锋尚时代商业营销策略方案[武汉]Word文档下载推荐.doc

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1、主力商家的引进及分层主题商场的设置

2、完善的硬件配套设施

第六篇项目营销执行策略

一、项目整体运营模式……………………………………………………………………………………

二、销售实施策略…………………………………………………………………………………………

1、五点一线整合攻击手法营销策略

2、项目营销渠道策略

3、营销价格策略

三、产品营销时间段划分及策略…………………………………………………………………………

1、项目形象的树立——蓄水期

2、项目形象的拓展——开盘期

3、项目形象的确立——强销期

4、项目形象的完善——持销期

四、广告策略………………………………………………………………………………………………

1、广告传播方式

2、广告时间段划分和诉求重点

3、广告诉求重点

4、项目市场形象推广

5、广告营销费用建议

五、部分推广口号

第一篇产品概述

一、产品名称

锋尚时代大厦

二、本案地理位置

位于老汉口中山大道和一元路交汇处，紧邻市政府、粤汉码头。

三、本案基本数据（略）

锋尚时代大厦商场部分，分2个层面，（含夹层）

基础数据如下：

总建筑面积

1694.26M2

1层

475．81M2

2层（夹层）

744．03M2（220.47）

室内商铺基本分隔主力建筑面积

略

得房率

84%

根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析：

楼盘名称

半岛豪庭

九运京汉名都

翡翠星空

安顺佳园

花好月圆

天骄国际

地址

京汉大道

京汉大道与麟趾路交汇处

江岸汉口京汉大道与球场横路交汇处

友谊路

中山大道48号桥口公园对面 

硚口解放大道与宝丰一路交汇处

开发商

德宏房地产有限公司

湖北博生房地产有限公司

武汉高华房地产开发公司

湖北安顺实业

湖北创世纪置业有限公司 

湖北润海商发联合置业有限公司

住宅价格

均3500元/M2

均3500元/M2

　均4000元/M2

　均3600元/M2

均3100元/M2

均元4900/M2

商铺面积

3600M2

2000M2

6000M2左右

1800M2

1100M2

销售价格

未定

1层1.2万二层6千三层4千

1层1.9万1-2层1万

1层1-3万2层8000

1层1.6万2层4600

1层1-1.8万

楼层

3层

1层—2层

2层

层高

1层5.6米2-3层4.5米

临街面单独1层7米

1层5.9米2层5.9米

1层4.8米2层4.2米

1层5.4米

背街面1层+2层4.9+3.5米

面积划分大小

整体销售

每层销售（1200M2）

170—1000M2

40-150M2

300-900M2

17-200M2

二层部分解决办法

二个公共楼梯

每户自己做楼梯解决

通过公共走道和公共楼梯

一个公共楼梯

无

实际销售情况

销售一年有余未售

销售一个月未售

已售1830M2

未销售

销售二个月未售

已销售40%

底商经营情况

机电五金市场

社区底商

备注

现在准备联系超市进入

分层销售

价格可以商量

由原6层商铺改为2层

面积未划分可根据客户需要分割

有独立卫生间

3-6层改为层高5.3米小户型

序号

个案名称

楼盘地址

楼盘现状

面积范围

售价（元/平米）

优缺点

备注

1

同成广场万松名门

万松园

只卖出

一间

342-624.95平米

均价2万

紧临万松园名品街，人流量大

商铺主要针对金融机构

2

金色华府

解放公园路

销售完毕

两层一起卖均价9800元

地段好，交通便利

分割为最小100多平米

3

盛合嘉园

六合路

70-150平米

1.4-1.6万

二楼6500元/平米

4

现代城市广场

商铺未售

2000平米

0.5万，0.8万，1.3万

地段好，但楼盘正对面有一些年代久而且做一些日杂用品的商铺，形象不好　

有单独楼梯可入二三层自主经营24小时营业，80个车位

5

声直地产

上海路

未售，空置

大面积划分

2.13万一层

地处上海路，离江边很近，但周围居住人群复杂，残旧场所较多

6层商铺，自主经营，周边破旧，商铺全空着

6

德润大厦

中山大道

部分出租

大部分未售

大面积划分（200-300平米）

1.1-1.3万一层

离步行街很近，但周围残旧居民楼较多

商铺自主经营，70多个车位，周边破旧，销售不佳

7

福星城市花园

新华路和江汉北路交接处

已售完

划分后卖

1.53万一层0.93二层

有一定人流量，东面旧区改造

周边已经部分成形，商铺外立面较好，地下841个车位

8

枫丹白鹭

江岸区永清路21号

销售率为70%

总建面3500平米左右

1.5万　一层0.9万　二层

环境比较清静，风景较好，人流量不足，商业氛围不够浓。

商铺分隔为123-196平米，

9

浚安大厦

永清街

未售

1200平米

1.5-1.8万

紧临京汉大道,分割171-314平米

二楼作写字间450平米,0.5-0.58万元/平米

锋尚时代商业营销战略

一、周边租金情况分析

解放大道一楼底商租赁价格为50—120元/平方米/月，根据铺面面积特征，月租金基本维持在800—1200元之间（14—18平方米），普通门面转让费为5000—8000元。

