上半年福建省房地产估价师《制度与政策》商品房屋租赁合同的概念试题Word文件下载.doc

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C．扣除成本的销售收入

D．营业额

5、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：

成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m2

6、下列关于管理规约，表述不正确的是。

管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质

管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守

建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益

执行层的组织协调

7、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__土管部门备案。

A．规划

B．土地

C．房地产开发

D．建设

8、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

9、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。

建筑水平和工艺

建筑材料

价格水平

建筑构配件

10、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡，则该建筑物的成新率为。

44％

50％

67％

86％

工业用地的监测点评估价格

11、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】

0．91

0．92

1.09

1．10

12、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。

名义利率对应一年中计息周期的单利计息

实际利率对应一年中计息周期的复利计息

实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

借款合同

13、是物业管理最主要的特点。

社会化

专业化

市场化

综合化

执行层的组织协调

14、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

15、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。

这表明了税收的特征。

强制性

固定性

无偿性

有偿性

16、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。

A．国家信贷资金

B．国家预算资金

C．国家负担资金

D．国家计划资金

17、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

18、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。

A．3

B．5

C．6

D．8

19、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

20、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

中位数

简单算术平均数

众数

加权算术平均数

21、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等

B．资本支出预算是最常用的预算

C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算

D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计

22、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。

那么，该市房屋的平均建设周期为年。

0.5

1.5

2

3

借款合同

23、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。

区分共有

区分所有

公有

私有

24、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。

存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

存量+新开发量+空置房量一拆毁量

存量+新增竣工量一拆毁量

25、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57

B．394203

C．3966.10

D．4769.85

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。

A．房地产泡沫

B．房地产市场中的过度开发

C．房地产适度经营

D．房地产过剩

2、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。

用作公共休憩的架空层

本幢公共使用的电梯井

本幢的公共门厅

本幢的公共过道

3、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。

招标

拍卖

挂牌

划拨

协议

4、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．偿债备付率

5、市场租金一般__基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。

A．低于

B．等于

C．高于

D．无关联

6、被邀请参加投标的承包商通常在__个之间。

A．1～3

B．3～5

C．1～7

D．3～10

7、印花税的税率形式有税率。

定额

差额

累进

差额累进

比例

8、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。

A．估价方法选用

B．估价结果确定方式

C．估价师的职业道德

D．估价技术路线

E．估价参数选取

9、下列关于划拨土地政策，说法正确的是。

划拨土地可以转让，但是有条件的

划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金

划拨土地无偿取得，因此不得转让

划拨建设用地使用权可以出租

划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格

10、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。

二者既有相同之处，又有质的区别

股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资

股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系

在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任

股票投资风险是很大的。

相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资

11、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。

市场供求风险

变现风险

利率风险

时间风险

资本价值风险

12、房地产开发企业的资产负债率较高，表明其。

资本金较充裕

财务风险较高

偿债能力较强

资金应变能力较强

13、某写字楼的建筑面积为8×

104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×

104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6

14、房产分户图的主要内容有。

房屋权界线

房屋建筑面积

用地面积

四面墙体的归属和楼梯、走道等部位

房屋边长

15、经济增长通常用一定时期内实际的平均增长率来衡量。

国內生产总值

国民生产总值

国民收入

国民消费水平

16、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。

发现新的需要查证的事实

受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的

发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的

17、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

以出让方式取得的土地使用权

以划拨方式取得的土地使用权

以转让方式取得的土地使用权

以出租方式取得的土地使用权

以抵押方式取得的土地使用权

18、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

城市总体规划

镇总体规划

乡规划和村庄规划

总体规划

详细规划

19、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金

情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20