的经营水平有关，与外资零售企业的挤压也有直接关系。

王填认为，加强城市商业网点规划管理，已经成为关系到控制重复建设、资源有效利用、产业合理布局、城市和谐发展、人民生活质量的社会大问题。

他表示，《城市商业网点规划法》并非针对国外商业零售业大举进入我国市场而采取的对策，它对国内商业企业具有同等的制约作用。

他同时指出，在制定和出台《城市商业网点规划法》时，最核心问题是应该突出听证制度。

在执行过程中，要加强全国各地人大部门的监督作用。

首先，应按照一定的原则对听证结果的执行情况进行监督，可考虑遵循国外“点头不算摇头算”的原则；

其次，对通过听证的商业网点设施的建设实施过程，各级人大、政府及其有关部门均应按照条例进行相关监督。

众多开发商认为，商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者，这些因素都促使了海口商业地产的迅速升温。

但大型商业购物中心的建设缺乏合理的规划性，盲目地开发，使得海口的商业地产项目建设陷入了“危机”沼泽。

一、海口商业地产分布现状：

目前海口市区的三个商业圈分别是：

海秀东、解放西、国贸一带。

而位于海秀东路的大型商场就有明珠广场、DC商业城、第一百货、乐普生商场、第一金世纪商城，与之毗邻的新开发的商场还有位于五指山路与海秀路交接处的兰桂坊、位于大同路的香港城。

位于解放西商圈的就有东方广场、泰龙商城、还有新开发的流行前线商业城。

位于国贸商圈仅玉沙路一带就有风华时代、京茂百货、广百百货，还有毗邻的生生百货。

除此之外，位于海口其他地区的商业城还有义乌小商品批发城、天茂百货……以上均为已在经营中的商业城，而第一MALL、家天下、宜欣商业广场、三叶数码城、京江商业广场、新外滩·

复兴城这些大型、超大型商业项目也陆续开工、开盘，至于在暗地里蠢蠢欲动的投资者更是难以计数。

一时间，商业地产成了人们投资焦点和市民的议论热点，海口商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。

这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。

二、海口各大商业城现经营情况。

据市场调查，海口市区各商圈内的商场绝大多数都处于亏损状态，特别是新开发的商城，如风华时代、京茂百货、兰桂坊、香港城等，真可谓“门可罗雀”的冷清，商场内的营业虽人数多于顾客人数。

至于早期开发的乐普生、生生百货、第一百货、明珠广场、东方广场、第一金世纪等商场也存在或这或那的生存危机，比如商场拖欠供货款、商场闲置摊位过多、客流量过小……导致商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环。

三、商业地产开发经营的盲目无序的影响及后果。

1、价格战：

海口市商贸局商业网点办公室有关人员提供的数据称，目前海口有商业网点近4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。

但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费。

各商场、各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，而低价格导致低质量低下产品的出现，货不真、价不实，最终严重损害消费者的利益。

2、交通压力：

商业网点过于集中除了出现恶性竞争和经营错位的情况，还加重了城市交通压力。

据海口交通部门获悉，海口市每天上牌的新车就有上面辆，如此惊人的数字就足以给交通部门带来极大压力，再加上过于集中的商业网点所聚的人流量更是让交通部门难以负荷。

商业网点自身的停车场也成了人们出行考虑的首要因素、海口将由一个最适合的人居地变成一个拥挤地。

3、消防隐患：

众多商业城为了自身的利益，擅自更改原经营规划，将地下停车场改为超市经营。

此举想必留下了极大的消防隐患。

严重影响购物环境。

4、市场混乱、经济萧条、不能形成品牌经营。

由于各大商场的恶性竞争及无时不在的价格战，使得市场环境恶劣，国际、国内各大名牌均不敢涉足海口市场，无法形成品牌化经营。

大大挫伤的海口的投资环境。

5、经济萧条引发社会问题。

商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环使得各个环节无法支付相关支出与费用，竟有供货商拖欠员工工资甚至不支付员工工资席卷一走了之，最终辛苦劳作了几个月的雇员一无所得。

由此造成社会问题可想而知。

四、商业地产项目投资杂乱无章的原因所在。

海口的商业地产开发业存在着多处缺陷：

一是部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；

商业地产要求地产商、投资者、经营者以及物业管理者四者结合起来，这样才能取得共赢的结果；

但遗憾的是很多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。

二是大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成商业地产完善的规划。

三是过分依赖银行贷款，由于大型商业设施投资动辄几个亿、有的甚至高达几十个亿，多是靠银行基金支撑运做，现在银行贷款