裙楼商业租价随楼层逐层递减。

依此数据分析，如出租其投资回报率要高于其他物业投资。

二、目前商铺售价情况分析

由租金决定售价。

目前绝大多数裙搂整售情况均不理想，空置率高。

不少开发商退而求其次，或整租不售，或分割成小块销售。

仅有的一两个销售理想的楼盘，也是以降低价格、牺牲利润为代价达到目的。

如：

金色华府的商铺物业管理费竟低至每平方米1元。

针对部分市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。

部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。

三、从商铺的销售面积上分析

为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。

四、人流量、车流量分析

通过统计，中山大道和一元路区域单边平均车流量达到2500—3000车次/小时，人流量平均达到600人/小时。

车辆来向主要是二桥和二七方向.由此可见，中山大道由于京汉大道和轻轨的分流,区域车流量相对减少。

人流量主要还是本区域基础客源,相对不足，除本区域居民外出外，路过乘车、办事、逛江滩为主。

他们的随机消费是沿线商铺的经营市场。

五、区域商业分布与业态特征

本区域非商业区，但居住人口密集、需求市场旺盛，也衍生了诸多商业形态。

通过市场调查，主干道街铺是区域商业的重要表现。

沿解放大道、京汉大道、中山大道、临江大道、三阳路、芦沟桥路、永清街分布了数以千计的商铺，而解放大道、三阳路、中山大道相对繁华，商业氛围较为浓厚。

由于区域内新型楼盘不多、没有大盘，社区商铺不占主要地位。

但是临街楼盘对外的商业裙楼却成了开发企业追逐的对象，半岛豪庭、俊华雅苑、汉飞青年城、盛合家园均有不同比例、不同体量的商业裙楼，它们将成为区域商业的生力军，引领商业潮流。

本区域商业以饮食、休闲、服饰、家具、电动车等为主，涵盖了银行、超市、茶叶、眼镜、糕点、化妆品、美容、通讯、副食、五金、装饰、建材、网吧、药店、医疗、学校、书刊、鲜花零售、咖啡等等50余种商业形态。

虽然种类多，但是业态分散、规划零乱，小而不精。

因毗邻江汉路商业街，受其商业环境、商业氛围的影响，外流消费现象比较突出。

结论：

区域商业情况存在较大的规划问题，商业业态有待调整，商业布局有待集中，出现中高收入居民消费场所盲点。

六、区域主干道商业分析

Ø

解放大道

1、业态情况

解放大道沿线（本区域路段）共有132个商铺，主要经营业态为美容美发、中介机构、副食商店、餐饮酒楼、服装鞋帽、通讯等，从调查统计上看，美容美发所占比例最大，为22%；

其次为中介机构，占16%；

其后依次为副食商店占14%、通讯占10%、服装鞋帽10%、餐饮酒楼占9%。

从这个角度来看，解放大道的业态分布相对较为平均，没有专业市场。

由于受地理位置影响，该街传统商业较具生存力。

尤其发廊相对集中，成为本路段独特的现象。

结论：

本区域解放大道沿线商业形态较为零散，部分行业形成一定的扎堆效应。

商铺在结构、面积、装修上没有特色。

租赁价格维持在50—80元/平方米/月，区域旧铺销售价格维持在8000—10000元/平方米左右。

该街道缺乏休闲和运动经营业态，而高档美容美发厅可以整合本区域低档发廊铺面。

沿江大道（本区域路段）

1、业态情况

沿江大道以环境吸引广大市民的眼睛，商业业态以酒店、酒吧、咖啡等休闲饮食行业为主打。

除此之外，汽车修理厂家在这里也有小规模的扎堆。

整体而言，该路段有6家修理厂，2家咖啡店、2家酒吧、2家酒楼。

2、铺面情况

商铺面积相对较大，其中6家汽车修理厂面积均在60平方米左右，而每家咖啡酒楼的营业面积达到100——200平方米。

铺面多为住宅的第一层，较为陈旧。

因车流量大，人流量相对不足，因此汽车修理生意较为红火。

3、租售价格

本路段商铺多为租赁形式，每平方米租赁价格为50——60元。

区域沿江大道商铺数量缺乏，但业态较