锋尚时代商业营销策略方案[武汉]Word文档下载推荐.doc
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1、主力商家的引进及分层主题商场的设置
2、完善的硬件配套设施
第六篇项目营销执行策略
一、项目整体运营模式……………………………………………………………………………………
二、销售实施策略…………………………………………………………………………………………
1、五点一线整合攻击手法营销策略
2、项目营销渠道策略
3、营销价格策略
三、产品营销时间段划分及策略…………………………………………………………………………
1、项目形象的树立——蓄水期
2、项目形象的拓展——开盘期
3、项目形象的确立——强销期
4、项目形象的完善——持销期
四、广告策略………………………………………………………………………………………………
1、广告传播方式
2、广告时间段划分和诉求重点
3、广告诉求重点
4、项目市场形象推广
5、广告营销费用建议
五、部分推广口号
第一篇产品概述
一、产品名称
锋尚时代大厦
二、本案地理位置
位于老汉口中山大道和一元路交汇处,紧邻市政府、粤汉码头。
三、本案基本数据(略)
锋尚时代大厦商场部分,分2个层面,(含夹层)
基础数据如下:
总建筑面积
1694.26M2
1层
475.81M2
2层(夹层)
744.03M2(220.47)
室内商铺基本分隔主力建筑面积
略
得房率
84%
根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式,我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析:
楼盘名称
半岛豪庭
九运京汉名都
翡翠星空
安顺佳园
花好月圆
天骄国际
地址
京汉大道
京汉大道与麟趾路交汇处
江岸汉口京汉大道与球场横路交汇处
友谊路
中山大道48号桥口公园对面
硚口解放大道与宝丰一路交汇处
开发商
德宏房地产有限公司
湖北博生房地产有限公司
武汉高华房地产开发公司
湖北安顺实业
湖北创世纪置业有限公司
湖北润海商发联合置业有限公司
住宅价格
均3500元/M2
均3500元/M2
均4000元/M2
均3600元/M2
均3100元/M2
均元4900/M2
商铺面积
3600M2
2000M2
6000M2左右
1800M2
1100M2
销售价格
未定
1层1.2万二层6千三层4千
1层1.9万1-2层1万
1层1-3万2层8000
1层1.6万2层4600
1层1-1.8万
楼层
3层
1层—2层
2层
层高
1层5.6米2-3层4.5米
临街面单独1层7米
1层5.9米2层5.9米
1层4.8米2层4.2米
1层5.4米
背街面1层+2层4.9+3.5米
面积划分大小
整体销售
每层销售(1200M2)
170—1000M2
40-150M2
300-900M2
17-200M2
二层部分解决办法
二个公共楼梯
每户自己做楼梯解决
通过公共走道和公共楼梯
一个公共楼梯
无
实际销售情况
销售一年有余未售
销售一个月未售
已售1830M2
未销售
销售二个月未售
已销售40%
底商经营情况
机电五金市场
社区底商
备注
现在准备联系超市进入
分层销售
价格可以商量
由原6层商铺改为2层
面积未划分可根据客户需要分割
有独立卫生间
3-6层改为层高5.3米小户型
序号
个案名称
楼盘地址
楼盘现状
面积范围
售价(元/平米)
优缺点
备注
1
同成广场万松名门
万松园
只卖出
一间
342-624.95平米
均价2万
紧临万松园名品街,人流量大
商铺主要针对金融机构
2
金色华府
解放公园路
销售完毕
两层一起卖均价9800元
地段好,交通便利
分割为最小100多平米
3
盛合嘉园
六合路
70-150平米
1.4-1.6万
二楼6500元/平米
4
现代城市广场
商铺未售
2000平米
0.5万,0.8万,1.3万
地段好,但楼盘正对面有一些年代久而且做一些日杂用品的商铺,形象不好
有单独楼梯可入二三层自主经营24小时营业,80个车位
5
声直地产
上海路
未售,空置
大面积划分
2.13万一层
地处上海路,离江边很近,但周围居住人群复杂,残旧场所较多
6层商铺,自主经营,周边破旧,商铺全空着
6
德润大厦
中山大道
部分出租
大部分未售
大面积划分(200-300平米)
1.1-1.3万一层
离步行街很近,但周围残旧居民楼较多
商铺自主经营,70多个车位,周边破旧,销售不佳
7
福星城市花园
新华路和江汉北路交接处
已售完
划分后卖
1.53万一层0.93二层
有一定人流量,东面旧区改造
周边已经部分成形,商铺外立面较好,地下841个车位
8
枫丹白鹭
江岸区永清路21号
销售率为70%
总建面3500平米左右
1.5万 一层0.9万 二层
环境比较清静,风景较好,人流量不足,商业氛围不够浓。
商铺分隔为123-196平米,
9
浚安大厦
永清街
未售
1200平米
1.5-1.8万
紧临京汉大道,分割171-314平米
二楼作写字间450平米,0.5-0.58万元/平米
锋尚时代商业营销战略
一、周边租金情况分析
解放大道一楼底商租赁价格为50—120元/平方米/月,根据铺面面积特征,月租金基本维持在800—1200元之间(14—18平方米),普通门面转让费为5000—8000元。
裙楼商业租价随楼层逐层递减。
依此数据分析,如出租其投资回报率要高于其他物业投资。
二、目前商铺售价情况分析
由租金决定售价。
目前绝大多数裙搂整售情况均不理想,空置率高。
不少开发商退而求其次,或整租不售,或分割成小块销售。
仅有的一两个销售理想的楼盘,也是以降低价格、牺牲利润为代价达到目的。
如:
金色华府的商铺物业管理费竟低至每平方米1元。
针对部分市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看,其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。
部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀,但由于受其得房率的限制,单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。
三、从商铺的销售面积上分析
为迎合投资者的需求、降低投资门槛,目前市中心在售的商铺(本案潜在竞争个案)大多以小面积分隔形式出售,且面积越小,单价越容易获得提升,而总价也能为市场所接受。
四、人流量、车流量分析
通过统计,中山大道和一元路区域单边平均车流量达到2500—3000车次/小时,人流量平均达到600人/小时。
车辆来向主要是二桥和二七方向.由此可见,中山大道由于京汉大道和轻轨的分流,区域车流量相对减少。
人流量主要还是本区域基础客源,相对不足,除本区域居民外出外,路过乘车、办事、逛江滩为主。
他们的随机消费是沿线商铺的经营市场。
五、区域商业分布与业态特征
本区域非商业区,但居住人口密集、需求市场旺盛,也衍生了诸多商业形态。
通过市场调查,主干道街铺是区域商业的重要表现。
沿解放大道、京汉大道、中山大道、临江大道、三阳路、芦沟桥路、永清街分布了数以千计的商铺,而解放大道、三阳路、中山大道相对繁华,商业氛围较为浓厚。
由于区域内新型楼盘不多、没有大盘,社区商铺不占主要地位。
但是临街楼盘对外的商业裙楼却成了开发企业追逐的对象,半岛豪庭、俊华雅苑、汉飞青年城、盛合家园均有不同比例、不同体量的商业裙楼,它们将成为区域商业的生力军,引领商业潮流。
本区域商业以饮食、休闲、服饰、家具、电动车等为主,涵盖了银行、超市、茶叶、眼镜、糕点、化妆品、美容、通讯、副食、五金、装饰、建材、网吧、药店、医疗、学校、书刊、鲜花零售、咖啡等等50余种商业形态。
虽然种类多,但是业态分散、规划零乱,小而不精。
因毗邻江汉路商业街,受其商业环境、商业氛围的影响,外流消费现象比较突出。
结论:
区域商业情况存在较大的规划问题,商业业态有待调整,商业布局有待集中,出现中高收入居民消费场所盲点。
六、区域主干道商业分析
Ø
解放大道
1、业态情况
解放大道沿线(本区域路段)共有132个商铺,主要经营业态为美容美发、中介机构、副食商店、餐饮酒楼、服装鞋帽、通讯等,从调查统计上看,美容美发所占比例最大,为22%;
其次为中介机构,占16%;
其后依次为副食商店占14%、通讯占10%、服装鞋帽10%、餐饮酒楼占9%。
从这个角度来看,解放大道的业态分布相对较为平均,没有专业市场。
由于受地理位置影响,该街传统商业较具生存力。
尤其发廊相对集中,成为本路段独特的现象。
结论:
本区域解放大道沿线商业形态较为零散,部分行业形成一定的扎堆效应。
商铺在结构、面积、装修上没有特色。
租赁价格维持在50—80元/平方米/月,区域旧铺销售价格维持在8000—10000元/平方米左右。
该街道缺乏休闲和运动经营业态,而高档美容美发厅可以整合本区域低档发廊铺面。
沿江大道(本区域路段)
1、业态情况
沿江大道以环境吸引广大市民的眼睛,商业业态以酒店、酒吧、咖啡等休闲饮食行业为主打。
除此之外,汽车修理厂家在这里也有小规模的扎堆。
整体而言,该路段有6家修理厂,2家咖啡店、2家酒吧、2家酒楼。
2、铺面情况
商铺面积相对较大,其中6家汽车修理厂面积均在60平方米左右,而每家咖啡酒楼的营业面积达到100——200平方米。
铺面多为住宅的第一层,较为陈旧。
因车流量大,人流量相对不足,因此汽车修理生意较为红火。
3、租售价格
本路段商铺多为租赁形式,每平方米租赁价格为50——60元。
区域沿江大道商铺数量缺乏,但业态较